基于业财融合的写字楼租赁企业发展探析

陈晓燕

（无锡商业大厦大东方股份有限公司，江苏 无锡 214000）

一、引言

在财务创新的过程中，业财融合是一个十分重要的方向，也是企业财务管理发展的趋势，能够有效提升企业收益。但是从现实情况来看，不同行业对业财融合真正含义的理解存在较大的差异。财务人员要想更好地适应创新开展财务工作的需要，需要不断提高自身的专业素养。对于写字楼租赁企业的财务人员来说，其职能不仅在于对业务工作进行事后核算和监督，还包括主动扩大自己的工作范围，借助自身在税务和财务方面的专业优势，参与项目开发、产品设计等工作，为业务活动的开展提供必要指导。

二、业财融合的本质

业财融合本质是借助业务工作的开展引导财务工作，借助财务工作的开展推动业务工作，从企业整体思考业务开展是否符合集团发展的方向。业务部门在业务开展过程中，需要具备较强的经营思维及风险意识，能够明确业务开展为企业创造价值及利润，能够有效规避及控制风险，减少企业经济损失。财务部门要深入业务活动，将财务管理移至业务前端，通过数据分析及预测，将有效信息反馈至相关的管理部门及决策部门，保障决策的准确性。

（一）业务与财务的深度融合

只有财务管理、业务管理、管理会计三者深度融合，才能真正实现业财融合。管理会计与传统会计的区别在于，管理会计涵盖会计预算、规划、决策、编制、考核等，需要在不同的业务环节进行有机融合，能从根本上保证业务工作开展的有效性，减少业务环节出现的成本透支风险。同时，管理会计可以帮助企业创造更多价值，为企业发展提供决策支持。

关于写字楼租赁企业的发展，一方面，由于市场处于不断变化的状态，其业务工作开展的复杂度持续提升，需要处理好业务、客户、市场三者之间的关系，以此为企业业务工作开展提供支持，因此需要不断改革财务工作，使财务工作的开展能跟上业务工作的步伐；另一方面，财务工作的高质量开展会对业务工作的顺利开展具有一定的支撑作用。

首先，业财融合在概念上具有同步性，要求解决以往管理体系中财务管理滞后的问题。这一问题在写字楼租赁企业中尤为严重，在租前、租中以及租后阶段，业务与财务都需要实现有机整合［1］。即在写字楼租赁企业的经营过程中，无论是从全面预算、规划与执行战略的角度来讲，还是从业务活动开展的角度来讲，业财融合都在不断发生，且这种融合是一种天然有机的融合，而非机械的拼凑。

其次，业务与财务两者之间不仅相互制约，而且相互支撑。写字楼租赁企业内部通过股东价值和客户价值的有机对应，实现两者发展的平衡。从写字楼租赁企业自身的角度来讲，在众多利益相关者之中，客户和股东始终处于核心地位。从某种程度来讲，也可以理解为以治理框架为依托，在保证管理层主导作用充分发挥的基础上，从股东和客户两个维度出发搭建财务管理体系和经营体系。

再次，财务管理人员具有精算能力，尤其在信息时代，能为企业决策者提供数据支持。还应具有有机融合财务信息与业务信息的能力，能从财务角度解读业务内容，真正实现业务和财务的深度融合。

最后，写字楼租赁企业落实业财融合的过程可以理解为组织伙伴关系在企业内部建立的过程。为了保障企业运转的高效性，不同岗位之间的分工协作和明确的管理职能必不可少［2］。通常情况下，企业由总经理负责业务经营体系，财务总监负责财务管理体系，要想真正实现股东与客户利益的平衡，需要尽可能实现财务、业务分管领导权力和利益的平衡。

（二）业务与财务目标的统一

写字楼租赁企业要想真正实现业财融合，应将业务与财务有机整合到一起，一方面要协同发挥两者的作用，另一方面要体现两者工作目标的一致性。常规的写字楼租赁企业在运营过程中，业务规模逐渐扩大，分工的细化程度逐渐提升，这在一定程度上割裂了业财的协同性，进而导致财务组织和业务组织之间缺乏必要的交流与合作，忽视了两者之间的信息联动，管理效率提升困难。

因此，应该将财务工作与业务工作有机结合到一起，管理工作的开展要充分考虑到业务发展的实际需要，融合管理要充分体现价值创造的基本需求，打破财务部门与业务部门之间的信息壁垒，使两者能够充分协作，真正将目标性管理落到实处。

三、构建业财融合体系的困境

（一）财务人员水平有待提升

写字楼租赁企业财务人员自身存在技能和知识方面的欠缺，对业财融合的效果产生了一定的不良影响。要想真正实现业财融合，财务人员必须提高专业技能和专业水平，不仅要具备扎实的财务技能和丰富的财务基础理论知识，还需要全面掌握写字楼租赁企业的相关业务［3］。

（二）租赁企业信息基础薄弱

租赁企业信息基础薄弱是一个普遍存在的问题，这在一定程度上增加了业财融合相关工作的开展难度。对于写字楼租赁企业来说，企业信息集中程度最高的部门就是财务部门，可以合理利用信息化工具，有机整合企业内部的财务信息和业务信息。同时，业财之间壁垒的打破，一方面可以保障财务数据与业务数据的顺利转化，另一方面能有效扩大两者之间的共享范围，使相关信息真正服务于企业决策。但是，租赁企业自身存在信息基础薄弱的问题，财务信息和业务信息之间固有的壁垒很难被打破，由此形成恶性循环。

（三）业务与财务的融合欠缺

由于财务部门和业务部门在利益倾向方面存在一定的差异，很多写字楼租赁企业存在业务与财务融合欠缺的问题。从本质上来讲，所谓的业财融合，即财务和业务之间的双向联动。但是，由于两者隶属于不同的部门，出于工作要求和利益倾向方面的考量，业务部门在个别时候会抗拒业财融合的实施，进而影响到业务与财务之间的有机整合。

（四）业财融合推行意识淡薄

一些租赁企业在发展中看重经济效益，不重视业财融合及财务管理工作，管理者业财融合推行意识淡薄，员工也不重视业财融合，在这项工作上的积极性不足。租赁企业内部没有做好业财融合的宣传工作，内部人员不清楚业财融合对企业发展的价值，因此业财融合的推进面临较大的阻力。企业业务部门和财务部门的沟通较少，工作职能不尽相同，这会对业财融合的顺利推进产生消极影响。

（五）业财融合监管缺失

当前，大多数租赁企业推进业财融合时，缺乏审计管理，监管工作一般集中在事后，忽视了对财务工作全过程的监管，相关人员不能及时识别、发现其中的潜在风险，对开展业财融合管理工作产生了深刻的影响。

四、基于业财融合推动写字楼租赁企业发展的策略

（一）财务主动嵌入模式

要想真正推动写字楼租赁企业的发展，可以打造业财融合体系，尝试采用财务主动嵌入的模式，实现高质量的业财融合，具体可以从以下两个方面入手。

第一，业财融合工作的开展要合理选择服务对象，最主要的服务对象就是业务部门，要推动业务部门工作高质量开展，主动重构企业内部的财务组织。

第二，财务嵌入业务的过程中，要把握好相关工作开展的动因，业务工作的开展本身存在一定的财务管理需求，而现代信息社会也要求财务部门积极进行转型升级。

业财融合过程中更强调财务融入业务的主动性，财务人员要主动参与到业务决策相关工作中，提高业务运作管理的精细化程度。应在充分考虑业务发展需要的基础上，合理配置财务资源，为业务发展扫清障碍。同时，在业务发生及交易结构设计等环节中，财务人员要在充分考量合规性要求的基础上，对业务经营行为进行合理有效的规范。租赁企业要培养高素质复合型财务人员，提升财务人员的专业能力和综合素养，让他们改变以往的思想观念，重视业财融合工作。

（二）制度化模式

在发展过程中，写字楼租赁企业应注重建立健全业财融合发展制度，企业自身要能够合理、有效地优化相关的管理制度，针对相关细节问题作出明确规定，在搭建业财融合体系的过程中，要真正做到顶层统筹。在具体工作实践中，财务人员要主动参与其中，从自身的专业优势出发，针对业务部门产品方案的设计提出更专业的意见，使业财融合在写字楼租赁企业内部能够真正有效落实。例如，业务流程规范制度条例、财务管理制度、不相容岗位分离制度、监督考核制度等，使业财融合过程中各项工作的落实有据可依。总而言之，制度不仅具有约束作用，而且具有较强的引导作用。在业财融合过程中，要鼓励财务人员与业务人员充分协作，从制度上规定两者之间的协作模式。在这一过程中，业财融合的积极效益能真正得到有效发挥。

同时，计算写字楼的出租率，即已经出租的写字楼÷（已出租写字楼+未出租写字楼），以此平衡出租率和出租价格。写字楼出租率的高低与交通、位置等相关。为平衡出租率，可以倾斜管理政策，多关注出租率低的写字楼；在设计阶段开展品牌打造工作，以缩短招租时间；在建设阶段预售，以锁定大客户；采用灵活性较强的方式租赁，比如为客户抵消早期租金、以返佣的模式与商业地产机构合作等。还应做好价格平衡工作，对于位置偏远、交通不便的地域，应适当降价。

（三）信息化模式

信息技术的快速发展对推进业财融合有十分重要的作用，它使开展财务工作的信息化水平得到有效提升，使财务人员逐渐脱离烦琐的财务核算，节约了大量时间来钻研业务。管理会计的信息质量会在一定程度上影响财务数据的准确性。由于是手工操作，管理会计工作效率较低，分析维度有待细化，数据精准度有待提升，而搭建管理会计信息系统可以有效提升财务数据和业务数据之间转化的流畅度，实现财务分析的精细化共享，充分发挥财务信息的经营决策支持作用。企业在构建业财融合系统时，为了保障其适宜性，需要及时做好市场调动工作，结合各部门日常工作需求，在市场中选择适宜的软件系统。企业管理者需重视软件系统的二次开发，增强其适用性，同时保障各部门之间的系统的集合度，实现数据的统一管理。企业应当积极引入信息化技术手段，合理运用大数据及云计算技术，实现海量数据的收集及分析，及时预测市场环境变化情况，便于提前制定各项业务活动防范策略。要开辟信息沟通渠道，让业务部门与财务部门能够无障碍沟通，消除信息壁垒，深入推进业财融合进程。

同时，需要结合信息化模式，以保本点测算的方式开展核算。保本点是指销售总成本与销售收入相等，保本销售的模式既不亏损，又不盈利。写字楼租赁企业的收入与全部成本相等，是一种不亏不赢的状态，也可以达到一定的业务量。公式如下：租赁的成本总额÷（固定成本－变动成本）=保本点。

（四）增强租赁企业业财融合的推广意识

业财融合对写字楼租赁企业的发展具有重要作用，租赁企业要重视它。根据企业经营的特点，做好业财融合的推广工作，可以从以下方面出发：一是企业管理者要充分了解业财融合的价值，树立正确的工作价值观，在内部做好宣传工作，加深员工对业财融合的理解，使其主动参与到业财融合工作中，配合相关的工作；二是财务部门和业务部门要加强沟通，根据企业特点选择合适的业财融合管理方法，如标准成本法、作业成本法等，将两者更好地融合在一起，解决发展问题；三是企业可开展培训，邀请相关的专家、学者对内部员工开展业财融合知识的培训，让员工对写字楼的业财融合知识有更深入的理解。

（五）做好审计监管工作

租赁企业实施业财融合要做好监管工作，监管财务和业务工作，使财务数据更加准确、真实。租赁企业需要成立监督审计小组，明确其职责划分，负责监督审计制度的完善及业财融合工作的全过程监督，要看到当前自身在审计方面出现的问题，改变现状，不能为了迎接检查而开展审计工作，要改变形式主义思想，认真完成审计工作，引导财务部门和业务部门共同制订审计方案，并保证方案具有合理性。将监督考核结果与业务及财务部门员工绩效相挂钩，加大行为约束力度，使员工行为得到规范。在这一过程中需要细化绩效考核指标，确保其能够量化，以公平公正的形式对业财融合实际效果展开评价，对存在问题的环节进行针对性改进。同时，建立风险预警机制也必不可少，企业管理者、业务人员及财务人员均需具备风险识别意识，能有效识别业财融合中存在的风险要素，并具备应对风险的能力，针对性防控各种风险因素，有效减少企业因风险产生的损失。

五、结语

在业财融合过程中，写字楼租赁企业需要重新构建相关组织，重新定义财务职能。在设计财务部门岗位时，企业要充分考虑业务需要和业务类型，将业务工作和财务工作有效衔接在一起，真正打破业财壁垒，实现业财融合。