业主视角下的超高层大型公建装饰装修工程项目管理刍议

傅云斌 刘俊杰

（泉州银行股份有限公司，福建 泉州 362000）

1 引言

超高层大型公建装饰装修项目功能复杂、体量巨大、装修质量标准高、施工难度大。但实际工作中，装饰装修项目管理几乎都依托装修总承包单位，在管理力度上显得不够，很难达到业主预期的成本目标、进度目标、质量目标和安全管理目标。因此，从业主视角下研究并提高超高层大型公建装饰装修工程的项目管理已刻不容缓。

2 超高层大型公建装饰装修工程的重难点与特点

2.1 垂直运输压力大

室外塔吊和临时施工电梯已在装饰装修阶段拆除，加上超高层建筑整体规模宏大、建筑高度高，运输大型设备、建筑材料、施工垃圾和施工人员需大量采用室内垂直运输。因此，超高层建筑整体装饰装修工程施工速度主要取决于高效、合理的垂直运输速度。

2.2 交叉施工配合多

装饰装修阶段通常配套多专业工种同时施工，主要包括抹灰、门窗、吊顶、饰面板、幕墙、软包、水电暖通、消防、智能化系统等工程，特别是水电、暖通复杂多变的内容，在装修过程中有大量的交叉工作面，一旦得不到妥善处理，就容易形成相互制约、相互破坏的矛盾局面。

2.3 施工安全与消防管理难度大

由于吊顶钢结构焊接工作量大，产生大量的火花容易引发火灾，且高空作业多，交叉施工多，故可能发生施工工人高空坠落、物体高空坠落等潜在事故隐患。受超高层建筑高度限制，如果在施工过程中发生火灾，地面消防设备往往难以发挥应急救援作用，消防救援存在很大难度。

3 超高层大型公建装饰装修项目管理中存在的问题

3.1 深化设计偏差业主目标

由于立场和角度不同，深化设计人员更注重产品的设计质量和装修效果，对施工工艺、装修材料价格、造价主要影响因素等不熟悉，成本控制意识相对薄弱，不像业主方管理人员那样注重成本、工期、市场接受度等，容易出现设计成果偏离业主要求的现象。设计定型后再进行成本优化工作效果不明显，造成装饰装修阶段脱离业主的成本控制。

3.2 专业协同作业不够

传统建筑装饰装修施工阶段，建筑主体结构及部分机电管道已竣工，装修、机电暖通、智能化等专业缺乏有效的协调沟通，成为制约吊顶标高的关键因素，且二维CAD图纸表达能力有限，造成信息传递壁垒，导致装修深化图纸与实际施工情况存在一定的偏差。

3.3 人员的不安全行为

超高层大型公建装饰装修工程施工承包单位较多，施工人员流动性大，农民工受教育程度低，消防安全意识不强，无法正确使用灭火器和在火灾中自救，且施工人员只追求工程质量和施工进度，往往对消防安全问题重视不足，在施工过程中无节制地吸烟。

4 超高层大型公建装饰装修项目管理策略

4.1 加强项目成本管理

4.1.1 深化设计阶段成本控制

超高层大型公建装饰装修项目由于整体的差异性和复杂性，通常要对各个部位的图纸进行深层次、多专业的协调设计，成本控制部与设计管理部应充分协同配合，建立完善的成本性支出准则及相关管理制度。针对项目成本控制，应根据项目需求进行装修定位，确定项目成本控制指标，再按项目成本目标进行深化设计管理。实现高质量装饰装修必须坚持工程目标成本管理，同时，做好工程材料的选型、定版管理工作以及装修深化与工程优化工作，使装修质量控制点根据整体目标成本合理分摊，并根据工程各分部分项在总体目标成本的占比敏感程度配置设计工作，从源头上加强项目成本控制。

4.1.2 招标采购阶段成本控制

招标采购阶段包括施工招投标和大宗物品采购招投标两个方面，业主方通过招标采购选择施工单位或大宗设备材料供应商，对项目成本、进度、质量控制起重要作用。招标采购阶段应注意以下成本控制要点：

①招标采购应遵循公开、公平、公正的原则。要做好采购信息公开，可通过建设单位官方网站、招标代理机构网站或省级以上人民政府财政部门制定的政府采购信息公开媒体等公开渠道向社会披露公开招标和非公开招标的采购项目信息，涉及国家秘密、商业秘密的内容除外。此外，选择优秀的供应商应严格审查复核供应商的资质文件、业绩资料，必要时可前往当地现场考察。

②编制招标采购文件。招标采购文件是签订合同的依据，具有法律效力，如果编制不严谨，不合理，施工单位就会利用采购文件中的漏洞进行工程索赔或签证，从而超出项目成本控制指标。造价咨询人员应认真复核验算图纸，对图纸不明确的地方与深化设计人员沟通确认，在保证装修质量的前提下使用性价比更高的设备材料，以降低工程项目成本。招标文件中涉及工程量和费用的条款应全面、清晰、准确，避免因清单工程量计算范围不明确而导致项目决算时造价不可控。

③合理低价者中标。作为业主方不应追求绝对低价中标，不合理的低价中标会导致供应商不能安全有效地按照施工工艺标准施工，造成施工质量隐患。而所谓合理低价者中标是在保证工程成本、施工质量、工期进度前提下的相对合理低价。

4.1.3 施工阶段成本控制

①成本控制要点：一是以合同作为成本控制的蓝本进行详细的合同条款分析，合同是现场签证、设计变更的准绳。二是施工过程中，规范合理的签证、变更流程，严格控制合同外增项费用的增加，按进度制定项目成本动态报表、及时发布成本费用预警、不断积累项目成本管控经验，为后续类似项目的成本管控提供合理化建议。

②工程进度款控制：为了有计划、准确可靠地支付工程款，避免发生超支、超付情况，除了在合同编制中制定付款进度和额度外，还要采取以下措施控制工程进度款的申请、审核：一是每月25日前，装修单位应填报下个月进度计划和资金计划，误差控制在5%以内，便于管理工程款的申请、审核工作。二是每月审核进度款时间紧，完成的工程量又特别大，无法进行一一复核，可以采用局部抽查核验工程量的方法，保证进度款支付节点与实际完成工程量大致吻合。三是必须高效率完成工程款的审核，按时支付装修单位的进度款，提高装修单位的积极性，从而加快工程进度。

③工程项目变更控制：装修施工中因结构加固、图纸变更、项目增加、项目遗漏等原因引起的施工内容变化，可进行工程项目变更。工程项目变更包括现场签证和合同外工程增项。其中，现场签证增加总金额应控制在原工程合同金额的10%以内；合同外工程增项应注意工程部、成控部、财务部等部门的及时沟通合作，经审批同意后执行。

4.1.4 结算分析

工程竣工决算后，还要编制详细的合同造价分析表和费用指标分析表，将结算分析纳入项目成本控制管理的重要内容。根据各专项合同结算金额，以工程目标成本费用（土地成本费用、公共配套设施费用、基础设施费用等）计算内容为模板，确定项目成本中各分项的数据，并与相关的费用指标进行分析对比，为业主方（建设单位）开发类似项目提供可靠依据。因此，将结算分析引入项目的全生命周期管理，有助于业主进行更全面系统地成本控制，节约企业投资成本，对提高产能、提增效益具有重要意义。

4.2 优化项目进度管理

大型装饰装修项目在实施过程中，由于内外部综合原因，导致计划进度与实际项目进度出现偏差。因此，在实施项目进度计划时，需要实施PDCA动态管理（即计划、执行、检查、纠偏）的控制措施。

4.2.1 深化图纸进度保证

首先，装修总承包单位要确定负责全部沟通协调的主管，负责实时协调各专业设计之间存在的问题以及图纸与现场之间的矛盾，深化设计人员还要具备大型公共建筑装修设计经验。其次，深化出图计划必须充分考虑现场实际情况、业主单位审批流程时间、图纸会审交底时间。对影响深化图纸计划的情况进行分析研判，积极与相关专业单位沟通协调，如灯具、喷淋头、烟感、风口、智能化等的合理布置。对装修装饰造型复杂、交叉施工较多的位置绘制详细剖面图，保证深化图纸可以合理、高效地指导现场施工。

4.2.2 物资材料供应计划

装修材料和设备的顺利进场是影响项目进度的决定因素之一，因此，必须严格管理控制材料和设备进场的时间，以保证项目进度的整体要求。装修总承包单位要统一协调各专业分包单位按照项目进度目标制定出各自的材料、设备报审计划，并分别向业主和监理单位提供样板以供审批。此外，在计划编制过程中，针对特殊加工订制和国外提供的材料、设备产品，应注意预留加工周期和供应周期，保证物资材料供应计划的及时性、准确性和严肃性。

4.2.3 里程碑控制节点管理

根据项目总体进度目标制定里程碑控制节点，所有控制节点都有紧迫且实际的目标，以达到某一形象进度目标作为主控制点，并结合其他分目标制定相关责任单位的奖惩方案，以避免因“遥远”的总进度目标而减弱项目进度压力，使所有责任单位有紧迫感，所有控制点必须交底并签字确认。如果因某专业分包无法按时移交工作面，可采取分段介入、加强成品保护、惩罚相关责任单位作为后续施工单位的赶工奖等措施，以赶回前期误工时间，减少对后续工作的影响，直至总进度目标实现。

4.3 提高质量管理水平

4.3.1 建立工程质量管理体系

装修质量控制管理必须依托科学的工程质量管理体系来实现，应分工明确、成分协调、密切配合，建立业主、监理、装修总包和专业分包在内的全面质量管理体系。以合同为约束，以工程实体质量和保证资料的检查为手段，实行专业责任工程师负责制，对工程质量进行全过程、全方位管理，真正达到质量控制的目的。

4.3.2 “样板引路”管理

通过“样板引路”环节，保证建筑产品的安全功能和使用效果，避免因设计变更或施工调整而造成的大面积返工及损失，降低因装修材料未确定导致物资材料进场迟滞的风险，确保整体项目管理目标。

装饰装修项目样板主要包括材料样板和施工样板间（层）。所有装修工程材料的型号、规格、颜色、生产厂家严格按照国家规范和图纸设计要求，样品经业主确认并封存后，大量材料才能进场批量化施工。通过样板层施工后，可逐一解决因各专业线管预留洞口封堵而影响装饰面效果的节点问题。

4.3.3 全过程质量控制

超高层大型公建装饰装修中质量检查的重点和要点与普通项目存在诸多不同，必须掌握过硬的专业知识和专业技能，督促监理对工程进行全过程质量管理。所有工序开始之前，必须事先报审并征得监理工程师同意。监理应对容易出现问题的部位进行巡视、旁站、平行检验，做好过程质量记录。所有工序完成后，装修总承包单位应报监理工程师检查验收，如果是专业分包单位应先报装修总承包同意，再由总承包单位向监理报验。结合实际情况，可将工程进度款与专项质量验收、工序质量控制有机结合起来，申请工程进度款时应有监理单位确认的质量验收意见作为附件，如果未按要求办理或者违反质量管理规定，可拒绝签批工程进度款。只有加强监督，提高质量管理水平，促进相关责任单位增强质量意识，才能保证实现项目质量目标。

4.4 搭建BIM技术沟通平台

超高层大型公建装饰装修工作内容复杂多变，利用BIM技术沟通平台可以实现各专业的协同作业，同时通过三维可视化交底有效控制危险源，提高技术交底的准确性和可视性，提高现场施工人员对复杂节点施工工艺的理解程度，辅助提高工程质量。在施工过程中，应用BIM 技术进行虚拟施工装饰装修项目，可模拟、优化和分析项目施工方案，提前发现施工中存在的问题，在施工前采取相应的预防措施，制定出最优施工方案，从而达到“零碰撞、零冲突、零返工”目标，确保施工质量。

4.5 重视工程项目安全管理

超高层建筑施工现场火灾的预防与扑救至今仍是消防难题，施工现场应遵从“预防为主、防消结合”的工作方针，掌握超高层建筑火灾发生的特点，自防自救，制定完备的防火措施，做到经济合理、技术先进、安全适用，并从源头处防止火灾发生，防患于未然。

4.5.1 建立健全安全管理体系

成立项目安全生产领导小组，组长为项目经理，副组长为项目副经理和项目技术负责人，安全员由专人专职负责，组员由各专业施工人员和班组长组成，形成纵横网络的项目管理体系。项目管理必须对新进工人进行三级安全教育，定期组织消防安全演练，全面实施奖惩机制，运用经济手段辅助安全生产岗位责任制实施。

4.5.2 重点部位防火管理

超高层大型装修施工现场的火灾易发场所主要有木工操作场所、油漆施工场所、电焊气割场所、木料堆场、储物仓库、用电场所等。针对这些重点场所建立科学有效的消防安全施工方案，严格执行动火审批手续，加强安全检查，从而落实防火安全管理。

5 结语

超高层大型公建装饰装修工程项目管理是一个庞大的系统工程，必须实施科学、合理的项目管理体系，注重项目的成本管理、进度管理、质量管理、安全管理，通过搭建信息沟通平台保证各项装修管理制度的有效落实，并在实践中不断总结经验和动态调整，才能建造出高品质的超高、大型装饰装修工程。