房地产企业应对新业态策略选择

◎李靖奇

一、新业态的理解

新业态是指基于不同产业间的组合、企业内部价值链和外部产业链环节的分化、融合、行业跨界整合以及嫁接信息及互联网技术所形成的新型企业、商业乃至产业的组织形态。新业态的形成原因：信息技术革命、产业升级、消费者需求倒逼是推动新业态产生和发展的三大重要因素。信息技术革命：工业化和现代化发展历史上，信息技术革命对产业发展产生广泛深入的影响。目前已经出现或还未出现的新业态，就是在信息技术发展的产业化和市场化应用中形成和发展的。一是信息技术形成电子信息产业，引发产业形态和模式创新。20 世纪后期飞速发展的电子信息产业是新业态出现的重要背景。从个人电脑到互联网，再到云计算，物联网和大数据，以及目前方兴未艾的基于4G 的移动互联，电子信息产业发展的每一个阶段都催生出了大量的新业态。改革开放以来，在经济高速增长与市场旺盛需求的多轮驱动下，我国房地产行业发展迅猛。但随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台、供给侧改革去库存力度加大等多种因素影响下，我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。不论是住宅类地产企业，还是城市开发类与商业类地产企业，抑或近年来兴起的科技地产与工业地产企业，都需要思考一个重要问题：房地产行业的新业态或称之为新趋势？房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业，也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求，也带动了近70 多个关联产业的发展，对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用，同时由于特有建设用地供给制度，也为政府财政提供来了重大支撑。在当前发展新的时期，各类房地产企业都遭遇了新的挑战。一是住宅类房地产发展受限。二是商业地产类房地产遭遇制约。三是城市建设类地产发展缓慢。四是工业类房地产发展畸形。五是房地产产业转型落入发展陷阱。

从当前新业态下房地产行业发展的趋势看，一是从“项目时代”进入“产业时代”。由于我国改革开放初期有着强大的市场消费需求，经济的发展基本是依靠众多产业项目与单一企业形式来实现驱动的模式。而经过多年高速发展，产业发展从链条完善度，到建设布局，再到产品生产规模，尤其是市场需求也出现了革命性、颠覆性的变化，当前产业发展必要立足于整体经济与市场的需求与变化进行规划、布局，而不可再仅仅思考某一企业、产品。二是从“布局时代”进入“融合时代”。经过多年快速发展，大多数产业到了产业内部整合要素资源，产业间进行多产业协同协调发展，产业外部环境进行产业与金融、产业与城市发展，产业与社会发展融入融合发展的新阶段。四是从“建新时代”进入“盘旧时代”。从现实来看，对众多产业发展来说，不再是上产能、新建工厂、扩大投资的阶段，而应该把重要力量放到产业要素整合、产业闲置资源盘活、产业低效产能提升的“盘旧工程”上。五是从“自我时代”进入“服务时代”。还应该清楚看到，当前不管一个企业，还是一个产业都不再是自我发展阶段，而应该融入整个经济发展、市场潮流与社会趋势中去，全面进入服务时代。服务既需要发展理念的转变，更是自身发展的需求。

二、房地产企业应对新业态的策略

对于房地产企业应对新业态发展而言，在宏观层面应在积极应对外部环境，如政策环境、经济环境、社会环境、科技环境、人口流动环境等方面进行科学研判并进行有针对性策略的选择。而应对外部环境变化的前提和根本则是围绕房地产企业自身管理强化进行各项工作开展，对此，本文选择自身管理、信息化建设以及房地产企业档案决策支持作用发挥等三个企业内部管理中的重点进行浅要的分析，作为房地产企业强化自身管理，积极应对外部环境变化，努力在新业态下实现企业做大做优做强的策略选择。一是房地产企业应对新业态下的自身管理。首先，房地产企业适应新业态下的自身管理原则。房地产企业发展自身管理体系构建的原则可以考虑以下原则。合法性原则，房地产企业发展自身管理体系构建及具体管理内容必须符合国家的相关法律、法规、制度；合理性原则，房地产企业发展自身管理体系构建与管理内容必须是结合房地产企业发展自身管理工作的实际，能够切实服务房地产企业发展管理需要的内容，避免硬搬照抄现象发生。实效性原则，房地产企业发展自身管理体系构建与实施，需要以取得房地产企业发展自身管理实效为原则，真正发挥自身管理的效能和作用。其次，房地产企业自身管理体系构建的内容。房地产企业发展自身管理体系构建的内容应按照相关管理制度，以财务管理为中心，围绕房地产企业发展内部管理中的预算管理、采购管理、固定资产管理、合同管理等重点内容进行自身管理子系统的创设，并且实现内容管理各个子系统的互通互联，进而构建房地产企业发展自身管理体系，同时，在具体内容建设上，应根据房地产企业发展自身实际情况，进行个性化设置，并且随着房地产企业发展发展策略、发展目标的不断优化，动态调整房地产企业发展自身管理体系的具体内容，使之始终能够为房地产企业发展高质量发展服务。其三，房地产企业发展自身管理实施。房地产企业发展自身管理体系的构建是为了能够更好的进行房地产企业发展自身管理。在房地产企业发展自身管理体系构建完成后，房地产企业发展自身管理的实施是房地产企业发展自身管理的核心。在房地产企业发展自身管理体系框架下的自身管理实施，应建立与房地产企业发展自身管理体系相适配且能够服务于房地产企业发展自身管理的基础环境，同时还应对房地产企业发展自身管理体系下自身管理情况实施的情况进行动态跟踪，总结经验，梳理问题。此外，还应在房地产企业发展自身管理动态跟踪的基础上，进行科学、客观、准确的房地产企业发展自身管理体系的及时修正，以保证自身管理体系与自身管理目标和需求的一致性。最后，还应对房地产企业发展自身管理实施的效果进行评价，并对评价结果及时反馈给相关部门、相关环节，以便利于总结经验，改进问题，持续提升房地产企业发展自身管理的效能。二是房地产企业应对新业态下的信息化建设。随着房地产企业适应新业态的发展，在信息化基础环境建设方面都取得的了一定的成效，并且有较为完备的信息化建设基础环境，而如何更好的发挥大数据技术成为了当前房地产企业适应新业态发展所需要进一步强化信息化建设的关键。大数据支持下的房地产企业信息化建设，需要构架以大数据技术为支撑的管理体系，通过融合新业态下的制度建设、岗位设置、流程规范以及机制配套等实现大数据赋能房地产企业发展，更好的为新业态下房地产企业发展提供决策参考支持。对于大数据与房地产企业发展的开展而言，应具体在以下几个方面进行相应管理体系的构建。首先，大数据支持下的房地产企业信息化建设应建立相应的制度进行管理。大数据技术在房地产企业发展中的应用是信息技术不断发展与经济社会相结合的创新探索，在具体工作中，围绕大数据技术与房地产企业发展应建立符合两者相应规范的制度，通过制度建设使大数据技术能够真正融入到房地产企业发展中，更好的发挥大数据技术优势，实现房地产企业发展工作质量的进一步提升。其次，大数据支持下的房地产企业信息化建设应完善相应的技术支持岗位。在房地产企业发展中，随着大数据技术的参与，应在岗位设置中进行相应的调整和完善，将信息技术支持岗位作为房地产企业中的补充岗位，与其他房地产企业岗位进行统一的岗位设置和职责明确，进而实现大数据支持下的房地产企业发展高质量开展，更好的释放大数据技术在房地产企业发展中的效能。第三，大数据支持下的房地产企业信息化建设应对相应的流程进行规范，尤其是在涉及数据信息保密的内容方面。大数据支持下的房地产企业发展在流程管理方面，也应考虑到互联网及信息技术所带来的安全性问题，以信息安全为红线，对相应的房地产企业发展流程进行完善、修正，从而使房地产企业发展的流程能够在符合信息安全的情况下，更好的实现大数据技术对于房地产企业发展工作的积极、正向支持作用，避免出现信息安全风险及相关违规情况的发生。第四，大数据支持下的房地产企业信息化建设应创新相应管理机制。随着大数据技术参与到房地产企业发展中，相应的大数据技术与房地产企业发展兼容的机制建立应完善，特别是安全防范机制、激励机制、创新机制、人才培养机制等方面的促进大数据技术更好的助力房地产企业发展的机制，应进行更加深入的探索与应用。三是房地产企业应对新业态下的企业档案决策支持作用发挥。首先，加强对房地产企业档案管理规范化工作重要性的认识。随着房地产管理的不断完善，房地产企业档案更为重要的是通过档案的整合、开发、编研，为房地产企业高质量发展，积极应对外部环境变化，适应新业态发展，提供有益的决策支持，因此，对于房地产企业而言，提升对房地产企业档案管理工作的认识，在思想上认识到房地产企业档案在房地产企业决策、日常管理以及人力资源管理等方面所发挥的决策参考作用，并通过组织管理、具体措施落实等工作内容真正发挥出房地产企业档案的凭证作用。其次，加强对房地产企业档案管理的组织领导。提升认识是为了更好的组织开展房地产企业档案的管理工作，在企业管理层面应加强对房地产企业档案的组织管理，通过制度建设、岗位设置以及相应的环节流程管理等实现房地产企业档案管理的规范化实现，在强化组织领导的具体措施上，应成立强化房地产企业档案管理的领导机构，从企业发展战略与积极应对房地产行业新业态的高度认识房地产企业档案的重要性，通过领导机构的建立能够更好的协调房地产企业各个部门之间档案管理的效率，实现集中式档案管理模式，更好的为房地产企业档案后续管理与决策支持提供保障。第三，加强对房地产企业档案管理质量提升的配套机制创设。房地产企业档案是在企业管理各个环节开展工作中形成的各类档案，将各类档案进行集中统一管理为企业科学决策、询证决策提供了保证，因此，在房地产企业档案管理规范化工作中，一方面是在管理层面进行相应的工作开展，同时也要围绕着实现房地产企业档案决策作用的发展目标进行相应的机制配套，使房地产企业档案能够在自身强化与机制推动的协同模式下更快、更好、更高质量的实现。在房地产企业档案管理规范化配套机制的的创设中，信息共享机制是最为基础也是最为关键的机制创立，通过该机制的建立，形成房地产企业档案信息库，为后续房地产企业决策、管理提供参考文献和参考数据。此外，对房地产企业档案管理还应建立考核机制、奖励机制、惩戒机制等，通过机制的创设激发内生动力，更好的完成房地产企业档案决策支持的目标。

三、房地产企业应对新业态的对策建议

房地产企业适应新业态发展是一项系统性、长期性工作，必须持续提升、优化房地产企业自身管理管理质量。在房地产企业适应新业态发展的探索与实践中，结合工作实践，本文提出强化理论学习、注重业务借鉴学习、加强信息技术与自身管理相融合等三个方面的工作建议。具体言之，一是房地产企业适应新业态发展应强化理论学习。随着房地产企业自身管理管理工作日益受到重视，相关自身管理与实践的创新研究成果不断出现，不仅仅丰富了自身管理在理论研究方面的深度和广度，同时也对自身管理实践工作有着指引作用，在房地产企业自身管理工作中，应始终将自身管理理论学习作为开展各项管理工作的前提和基础，通过持续的学习创新理论、创新做法，提升自身管理水平，使房地产企业自身管理真正的能够适应新业态的发展，并以自身管理质量的提升更好的适应新业态，服务社会，产生更好的社会效益。二是房地产企业适应新业态发展应注重业务借鉴学习，随着房地产企业更好的适应新业态目标和要求提出，在房地产企业自身管理工作实践中，各个区域、各个领域的房地产企业在自身管理工作中不断探索，形成了大量能够促进和提升房地产企业自身管理效能和质量的好经验以及成熟做法，在自身工作开展中应善于学习和借鉴好的经验和成熟的做法，将这些创新做法和经验与自身工作实际相结合，促进和提升自身自身管理的质量，形成符合的房地产企业自身管理的创新方法和举措，为房地产企业更好的适应新业态发展，提供有力的支撑和风险防范。三是房地产企业适应新业态发展应善于将信息技术与自身管理工作进行深度融合。随着信息技术的不断发展，信息技术所创新实现的数据库、大数据挖掘技术、大数据分析技术、人工智能技术等都为各项工作的收集、整理、分析、应用提供了强大的技术支持，在房地产企业自身管理工作的实践中，形成了大量的自身管理文献、自身管理数据，通过信息技术与自身管理工作的融合，实现以信息技术支持自身管理数据分析、数据评估、数据决策支持等功能的实现，能够更好的提升房地产企业自身管理管理的质量和效能。因此，在房地产企业自身管理管理工作的具体探索和实践中，应充分运用信息技术为评估评价以及全过程监管提供有力的支持，进而为后续决策和完善优化自身管理工作提供强大的数据、文献等技术支持，以便于更好的适应新业态下发展的各类需求及风险防范。