房地产调控政策的七点建议

连平

2022年重点城市的住房供给与需求之间可能会存在较大的缺口，房地产调控政策应更多关注供给，突出供给侧政策支持，主要是土地和资金两大资源投入的调整。

在这里，笔者提出7点建议：

建议提供合理稳定的信贷支持，包括开发贷款和按揭贷款。合理投放按揭贷款一方面是满足购房者的合理购房需求，另一方面则是有助于开发商卖房获取收入进行新的开发。商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，建议加快积压房贷投放速度，加快清理一些积压期限较长的个人按揭贷款，尤其是针对首套购房者。部分城市建议小幅调降首套房抵押贷款利率，适度降低购房者融资成本，满足购房者的合理需求。

建议严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷。在过往经济下行压力较大的周期内，商业银行担忧不良资产可能上升，往往会针对某些行业和领域急于收回贷款，当前房地产贷款和信托贷款便存在此类隐性风险。部分有一定经营实力的房企暂时性出现资金压力，很可能会因为银行停贷、抽贷快速陷入危机，债权人也会面临相应的风险。建议运用合理的内审和风险评估机制，站在疏困、解困的角度最大限度帮助企业摆脱困境，切实做到不停贷、不抽贷，保持预期稳定。

建议对资质优良的房企适当增加直接金融支持。在当下债务风险偏高的背景下，可以考虑提高直接融资比例。其中包括债券融资、信托融资、股权融资、资产证券化ABS、供应链金融等，可以考虑合作开发、分拆物业IPO、债转股，以及借鉴海外经验，合理运用房地产投资信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资等方式，来优化房企融资结构，增加直接金融支持力度。

建议适度增加重点二线城市土地供给及与之配套的金融支持。为解决大城市住房问题，2021年一线城市土地供给和成交相应增加，但重点二线城市土地市场则较为冷清，部分城市土地供应同比下降30%～40%，这可能在未来引发现房库存不足的问题，进而对稳定当地房价产生隐患。

建议适当松绑现有土地拍卖标准。一是各城市可酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，例如，可考慮取消竞高标准建设方案、竞自持或配建、现房销售等部分较为严苛的条款，为房企留出更多的利润空间。二是可考虑适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，帮助房企控制拿地成本；从而降低房企参拍的资金压力，提高参拍积极性。

建议放松预售资金监管标准。央行及银保监会在四季度多次表示，当前我国房地产行业风险主要集中在个别房企。为防止开发企业因资金不足导致项目烂尾，具体措施可以包括允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，适度降低预售资金监管比例、调降预售门槛、加快预售证审批等，可在一定程度上减少房地产开发企业资金压力，提高拿地和开工积极性。

建议对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策。由于短期内无法根本解决中长期库存偏紧的问题，因此在各大重点城市依旧容易诱发违规资金入楼市的可能。故应严格执行二手房成交参考价或进行价格核验，扩大覆盖热点楼盘范围，合理引导市场预期。