中小型房地产企业项目成本与进度管理分析

◎茶仕光

现如今，中小型房地产企业项目开展过程中，常常要求项目经理把控整个项目管理工作。然而，在项目成本与进度管控方面，由于人为、制度、技术等因素的影响，经常出现一些不必要的问题，难以达到预期的项目管控效果，严重影响中小型房地产企业的经济效益与未来发展。因此，有关企业单位需要予以重视，结合实际项目展开分析，实施有效的项目成本与进度管控措施做好动态的全过程项目管控。基于此，本文结合某中小型房地产企业项目进行探讨，详细分析项目成本与进度管理优化策略，这对于其他项目管理具有一定指导意义。

一、中小型房地产企业特征分析

第一，组织结构特征方面。表现为管理跨度宽、部门化程度、正规化程度低等，有线性和职能型为常见的中小型房地产企业的组织结构，其中职能型组织结构在房地产企业运作中实用性更强。第二，人力资源特征方面。表现为专业型人才稀少、人员流动频繁、人员管理手段过时等，导致人力资源的不足。第三，企业制度特征方面。表现为制度不健全、售手续不齐全、管理机制不健全等，使得项目管理过程中项目进度与成本耗费超出规定范围。

二、房地产项目成本与进度管理的重要意义

（一）增加企业经济效益

实际上，项目成本与进度管理水平的提升对于房地产企业经济效益都有着一定的影响。首先，项目成本管理是直接影响工程造价控制效果的关键因素，通过强化项目成本管理，直接帮助房地产企业节约各个环节的成本，实现造价的有力管控，避免出现不必要的费用支出，达到节约资金的目的。其次，项目进度管理间接影响项目建设的经济效益。如果项目进度管控不当，将可能耽误工期，导致施工时间延长，进而增加不在预算中的成本费用，使得房地产企业蒙受一定的经济损失。反之，项目进度管理工作到位，在规定时间内完成建设任务，达到预期的项目建设效益，甚至为企业增加经济收益。因此，项目成本与进度管理工作的开展极为重要，有助于增加企业经济效益。

（二）提升企业管理水平

众所周知，无论是项目成本管理，还是项目进度管理，都是项目管理中的关键内容，这在中小型房地产项目中也不例外。通过强化项目成本管理与进度管理，可以加强项目管理，促使领导掌握项目的实际管理情况，更是能反映出房地产企业的经营状况。首先，在项目成本管理过程中，通过有目的、有方法地进行成本管理，将更利于项目资源的优化配置，提高项目成本管理水平。其次，在项目进度管理过程中，通过有计划、有原则地进行进度管理，有助于提升管理效率，推进各个工序的顺利开展，为工程顺利完工增加保障，提高综合管理水平，满足中小型房地产企业的项目管理需求，久而久之，房地产企业整体管理水平将得到提升，极大地推动房地产企业未来的长远发展。综上，项目成本与进度管理的重要意义还体现在能够提升企业管理水平方面。

三、中小型房地产企业项目成本与进度管理策略

（一）项目背景分析

某小区工程项目为二期工程，由2、3#楼组成，项目工期较紧。2#楼设计上为24层（包含楼中楼），采用的框架剪力墙结构有地下室，建筑高度达到80m，建筑面积大致为1.5 ㎡万 左右；3#楼楼高设计为27层，同样的结构形式，建筑总高度可以达到86米，建筑面积预估为2万㎡左右。以往该企业项目工程管理模式和执行过程都存在着一些问题，主要体现在项目成本与进度管控方面。为此，新项目负责人组织专业团队，重点围绕该小区工程项目的成本管理与进度管理进行分析，采取一系列管理措施，致力于提高项目成本与进度管理水平。

（二）常见问题分析

1.项目成本管理问题。

（1）前期成本估算问题。

其一，成本估算不精准。中小型房地产企业在项目开发前，为节约项目资金，必须提前执行项目成本计划，细致估算目标成本，确定投资额等详细指标信息，从而保障目标成本实施顺利，为决策者提供重要参考。但是，实际成本估算时，中小型房地产企业缺乏专业人才，大多数都是根据经验进行估算，存在较多的主观猜测成分，导致成本估算的合理性与精准性难以保证。其二，成本测算不到位。设项目设计阶段要求单位做好成本测算工作，加强各个环节的综合考量。但是，由于政策欠缺考虑、材料价格变化等方面的影响，导致测算环节存在诸多疏漏之处，测算结果不具有可靠性，未能提供科学参考。其三，成本预算不科学。就房地产开发项目而言，常常具有成本高、工期长的特点，导致成本核算工作负责，预算问题频发，各个环节的预算把控难度加大。不仅工程成本预算编制缺乏完整性，其预算结果科学性也不能得到良好保证，致使项目目标成本确定出现问题，存在目标成本不够精准的情况。其四，投资概算不精准。部分项目前期成本管控中存在投资概算计算环节的疏忽，可能选择的计算方法不科学，投资概算方案不科学，导致最终的投资概算误差较大，难以实现前期向蜜鸟成本的有效管控。

（2）动态跟踪管理问题。

首先，成本管理制度不完善。为加强房地产开发项目的动态跟踪管理，必须要配置健全的管理制度，但是，有些企业只关心进度目标、质量目标，欠缺成本控制目标，成本管理制度有所欠缺，难以实现成本管控责任的具体划分，很多房地产开发项目部门都缺乏协调沟通，成本费用的动态跟踪管控效果不佳。其次，成本跟踪执行计划不够精细化。通常结合项目目标成本将成本进行分解，便于加强各个单元成本的动态管理。但是，这些目标成本的分解方法却欠缺合理性，导致分解粗略，不够细化，甚至存在脱离实际的情况，合同执行进度未能与实际情况进行有效对应，最终出现信息不对称的问题，影响项目动态跟踪管控效果。最后，欠缺动态成本跟踪系统。动态跟踪管控的关键在于动态化，加强整个项目全过程的管控，然而，项目跟踪各个阶段都存在成本主动控制不佳的现象，最后导致造价变更。另外，欠缺施工阶段的全过程动态成本管控。一是缺乏各个建设目标的协调，致使一些施工目标存在冲突，不得已造成多余成本费用支出；二是施工变更问题影响，由于疏忽等原因，造成后期出现项目变更问题，使得投资方不得不需要重新进行施工，不仅耽误工期，还造成较大范围的成本浪费；三是现场签证过多，签证管理存在敷衍问题，极不利于施工阶段的成本跟踪管理。

（3）后期造价结算问题。

后期造价结算过程中，往往存在结算不精准的问题，主要表现在以下几个方面：第一，未做到逐项审核。部分分项项目审核存在疏漏，未能按照顺序要求或者对照合同等一一逐项审核，导致结算不准确；第二，计算不严格，存在漏项、重复计算等问题，审核结果缺乏科学严谨性；第三，项目交接工作不到位，由于遗留问题较多，经常导致利益纠纷的发生，未能达到成本管理目标要求。

2.项目进度管理问题。

（1）数据更新不及时。

中小型房地产企业的资金有限，一般只开发个别部门或者预算等模块的业务管理系统，不仅系统单一，而且各个模块之间还可能出现数据口径不同的现象，导致各个系统模块传递信息不一致、同一数据需要在各个系统模块进行转录等，极大的影响项目的进度，还可能出现数据误差，导致数据更新不及时，设计单位与施工单位配合不当，造成项目成本费用的不必要支出。

（2）施工进度计划不合理。

要想加强施工进度管控，项目人员必须提前制定施工进度计划，主要针对项目内容时间安排进行划分，从而加强各个环节的进度管控。然而，很多施工进度计划欠缺对于项目实际情况的考虑，未能充分考虑夜间施工扰民等方面，还存在进度计划不详细等问题，使得施工进度计划不合理，未能起到项目进度管理的作用。

（3）进度管理反馈机制不完善。

进度管理反馈机制的建立就是为项目管理人员提供方便，确保实时都能掌握项目进度信息。然而，部分工程项目进度管理中存在反馈机制不完善的情况，主要表现为反馈机制单一、反馈工作质量不高等方面。一些项目人员仅仅通过观看施工进度了解基本情况，导致反馈信息存在片面性等，还有些项目缺乏先进信息系统建设，导致项目进度管理先进性与有效性不足，通常不能在第一时间接收反馈信息。

（4）奖惩制度欠缺。

奖惩制度欠缺也是项目进度管理中常见的问题之一，奖惩制度建设的意义就是为了激励员工，按时保质的完成施工任务。但是一些项目人员忽略这部分的考量，未能充分发挥出奖惩制度作用，导致部分施工人员操作散漫，项目建设拖沓，难以按期竣工。

（三）项目管理策略

1.成本管理措施。

（1）做好前期成本估算。

第一，加强成本估算。在投资决策阶段，项目方采取市场调研方法进行细化分析，并由对应的成本部，工程部，销售部根据往期数据估算出项目的投入产出及利润情况，通过与类似项目或周边项目类比反复论证，估算出房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，为管理层是否立项提供依据。第二，加强成本测算。管理层决定立项开发后，项目进入规划设计阶段，设计阶段对成本总量起着决定性作用，为此，项目人员充分考虑政策，材料，税费等内外部因素产生的成本费用，进行精密的测算。最后测算结果审核通过后作为了项目成本预算的依据。第三，加强成本预算。根据成本测算数据和最终的施工图纸，要求工程，质量等部门进行完整的工程成本预算，各相关部门对相关费用进行预算；综合部对日常管理费用预算等，最后由财务部对各项预算费用进行汇总，形成最终项目预算，经管理层批准的预算数据，形成最终的项目目标成本。第四，加强投资概算计算。该小区工程项目成本管理过程中，为抓好前期项目成本控制工作，项目管理者将重点放在投资概算计算方面。主要采用生产规模指数法进行计算，确保投资概算准确性。通过进行科学投资概算，确定其项目成本管理目标，并指导后续各个阶段成本控制工作，在投资概算方案可行性分析后，确保该项目投资概算误差控制在15%以内，强化成本预估管控，实现前期项目成本的有效管理。

（2）加强动态跟踪管理。

首先，完善成本管理制度，结合该小区项目实际情况，修订相关制度，并由专业人员共同参与和执行工作细则，针对各个部门职能与成本管控要求等完善成本管理制度，避免过于关注进度、质量管控导致成本管控方面的忽视，实现成本动态跟踪管理，充分发挥出成本管理制度的作用。其次，成本执行计划精细化。为解决目标成本分解粗略的问题，项目人员采取横向或者纵向分解的方式，在横向分解中，结合内部构件与实际情况，将成本费用分解落实有关项目部门；在纵向分解中，结合项目目标总成本，根据成本核算部分加以目标分解，有效确保成本执行计划的精细化。最后，健全动态成本跟踪系统。由于该小区项目涉及内容较多，包括土地费用、建安工程费用、配套设施入费用等等，而且每个环节都需要消耗成本，所以要加强项目成本动态的全程跟踪，为达到这一目的，项目方结合周边类似项目进行对比分析，针对未在合同中的数据内容等加以精准评估，从而完善动态跟踪系统，助力项目目标成本的快速实现。此外，重点加强施工阶段动态跟踪管理。一是积极协调成本目标、质量目标与进度目标，避免出现多余成本费用支出。二是加强施工变更的严格控制，项目方尽量在前期进行工程变更，减少后期工程项目变更现象的出现。同时，严格审核该小区工程变更情况，进一步把控施工阶段的成本管理。三是减少现场签证，结合图纸与合同等严格审核施工方提出的签证内容，起到强化项目成本管控的作用。

（3）确保造价结算精准。

首先，采取逐项审核措施，对照小区建设实际建设情况与合同要求等，针对现场签证费用、工程量等部分加以严格计算与审核，最终保证项目结算结果科学准确性；其次，做好工程项目交接工作，各方都积极进行协调，避免遗留问题的出现，最终该项目没有一起利益纠纷事件的出现，达到该工程成本管理目标要求。

2.进度管理措施。

（1）利用ERP系统整合数据信息。

为解决数据更新不及时的问题，加强项目成本与项目进度管理，该项目方采用现代化信息管理系统，ERP系统的应用成为关键。针对ERP系统而言，它是常见的现代化企业管理软件，包含生产资源管理、财务管理、业务流程管理等功能，通过加强该软件的应用，有助于帮助项目管理人员进行数据信息整合、及时更新数据信息等，从而避免出现各个模块信息不对称等方面的问题，真正确保信息传输的准确性与及时性。基于此，在小区项目建设过程中，项目人员通过利用该管理软件，将所有财务数据信息进行整合，保证成本分析与财务数据的真实性、有效性，实现项目管理工作效率的提高，同时，促使整体小区项目管理工作变得更为规范化与精细化。

（2）制定合理的施工进度计划。

为确保按时完成施工，项目方提前制定施工进度计划。在项目正式开工之前，主要结合小区工程项目特点，环境特点等进行施工计划制定，充分考虑了夜间扰民等因素的影响，禁止在夜间施工，并划分详细的施工进度计划，针对各个环节进度有着严格要求，确保进度按照计划顺利推进。

（3）建立进度管理反馈机制

为防止进度管理方面出现问题，采取建立进度管理反馈机制的方法，方便结合工程建设实际情况调整进度计划，确保项目方随时了解小区工程的建设进度、偏差大小以及相关问题等，真正解决进度问题。在进度管理反馈机制建立过程中，主要实施定期开展例会、工作报告等方法，此外，还引进BIM等工程管理信息系统，利用先进技术提高项目进度管理信息反馈能力，确保管理者及时得到反馈信息，第一时间进行调整，避免延误工期。

（4）实施奖惩制度。

项目方还采取奖惩措施，通过实施奖惩制度，针对参与工程建设人员的行为加以鼓励和约束，进度管理过程中，有多名人员负责沟通，推动交叉施工办法的有力执行，为项目进度管理作出积极贡献，最终获取一定奖励，甚至工程提前完工，真正做到按期竣工，实现进度方面的管理管控。

四、结语

伴随我国房地产事业的快速发展，很多人开始关注中小型房地产企业的项目管控质量，因为中小型企业规模小、资金少、风险大，容易由于项目管控不当而出现耽误工期、成本增加的现象。因此，有必要加强中小型房地产企业项目管理。所以，在本文某房地产企业项目管理过程中，项目人员根据自身经验与项目实际情况，实施一系列有效的成本管理与进度管理措施，强化各个环节的项目管控，最终项目管理水平得到提升，顺利在规定期限内完成项目建设任务，深受各方好评。