探究我国房地产经济波动的特征和成因

刘水秀

（广饶县自然资源和规划局，山东 东营 257300）

经过多年发展，房地产行业发生了翻天覆地的变化，同时也得到了较好的发展机会，当前房地产经济对我国经济发展具有举足轻重的地位，与其他经济行业之间存在较大的关联性，一旦房地产经济出现波动就会连带其他行业产生变化，最终影响我国整体经济发展态势。我国宏观经济政策、土地资源开发情况、建筑施工成本、居民住房需求等的变化都会影响房地产经济的发展，导致其出现巨大的波动。对此，人们应当明确导致房地产经济波动的原因，分析和预测房地产波动的趋势，做出有效的应对措施，改善房地产发展现状，促进我国经济的持续增长。

1 我国房地产经济波动的特征

1.1 复苏阶段特征

我们将上一次经济循环的低谷称之为房地产经济的复苏阶段，该阶段整个行业的供求关系并不平衡，呈现出供大于求的现象，整个市场发展动力不足，房产开发商为了应对市场供需变化减少项目开发数量和相关商业投资，希望通过这样的方式维持该阶段房地产经济的均衡供需关系。以上经济行为维持一段时间之后，房地产市场的供大于求局面将会逐渐改善，带领整个行业走出低迷状态，进入到行业复苏过程中。

1.2 繁荣阶段特征

在行业调整以及产业复苏发展中，市场的供需关系逐渐平衡，市场需求量不断增加，房地产的房价与租金有所增加，资金与市场的改善盘活了房产行业，开发商注入资金加快了项目建设与开发，房产行业进入租金与房价极速上涨的阶段。此时更多的市场资本将会投入房地产市场中开发新的项目，因此该阶段房地产消费呈现出持续增长的态势，整个行业在国家整体经济发展中占据有利地位。

1.3 衰退阶段特征

经过房地产大热发展阶段，市场中的房屋供应量不断增加，而市场需求则在上升一定程度之后趋向于平稳，此时的房地产市场就会缩小。但此时房地产市场的消费已经上涨至较高的水平，很多消费者对于高价房产的接受能力不足，这样就会导致房地产经济的衰退，正式进入衰退阶段。房地产市场中的投资商将意识到市场的变化，逐渐减少在房地产行业的投资，降低整个房地产行业的热度，一段时间之后房地产交易量减少，价格有所下降。

1.4 萧条阶段特征

此时的房地产市场面临巨大的竞争压力以及不平衡的供求关系，因此房地产价格会不断降低。但由于房地产价格具有刚性特征，因此其在降低一定程度后将保持稳定。此时的房地产价格并不能够满足萎缩后市场的需求，因此很多已经建设的房地产项目将会出现无法销售的情况，此时开发商资金无法回笼，整个市场被套牢，最终导致整个房地产行业出现停滞的情况。

2 我国房地产经济波动的成因

2.1 受国民经济波动影响

我国国民经济的发展情况将直接影响房地产经济的发展趋势，尤其是在市场经济发展的大环境下，社会劳动按比例分配与部门之间发展不均衡的矛盾会影响国民经济的发展，造成国家整体经济的波动。只有不同部门按照科学的比例发展才能够保障社会再生产的顺利进行，但在实际的生产过程中各部门劳动生产率增长情况以及技术提升速度存在差异，这样就会导致发展矛盾的出现，造成不同部门发展的不均衡现象。在最初的生产周期中，由于存在既定的劳动比例，其能够按照既定比例开展社会生产工作，但在科技发展的影响下，各部门发展速度出现差异，之前的生产平衡就会遭到破坏，此时就需要调控发展的速度与比例，这也是导致经济波动的一个重要原因。房地产经过多年发展已然成为我国经济的支柱产业，其在获取市场发展机会的同时也应保持自身与社会其他部门发展之间的均衡，如果房地产行业发展速度过快，那么就会出现产业之间的发展矛盾，最终超出国民经济的承受能力，需要宏观政策的适应性调整。房地产从投资到施工，整个产业体现出与其他产业紧密的关联性，比如机械产业、化工产业、建材产业、交通产业等，产业之间应当实现均衡发展，一旦某产业出现脱离情况就会出现发展危机。我国房地产开发与建设的前期需要大量资金注入，因此很多房地产企业属于负债经营，而国家银行贷款就成为了房地产企业资金的重要来源，因此金融业将会制约房地产的发展，国家经济形势也会影响房地产发展情况。经过以上分析我们可以得出结论，导致房地产市场波动的基本原因就是国民经济的波动。

早在我国房地产呈现出过热态势的初期，我国政府就出台了有关市场宏观调控以及控制资金信贷的相关政策，也正是这些政策导致房地产行业从繁荣转向低迷。从另一方面来看，房地产经济的波动同样能够导致国民经济的波动。首先，房地产价格将影响其关联产业价格的发展，进而对国民经济产生影响。其次，对于出现波动现象的国民经济发展阶段来说，房地产经济的波动会加重整体经济的波动程度，最终将繁荣状态扭转为衰退状态。

2.2 受市场供需矛盾影响

所有经济与行业都将受到市场供需变化的影响，房地产经济也是同样。当房地产市场的需求与供应之间出现矛盾时，房地产经济就会产生波动。根据经济学理论，一般市场经济前提下的需求与供给的波动以及相互作用将遵循周期性经济波动的规律，而受到供需关系波动的影响，房地产市场的资金、劳动、技术以及管理会出现变化，最终导致供给总量出现收缩或者扩张的现象。以上因素的不同变化也会对房地产需求造成影响，而市场中供需关系的剧烈变化则会导致供给波动滞后于需求波动，因此房地产市场的供需关系均衡状态往往只是暂时的，波动才是常态。从房地产市场总量来看，尽管其总量处于平衡状态，但其结构却不平衡，不同商品的供需量也会受到房地产商品类型的影响出现变化。要想维持房地产行业的快速发展，人们就需要保持房地产供需结构和总量同时平衡的状态，一旦以上有一方出现波动或者失衡就会导致整个房地产经济出现波动，进而作用于房地产的供求关系。因此，房地产的市场供求关系已然成为相关经济政策宏观调控的关键信息，这也是政府调控房地产市场的途径之一。

2.3 受投资与宏观经济政策影响

房地产行业在投资建设的初期需要大量的资金，因此房地产属于具有投资预期性的行业，比较容易受到投资情况的影响。房地产在上升发展阶段会获取到更多的投资资金，但在其投资预期降低的时候则会出现投资下降的情况。行业对于投资的依赖性较高，房地产投资情况不仅会影响市场的需求发展，同时还会作用于市场的供给情况。房地产投资热度的上升同样会导致房地产行业热度的上升，而很多投资商在这个发展阶段会做出盲目跟风的投资决策，这样的投资商并未正确评估自身资产规模与房地产波动之间的关系，对于自身经营发展规划的认知不足，一心想要赶上房地产的热潮创造更高的经济效益，但这样的投资行为往往是具有较高风险的。一旦房地产价格过度抬高且超过人们的价格接受度，房地产行业热度就会降低，房价会根据市场的发展而降低，甚至出现供大于求以及大量房产挤压的现象，此时参与投资建设的开发商与投资商如果自身资质不足，那么就会出现破产的现象，不仅难以获得经济效益还会导致自身的破产。我国房地产行业起步较晚，正处于初级发展的阶段，不仅受到国民经济发展的影响，同时还会受到我国宏观经济政策的影响而出现经济波动的情况。比较典型的就是20 世纪90 年代初期我国房地产行业受国家宏观调控的影响出现大起大落的现象，其中存在政策行为不规范以及政策机制不健全等问题，导致房地产行业发展不健康，出现高收益问题，导致房地产价格失控。而到90 年代中期之后，在宏观调控政策的积极影响下，房地产投资速度减缓，整体交易量降低，房地产行业逐渐趋于健康发展。

2.4 受房地产价格影响

房地产在繁荣时期体现出较高的投资期望，因此会吸引很多投机者开展投资行为，但这样的投资行为具有一定的盲目性，存在跟风投资的嫌疑，这样的投资行为同样会对房地产经济造成影响，导致房地产价格出现不正常波动。很多投资商看中房地产高回报率的优势，不断追加投资，导致房地产市场不断膨胀，房地产项目数量增多，最终导致市场资金膨胀。尽管此时从表面上看房地产市场已经进入繁荣发展阶段，但实际上却存在供求关系严重失衡的现象，具有很大的泡沫成分，整个行业处于不健康发展的环境中。房地产泡沫只是一种假想，之所以用泡沫来形容这样的形式是因为泡沫总有被戳破的一天，对于房地产也是同样的，当房地产泡沫破裂的时候，整个房地产的发展就会陷入困境，房地产价格受到市场供需关系波动的影响出现持续下跌趋势，而市面上已经参与投资的很多房子因资金链断裂出现无法收尾的情况，最终出现大量烂尾楼以及破产企业，将整个房地产行业带入发展低谷。

3 我国房地产经济过热的特征以及风险化解的策略

3.1 房地产经济过热的特征与表现

3.1.1 房地产开发商数量增速过快

笔者之所以单独论述房地产市场过热问题，就是希望分析导致过热的原因，通过合理调控的方式尽可能维持房地产的繁荣发展，强化房地产过热风险防控，促进房地产经济的健康发展。所谓的过热时期就是房地产经济的繁荣时期，人们抓住了房地产高回报的特征，不断增加商业资金与投资，在自身获取收益的同时则增加了整个市场的热度。在该时期，房地产市场竞争加剧，行业中出现了鱼龙混杂的现象，最终导致整个房地产市场混乱。在此情况下，还有部分企业跟风投资，在不具备开发实力的情况下加大资金投入，最终出现房地产泡沫，导致企业出现财政危机，大量的资金被市场套牢，最终出现大量企业破产现象，难以维持房地产的发展热度。

3.1.2 房地产价格大幅度波动

以上提到的房地产市场泡沫最为直接的表现就是房产价格的大幅波动。房地产经济的周期发展是非常正常的现象，即房地产价格受各种因素影响出现的升温、繁荣、稳定以及衰退等阶段，以上周期会出现循环反复的现象。但房地产市场过热以及出现市场泡沫的时候则房地产价格就会体现出大幅度波动，导致整个房地产市场的混乱。

3.2 化解房地产经济过热风险的策略

3.2.1 加强政府宏观调控

经过对我国房地产市场实际发展情况的调查与分析可知，严重的房地产泡沫经济其实从近代才开始出现，这从本质上来看是受到盲目投机行为的影响。对此，国家政府应加强宏观调控，出台相应的经济政策引导房地产的健康发展。从发展规律方面来看，房地产市场泡沫在真正出现之前具有一定的隐蔽性，甚至在很多时候会被误认为是房地产市场经济发展的正常周期变化。因此很多人难以分辨房地产市场泡沫，如果房地产市场价格上升程度较大，那么就更加容易导致泡沫经济，此时房地产价格的最高点将成为房地产最繁荣的时期，同时也是泡沫的制高点。国家政府应加强对房地产市场的宏观调控，严防泡沫经济的出现，促进其健康发展。

3.2.2 规范房地产市场

随着我国经济的不断发展，我国房地产得到了较好的发展机会，近几年更是处于发展繁荣阶段，当前我国民众依旧认为房价会上涨，因此很多消费者选择提前购买房产，增加了房地产市场的需求量。这样盲目消费的现象也会导致房地产市场过热，且属于不健康的繁荣现象。在这样的房地产经济中，更多的投资商将会铤而走险，在自身不具备相应经济实力的情况下投资房地产项目，甚至为了抢夺市场、提升经济利益，有的开发商会使用不正当竞争手段。要想解决以上问题，国家应出台相应的行业管理制度，进一步规范我国房地产市场，规范地方政府以及开发商的商业行为。此外，房地产市场过热会吸引更多投资商参与具有较高利润率的高端房地产建设项目中去，这样就会导致整个房地产市场结构失调。当消费者消费水平跟不上房地产投资发展水平时，开发建设的高端房产就会出现积压与闲置的现象，最终影响房地产市场的发展。

4 结束语

综上所述，房地产经济的稳定发展将促进我国国民经济的发展，因此，人们应当掌握房地产经济波动的周期特征，了解导致房地产经济波动的原因，正确认知和辨别房地产过热现象，通过政策宏观调整、规范房地产市场等方式有效防控房地产过热风险，合理引导房地产行业的发展，遵循市场发展的基本规律，促进房地产经济以及国民经济的持续增长。