经营视角看影响建筑房地产项目工程质量的主要因素与优化策略

林仲禹

工程质量是房地产企业开展项目建设、销售、经营的生命线，不仅影响着项目进度和利润空间，而且会对房地产企业的品牌、客户信任度等产生不容忽视的影响。工程质量风险的产生与企业设计、工程和成本等管理能力、施工队伍的素质、施工材料的质量以及监管单位的专业水平等具有紧密关系，无论是建设单位还是施工、监理方，都应当将施工质量管控放在至关重要的位置，通过提升管理人员任用、图纸设计和管理、施工策划和组织等工作，来确保工程质量能够处于可控范围之内。下文中，主要对建筑管理的因素和对策展开分析，希望可以帮助建筑行业稳定发展。

工程质量不仅要求项目满足相关行业规范的要求，更要关注使用者的切身感受，房地产企业要站在整体运营的角度提升对工程质量控制和管理，为客户建造出合格的产品，提升企业品牌影响力和自身的竞争力。下文中，主要阐述对建筑工程管理产生影响的因素以及解决策略，仅供参考。

一、建筑工程管理的作用分析

第一，建筑工程管理水平直接对房地产企业的发展影响重大，高质量高标准完成项目建设并交付使用，是房地产企业兑现销售承诺、开展高品质运营服务和维护企业口碑的基本要求。因此增强对建筑工程的管理力度，可以提升企业内部的管理水平和核心竞争力。第二，建筑行业快速发展，出现了更多的新工艺和新技术广泛运用到建筑行业中，工程管理工作的有效实施，可以保证新工艺和新技术等在安全的前提下，最大化发挥出自身的价值。第三，建筑工程较其他工程复杂，并且类型多样，规模也不相同。实际施工时，很容易受到外界因素的干扰，特别是各个工序进行衔接的时候，如果没有做好衔接，那么就会对工程最终的质量产生影响，并且对之后的管理工作开展也是不利的。

二、影响建筑工程管理的因素分析

1.人的因素

工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、施工人员共同作用。首先，很多企业存在工程管理人员是从非工程专业转岗的情况，这些人员有一定的企业管理思维，但专业素养不够，往往以项目经营计划为标尺进行现场管理，实际工作无法预知可能存在的质量风险，出现质量风险后无法提出有效的整改要求。其次，尽管项目采用总包制度，但实际施工团队多为分包，施工人员不固定或未受专业系统培训，其理论、技术水平、工作态度、价值取向等参差不齐，对质量要求理解不一，也可能偷工减料或为了便捷性施工，导致质量缺陷。

2.设计因素

设计图纸管理是项目施工的重要依据和媒介，房地产企业存在产品迭代更新快、设计人员变更频繁、设计审核及管理制度不健全等问题，实际实施常导致：

（1）施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要， “错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍。

（2）部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性。

（3）设计变更频繁，但又缺乏系统的决策机制，下发效率低，现场图纸混乱，甲方、总包、监理、专项分包等单位的图纸版本不一致。

综上因素可能导致出现节点施工做法有误，材料型号、色彩、品牌采购失准，整改、返工现象频繁，以此导致工程质量缺陷。

3.进度控制因素

进度控制是房地产开发项目的重要控制目标之一，其直接关系到项目入市和交付的时间，关系到开发商的经济利益。出于资金安排、销售和回款的需要，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘、封顶和交房时间，且随着竞争的加剧，对相应节点计划的要求越来越高，以厦门房地产项目的开盘效率为例（拿地至开盘），市场平均水平已由2017年的9个月提升至2021年的6个月，个别项目甚至为4个月。在实际受市场、产品、政策、审批、气候等不确定因素的影响，可能造成各工序缺乏充足的施工时间，往往出现前期牺牲工程质量为代价，后期进行大量返工、整改的情况。

4.工程策划和施工工艺因素

工程策划是根据项目的性质、规模、施工条件、施工单位实力等要素，模拟施工组织方案和施工过程中可能存在的问题，如工程分期、施工道路、临水临电、工程质量、施工工艺、安全文明等，并制定有效的计划和应急方案，以保证工程的如期完工，工程策划编制越精细，未来管理难度越低。

施工工艺是施工过程中对技术的合理使用，以及工艺的技巧，做好工艺设计，可以让施工以及工程管理更顺利的进展下去。此外，施工工艺属于施工人员在施工时必须要进行的条例，只有依照步骤去执行，落实设计中的每个要领，从本质上提升工程的质量，减少施工周期。

5.成本因素

目标成本管是诸多房地产企业的重要考核标准，尽管导致目标成本偏离的因素可能有设计图纸的缺项漏项、项目的产品变更、材料价格的调增等，但为了实现对上级企业和投资人的利润承诺，实际会不断的压降施工成本，包括降低施工单位利润、施工材料减配、品牌降标等一系列措施，可能导致无法引入具备相当实力的施工单位、材料强度下降或施工单位未按特定的工艺工法进行施工的情况。

6.环境因素

施工阶段会出现很多不确定因素，在这些不确定因素中，环境因素是最严重的。施工过程中，会遇到天气影响，并且施工粉尘也会对环境产生影响，这就容易引发周边的纠纷，给企业带来不好的荣誉。环境安全因素会让整个工期加长，并增加工程造价的成本，所以，在施工过程中，要注重对周边环境的管理，降低对周边环境的污染，降低工程纠纷。

7.市场制度因素

建筑工程施工阶段，会受到市场制度因素的影响，例如审批体制不合理、不全面等，特别是在对企业资质进行审核时，因为管理制度以及管理力度存在问题，审核的过程不严谨，导致审核过关的企业也出现鱼龙混杂的现象，例如有高水准的企业，也有能力偏弱的企业，有时这些企业无法满足施工需求，并且管理能力也不高。市场准入制度不严谨的问题，会让工程在施工过程中存在安全隐患，并且无法保证施工质量，后期建筑质量问题也频频出现，这样不仅对人们的生命安全问题产生威胁，也对我国社会的和谐发展是非常不利的。

8.机械设备及施工材料质量因素

目前阶段，施工企业已经进入到机械化的阶段，建筑工程中有很多机械设备出现智能化和集成化等特点，因此要配备施工设备，保证建筑工程的顺利开展，也对工作人员的安全起到保护作用。在采购过程中，不可完全追求新型技术，要从工程的实际情况出发，选择合适的机械设备。如果机械不合适，会让现场变得更加难以控制。施工材料和施工设备质量对建筑工程的质量产生直接影响，在施工阶段选择符合施工标准的材料，一方面可以保证建筑的质量，并且可以缩短施工周期，提升对资源的使用效率，也相应的提升了建筑工程的管理水平，保证了建筑行业的最终效益。有的企业为了减少成本，选择使用不达标的材料，这就给后期的建筑工程带去了很大隐患，并且也对企业的稳定发展产生不利影响。不合格的施工材料，最大的危害展现在钢筋断裂、墙体爆裂上，这就造成了建筑的不稳固性。

三、建筑工程管理的优化策略

1.提高工程管理人员质量

项目管理人员需有明确的专业门槛或项目经验要求，选择专业对口或有充分项目经验的高质量人才，对内控要求和行业规范进行系统培训，对于施工现场中出现的问题，要进行培训教育，在理论知识的基础上，提升管理工作人员的实操能力，管理人员不仅要在实践中获取更多的经验，还要具备敏锐的眼光检测到施工中的质量问题。最主要的是企业要提升管理人员的职业素养，对施工单位的行为进行约束，保证施工质量的提升，第一时间发现问题并进行解决。

2.夯实设计管理能力

（1）设计阶段做对产品。聚焦于产品定位、领导意图，设计任务书的输入应包括决策层规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等，并逐步落实到施工图设计中去。

（2）完善施工图审查制度。施工图设计完成后，实行联审制度，把相关业务部门以及施工单位、监理单位召集在一起，对图纸进行审核。邀请权威人士主持，提高各参与部门和单位重视程度，必要时还应邀请外部有关专家参与。

3.工程策划考虑充分

需充分模拟项目实际建设条件，除了地质条件、施工环境、临水临电等可见影响因素外，也要考虑气候、政策、审批等外部不确定因素，需有对应的预案和应急措施。进行合理的标段分期和施工界面划分，针对专项工程提出单位资质和实力要求，特别是土方、消防、供电供水等具有一定地方特殊性的专项。编制合理的施工计划和主要施工材料的采购及进场计划，明确特殊或重要节点的工艺工法及管理要求，编排相应的管理人员和施工人员要求。工程策划需经工程、设计、营销、报建、成本、采购等内部专业，会同总包单位共同编制及确认，形成具备较高可行性的全流程施工指导文件。

4.施工进度计划管理

施工进度管理的根本就是管理人员对每一个工序进行合理的安排，并且完成对资源的调配。综合建设单位以及施工企业的条件进行综合考虑，制定出有效的施工进度计划管理策略。管理工作人员可以引进信息技术来提升进度的编制，依照建筑工程的实际情况，展开细致的月、季等分段的审查。审查的实际内容主要展现为上一次的施工进度报表，以及这一阶段的施工计划和最终的施工成果。重点要审查已经完工的施工工艺和即将要完成的工作，对施工进度和计划进度之间的差异进行比对，并对实际进度进行调整，对施工时出现的问题进行优化，保证施工工序的顺利开展，并对设计方面存在的问题进行排查，最大化保证施工进度的有效管理。

5.工程技术的提升

为了更好的提升建筑工程的管理水平，企业可以引进新技术，例如BIM技术，即建筑信息模型，其本身具备数据结构化、三维可视化、工作协同化等优势，在建筑工程的管理阶段，使用BIM技术建立相应的信息平台，对相关信息进行归纳，并放置到BIM平台上，以此来对施工过程进行监控，这样可以更好的掌握施工进度，第一时间发现施工中的问题，并进行有效解决。此外还可以使用BIM技术做碰撞检查，使用直观可视化的方式，查找到在施工中存在的碰、差、错等问题，这对于提升工程质量是非常重要的。

6.健全管理制度

依照工程管理制度，对各个部门之间的作用和权利进行有效分类，各个部门要相互配合，每个人在工程中都发挥出自己的价值，在进行权利分配之后，管理人员一旦发现工程中存在某种问题，要对此进行分析，做好相应的管理报表，并及时提出相应的策略来解决这一问题，对企业资金合理使用，并展开有效的管理措施。除此之外，要注重工作监督，对各个流程中的任务做严谨的时间划分，对问题进行分析，并改善问题，定期对项目规划进行总结，构建有效的奖惩机制，激发工作人员的自主性和工作热情。

7.做好材料以及设备的管理

施工单位要从建筑工程的实际情况出发，满足施工需求，对施工材料进行合理选择，尽量选择一些质量好、价格合理的材料。并且要重视对材料质量的验收，严格把关，从本质上保证建筑工程的质量，也为后续的发展打好基础。此外，还要重视施工材料的运输以及保管阶段，材料发放过程中，要遵循先入先发原则，在实际开工之前，要对材料的质量和规格进行验收，保证材料是合格的再进行施工。此外设备的管理在建筑工程管理中也是非常重要的，建筑工程管理阶段，要对施工设备进行合理的管理，可以派专门人员对施工设备做有效管理，实际内容为对施工设备进行定期的养护和维修，保证施工设备一直处在有效运行的状态下，方便建筑工程的顺利开展。

8.提升技术水平

施工工艺技术以及施工质量对建筑最终的质量产生很大影响，目前阶段，建筑技术已经获得了很大的进步，随着时代的进步，人们对建筑工程的要求也越来越高，这就对技术质量的提升起到促进作用。从技术质量管理人员方面来看，员工要不断的学习，不断的改进，提升自身的技术，这对建筑的质量提升是非常重要的。

四、结语

在建筑管理过程中，项目质量是非常重要的，工程质量的控制是非常复杂的，并且有很大难度，因此要做好开工前的准备，提升工程质量，立足于各个角度，进行动态管理，保证施工之前以及施工之后的管理任务可以有效完成，这样的情况下，才可以最大化提升企业的管理水平，保证企业建筑获得最大效益，保证企业的可持续发展。