老旧小区改造可持续发展阻碍因素研究

陈 振，孙英豪，张 铭

（山东高速齐鲁建设集团装饰工程有限公司，山东 济南 250000）

随着我国的城市化进程加快，以及城市建设的快速发展，很多城市的老旧小区都出现了公共设施老化、火灾事故隐患增加、缺少停车场地等问题，直接影响到了小区居民的正常生活，所以城市开展了对城市老旧小区的改造工作。虽然老旧小区改造在推进过程中已经获得了明显的成效，但是融资困难等问题依旧困扰着小区改造工作的进行。为了满足中国经济高质量发展的需求，老旧小区也要坚持可持续发展的改造理念，必须解决目前老旧小区改造在可持续发展中的阻碍和问题，迎合经济建设、国家发展的可持续要求。

1 老旧小区改造的可持续发展分析

可持续发展是一种不仅满足当下需求，在发展过程中也充分考虑未来发展需要的发展理念，所以在制定发展政策时，要确保发展政策不会影响发展潜力。对可持续发展的研究，一直受到经济、社会、管理研究者的关注，是一项具有较高综合性的研究内容。老旧小区的发展也可以融入可持续发展理念，但是在制定发展策略过程中，需要做好对居民的组织协作、合理进行统筹规划、规范改造过程中不同主体的行为、使用低碳技术开展小区的改造工作。此外，也要考虑对小区未来运营的需求，建立具有可持续发展属性的生活方式。所以，在可持续发展理念下的老旧小区改造工作，必须综合考虑社会、经济、环境等多方面需求，建立起最合理的可持续发展理念。

在实际的改造工作中，老旧小区的改造工作会受到很多方面的影响，使得可持续发展理念的贯彻会受到一定的阻碍。比如改造项目的行业标准不完善、改造过程中居民意见不统一，导致老旧小区在改造过程中，可能会偏离过去可持续发展的改造方向，导致项目朝着不可持续的方向发展。因此对老旧小区的可持续发展改造应该遵循小区的情况制定更为具体、合理的改造政策，研究老旧小区发展过程中的主要影响因素，解决发展过程中的阻碍，从而满足可持续发展的需求。

2 老旧小区可持续发展的阻碍因素

2.1 制度因素

目前存在的一些制度和可持续发展理念存在冲突，尤其在老旧小区改造项目的执行过程中冲突更为明显，使得改造项目的参与者不能贯彻可持续发展理念，直接影响老旧小区改造中的可持续发展水平

标准规范问题。我国的城镇老旧小区改造工作需要遵守相关的标准规范，需要做好顶层设计，加强政府和相关机构的支持。但是目前针对老旧小区改造的规范还比较少，导致改造工作人员并没有将规范作为支持，或者在一些城市中，传统的改造规范和可持续发展的理念并不相符，导致老旧小区改造交付标准存在问题，或者改造技术使用的统一性不强，增加了改造工作的技术风险。

改造政策问题。老旧小区的改造工作并不是简单地进行小区中各项设施的升级，包括停车场建设、电梯设置等等，都需要考虑权属、投资、利益分配等问题，导致在改造过程中可能会出现一系列的利益冲突。目前在制定改造政策时可能没有注意这些关键内容，会影响改造工作的持续进行。

激励机制不足。老旧小区改造需要社会的参与，但是改造项目的收益存在一定的不足，虽然现有的研究、实践中都对老旧小区未来运营、物业管理等层面进行过探索，但依然没有明确清晰的应力模式，影响潜在参与者对老旧小区改造的预期，存在改造动力不足等问题。政府并没有出台相应的激励机制，也不利于可持续性发展体系的形成，对提升小区改造的效率也没有足够的推动作用。

2.2 经济因素

老旧小区的改造工作需要投入资金、人员、物质，必然牵扯大量的资金问题。由于缺少有效的盈利手段，以及缺少相关的经济环境，资金上对老旧小区的改造也产生了不小的阻碍。

融资渠道单一。老旧小区改造的资金来源仍然以地方政府筹措资金为主，省级政府、中央政府会对老旧小区改造项目进行一定的补贴，以满足老旧小区改造的资金需求。相对而言，老旧小区改造的获益者——老旧小区中的居民，对老旧小区改造的出资意愿非常低，一方面来自于这些居民本身经济实力比较差，还有一些居民会受到周围不出资的居民影响。地方政府开展老旧小区改造工作要承受的巨大的财政压力，增加政府负债、导致老旧小区的资金紧张，直接影响了老旧小区改造的可持续发展，甚至会导致正在推进的改造项目因为资金问题暂停。

投资回报率低。老旧小区改造工作很难获得收益，很难吸引企业参与到老旧小区的改造中。一些老旧小区改造项目采取出售物业运营权的做法，由企业负责改造工作，日后负责对改造后小区的运营，获得物业收入。但是，很多老旧小区的入住率很低，改造之后物业费用收取十分困难，尤其在经济欠发达城市，老旧小区改造难以获得收益。导致收益不足的另一个问题在于老旧小区改造后收益的产业链条比较单一，仅仅包括收取物业费用一种方式，其他获取收益的方式，目前在国内探索比较少。

物业公司运营困难。老旧小区投入运营以后，物业存在收费低、收费难的问题，直接影响了老旧小区未来的收益水平。目前老旧小区的老龄化比较严重，或者小区内以租客为主，流动量非常大，很难保持稳定的物业费用收益。由于老旧小区在建设过程中理念落后，导致改造后也往往很难建立高效率的物业基础设施。

2.3 社会环境因素

在实际改造过程中，由于技术、标准、成本控制等方面的影响，对老旧小区的改造一般都局限在外立面保温、给排水系统，或者单纯完成某一单项的改造施工。很多改造项目并没有根据居民的实际需求进行项目的整体规划，因此改造后的节能减排效果很差。小区居民、业主对改造的认识比较差，很多居民并不认为改造可以给他们带来直接的收益，因此对改造项目参与度很低，直接导致改造工作难以有序进行。很多老旧小区并没有建立业委会组织，影响了小区改造过程中项目负责人员和居民沟通。同时，很多老旧小区以中老年人为主，思想相对比较保守，对使用全新技术比较抗拒，项目负责人员和居民交流也存在一定的困难，很难给居民讲解改造技术，而且在通过网络进行调查中也难以贯彻执行。

2.4 工程相关因素

老旧小区周围交通情况相对比较差，导致改造工作占道时间比较长，施工卫生控制困难，噪声扰民问题较多。很多老旧建筑和新型建筑的结构有很大区别，施工过程中对人员的组织要求比较特殊，如果施工单位组织能力不足，就会给工程造成比较严重的质量隐患。很多改造工程在改造初期的准备工作存在不足，导致规划不科学、图纸不断变更，使得小区在经过改造之后依然很难满足需求，造成施工的协调工作存在较大的困难。为了获得更高的施工收益，一些施工人员可能会降低工程施工质量，不利于工程后期投入使用。

3 老旧小区的改造对策

3.1 加强可持续发展制度的建设

做好制度建设可以完善对老旧小区改造的顶层设计，给项目提供明确、正确的方向，建立制度体系的过程中，应该建立具有较强操作性的条例、标准，给老旧小区的改造工作提供支持。制度中对基层的治理体系需要提出明确建设要求，根据政府政策，建立起自上而下的管理和决策机制，建立政府和居民共管、部门协同开展管理、保证各个参与主体互动的管理方法，以保证在管理过程中形成高效的是决策机制，加快老旧小区改造工作的进程。改造工作执行中，需要有效的管理制度，所以需要简化、完善相关审批程序，提升审批的高效性，强化不同组织之间的联动工作效果，相关政策应充分结合小区建设的具体情况，保证政策的适宜性，减少老旧小区改造过程中存在的浪费，提升工作效率。围绕社区建立起更为全面的管理体系，吸引更多主体参与到老旧小区的改造中。保证相关制度能充分调动有关的社会力量，形成现代化水平较高的管理体系。

3.2 满足经济可持续发展的要求

维持经济方面的可持续发展，是老旧小区改造项目得到支持的关键，可以解决地方在老旧小区改造过程中存在的资金困难，形成全新的经济发展模式，有利于促进经济发展，带动就业，建立起有活力的老旧小区改造市场。为此，应该充分研究区域内需要进行改造的老旧小区，对多个老旧小区进行组团改造，从整体上制定改造策略，挖掘老旧小区改造的经济发展潜力。为了解决融资困难的问题，可以吸引社会资本参与老旧小区的改造工作，在选择社会资本时，应该充分考虑企业的运营能力、过去对项目开发的业绩，选择最具有能力的企业牵头项目，从而有效整合投资资金、项目设计方案、合理安排工程施工。改造项目需要具备更为系统的回报机制，在吸引高资质、高技术水平企业的同时，也要改善项目的管理机制，确保资金被充分使用。针对老旧小区改造范围和周边，应不断盘活相关资源，推动改造工作水平提升。

3.3 创造符合可持续发展的社会环境

在进行老旧小区改造工作之前，应该针对小区的建设做好宣传工作，改变小区居民的观念，使其能够接受老旧小区改造的投资需求，提升居民之间对改造工作的认可度。相关人员可以做好对民意征询，通过互联网等渠道收集民意，了解民众诉求，并使民众参与到老旧小区改造的项目当中，让民众对老旧小区改造具有更高的投资、监督激进性。制定老旧小区改造计划、施工建设计划时，必须及时发布老旧小区改造进度信息，提升业主参与的责任感、责任意识，增加社会方面的监督渠道，确保老旧小区改造工作的顺利进行。在改造过程中，也要不断引入高水平人才和使用绿色环保技术，将节能减排、海绵化改造理念融入到小区的改造当中，提升老旧小区改造的绿色化水准，并在改造的过程中宣传低碳生活理念，改变居民的行为和生活方式。

3.4 工程的可持续性政策

为确保工程进行的可持续性，改造过程中要确保居的社区归属感、满意度，提升社区的可持续发展治理水平。因此需要完善和强化工程建设的问责机制和监督管理机制，让广大群众能参与到对工程质量的监督工作中，建立更为合理、先进的工程建设标准，满足老旧小区改造的工程建设理念。比如需要分析老旧小区内群体的年龄段，分析这类人群的生活需求，设立智能化设施，方便居住者的生活。

3.5 建立可持续的管理方式

对老旧小区改造的后期管理，也要坚持可持续化管理方法，减少未来运营过程中存在的矛盾和冲突。可以建立起业主委员会，引入物业管理公司，做好小区业主对物业公司的民意调查，获取小区居民对物业公司的满意度，并针对物业公司的表现建立起奖惩机制。很多老旧小区的物业管理部门水平都存在水平问题，通过监督、民意调查机制可以形成良性的发展循环。政府也要坚持因地制宜原则制定老旧小区的改造方案和管理方案，加快审批工作的进行，保证改造工作的顺利执行。针对小区改造也要做好对能耗情况的、碳排放量的分析，获得最佳的治理方案，对劣质工程也要建立惩罚机制。

4 结束语

老旧小区改造工作影响因素较多，需要解决改造过程中存在的利益冲突问题、制度问题、标准问题，必须革新城市原本的管理模式，完善小区的管理方式，推动管理水平提升。在改进过程中，应该根据可持续发展的需求进行改造项目的策划，合理进行经济、环境、制度等方面的建设，为改造工作创造良好条件，减少小区可持续发展的威胁。