浅析房地产行业的财务风险防范

2022-02-05 08:35:28赵志刚
山西财税 2022年2期
关键词:账款融资资金

■赵志刚

近年来房地产行业发展迅猛,有力地推动了经济发展,但同时在发展过程中也暴露出一系列问题,负债率过高,融资渠道窄,赊销难收回等,这些问题导致房地产企业的财务风险日益突出,影响企业可持续发展。因此房地产行业的财务风险防范迫在眉睫。

一、房地产行业的现状

房地产行业在我国经济发展中占据重要地位,近年来发展迅速,是促进经济发展的强大推手。同时房地产行业与建筑业、制造业、金融业等行业紧密相连,牵一发而动全身,其良性发展对其他行业也起到促进作用。近年来,国家频频出手,给持续升温的楼市降温,监管层陆续颁布了针对房企的“三道红线”和土地“两集中”政策,这些调控政策的出台,清晰地预示着中国房地产行业已进入到平稳发展的新周期。对于房企而言,想依赖财务杠杆实现弯道超车已无可能,只有稳健均衡发展,才能在这个充满变化的市场赢得一席之地。目前房地产行业存在以下问题:

(一)资本结构不合理

房地产行业极易受国家政策变动的影响,同时国家政策又与财务要素密切相关。资本结构的合理性与企业的资本成本息息相关。企业资本结构不合理,常为财务风险埋下隐患。根据A股2021年中报披露显示,129家房企剔除预收款项后平均资产负债率为73%,部分房企的负债情况仍然居高不下,此外,不少房企陆续发生资金面暴雷事件,全行业在降杠杆、控风险方面依然任重而道远,可见降负债仍是房企关键。房企通常应收账款数额大,应收账款属于流动资产,但其变现能力弱,易占用大量资金,导致资金链断裂,因此应收账款管理也相当重要。

(二)融资渠道单一

目前我国房地产企业的资金来源渠道狭窄,融资的核心途径来自于银行和非银行贷款,自筹资金、股市融资、利用外资等其他融资方式筹集的资金较少。去年至今,银监会的标准不断提高,银行不断缩紧银根,加大了房地产企业的融资难度,部分房企出现了青黄不接的局面,流动性降低。另外,近两年受疫情影响,房产销售减少,资金回笼慢,对外界而言,房地产市场低迷也会导致其融资价值贬值。同样利用外资融资也因疫情出现波动。因此房地产企业应考虑多元化的融资方式,采用多渠道融资,多条腿走路,寻找适合自己的资金渠道,更加有效地分散风险。

(三)成本控制体系不完善

房地产企业的成本控制是一个系统工程,但大多数房企对成本控制认识不足,注重整体控制,忽视过程控制,即过程中发现问题不及时纠偏,造成资源的浪费。再者我国房地产行业发展历程短,公司的管理技术还不先进,施工过程中偷工减料,以次充好的情况时有发生,看似节约成本,实则埋下一颗定时炸弹,为企业带来风险。企业本身也没有形成完整的企业成本控制体系,成本控制还不够科学合理,还有很大的提升空间。

二、房地产行业的财务风险类别

业内关于财务风险存在狭义和广义两种观点,狭义的观点认为财务风险是企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性。广义的观点认为财务风险存在于企业的各项经营与发展活动中,企业处在持续变化的市场环境中,由于各种不可控因素,导致其经营和财务活动偏离了预期发展轨迹,给企业经济造成一定程度的损失。笔者认为基于广义的观点来分析房地产行业的财务风险会更加全面。

笔者将房地产行业的财务风险分为投资与经营风险、资金筹集风险和应收账款清收风险。

投资与经营风险指企业在投资评估环节中若投资失败,在经营运作阶段成本控制不科学,易导致将来收益的不确定性。这是一个潜在的财务风险因素,因此必须重视这一阶段的财务风险,做好科学分析和控制,以免造成大的财务危机。

资金筹集风险是由于受到企业自身的资本结构和融资渠道的限制,当市场利率变化,企业债务到期时,若不能够及时偿还本息,就会导致严重的财务风险。

应收账款清收风险是因为赊销而引起的。赊销对房企而言再正常不过了,然而赊销,企业会面临账款无法回收的巨大风险。因此,企业应根据不同逾期欠款户的实际情况,通过合法的追收流程和追收技巧,采用不同的收账方式,降低企业风险率和坏账率,防范巨大损失的出现。

三、房地产行业的财务风险防范

(一)投资与经营阶段的财务风险防范

房地产项目的整个生命周期中,从土地的取得到决策是否投资该项目再到项目成本的控制是整个周期中的重要组成部分。此阶段影响着项目的前景及企业的利润。

1.提高风险防范意识。房地产行业同其他行业有相似之处,“人”在风险防范中起着关键性作用,因此风险的控制主要还是以人为核心。财务风险存在于企业运营的多个环节之中,要使企业的风险防范发挥作用,首先要让管理者在思想上重视起来,其次不仅是公司财务部门,其他机构也应树立风险防范意识,把风险控制落到实处。

2.做好可行性研究,确保投资成功。可行性研究在房地产项目中占据重要地位,是防范投资风险的保证。前期投资成本中土地成本占比最多,购地价格过高,会直接反映到房价上,房价过高导致销售不畅易造成存货积压,形成大的财务风险。同样的,前期投资成本中设计工作不容忽视,设计要根据楼盘面对的消费群体,考虑适销对路。如若设计不合理,则必然导致后期财务风险加大。因此必须充分重视可行性研究工作,加大资源投入,确保其顺利进行。所以房地产企业要有高素质人才和专业化队伍,科学控制成本,多一些理性少一些盲目,确保工作的顺利开展。

3.成本控制全面化、精细化和动态化相结合。房地产项目全生命周期中每个环节的成本应合理控制。事前预测、事中控制、事后反馈环环相扣,形成全面预算。同时要将每个阶段的指标量化与具体化,每个阶段的任务细化到人,全员参与到成本控制中,形成成本控制意识。及时将实际支出与预算成本相比较,找出偏差并纠偏,同时为下一环节或其他类似项目提供数据支撑。实现成本控制全面化、精细化和动态化相结合,建立完善的成本控制体系。

4.购买保险,转移风险。房地产投资中随时面临风险,这些风险带来的损失都是巨大的。要想将这种不可控的因素转变为可控的因素,通过一些措施将风险移嫁给其他公司不失为一个好办法。比如可以将房地产商不能承受的损失转嫁给保险公司,从而提高自己的抗风险能力。房地产保险业务有多种险种,在购买时应结合企业自身情况选择合适的险种,并选择信誉良好的保险公司,这样才能真正达到降低风险的目的。

(二)资金筹集阶段的财务风险防范

目前我国资本市场处于发展阶段,房地产企业的资金来源大部分是通过间接市场即通过银行借款来获得,融资成本高。房地产企业融资渠道狭窄再加上行业自身的特殊性和外部环境的多变性,融资环节面临着巨大的风险。要解决该阶段的风险,房地产企业可以采取以下措施:

1.拓宽融资渠道,改善企业资本结构。我国房地产企业的资金大多数是通过向银行借款的方式来获得,由于资金来源单一,公司中大部分是债务资本,无法和权益资本相匹配,严重影响企业资本结构和资本成本。房地产企业也应考虑通过发行债券、股票以及各种金融衍生品的形式募集资金,使资金来源渠道呈现多元化趋势,规避银行单一渠道融资所产生的风险。另一方面,国家也应该加大金融市场改革力度,努力与西方发达市场接轨,加大金融工具的创新力度与速度,使房地产商有更多的选择机会。

2.制定科学的融资计划,完善内部控制。房地产企业在筹集资金时,应根据公司对资金的需求量,提前做好规划。详细来说,公司在筹集资金之前,首先要做好预算,科学预判公司资金需求量,防止产生筹集的资金不够或者超出预算的现象。在确定资金需求量后,企业从自身实际情况出发,如偿债能力以及内外部环境,确定合适的资金筹集方式和时机。总之,企业在筹集资金之前要做好预算,资金筹集完后应注意资金按计划和用途使用,提高资金使用效率。

3.提高资金管理能力。房地产企业需要的资金量巨大,应科学管理与利用筹集到的资金。房地产企业应该对每笔资金的使用情况做详细记录,建立一个资金管理系统,以便科学分析资金的使用情况和进行成本的控制,也可以将闲置资金进行短期投资获取收益,充分发挥资金的价值。另外,也要监控销售款的收回情况,提高库存现金的使用效率,完善库存现金的管理制度。

(三)应收账款清收阶段的财务风险防范

大部分房地产企业实行以销带产的管理模式,大量的应收账款带来资金的占用,影响企业可持续发展,因此加强应收账款管理势在必行。

1.各部门通力合作,提高应收账款管理水平。应收账款清收阶段的财务风险防范需各部门之间有力配合,形成部门合力,共同推动应收账款的清收。销售部门负责提供客户信用情况,信用管理部门设定信用等级标准,对客户进行信用评级,财务部门负责应收账款账龄划分,按时对账,法律事务部负责审核销售合同,对预警客户采取必要的法律手段,设置清收部门,对客户进行动态监控,并安排专人跟进预警客户,加大清收力度。以上不同部门之间要互相配合,相辅相成,实现信息共享,动态更新。各部门应使用统一完善的应收账款管理软件,完整系统地反映公司应收账款情况,实现事前、事中、事后控制,有效预防财务风险。

2.充分利用应收账款融资工具,增强变现能力。应收账款融资,顾名思义是债权企业以应收账款作为基础资产,通过出让其所有权、收款权或以未来现金流为支撑转化为具有投资意义的证券等方式为企业带来现实现金流的一系列措施。房地产企业可利用保理、质押、应收账款证券化等金融工具,将确定的应收账款转化为未来长期稳定的现金流,以盘活存量资产,化解资金风险。企业可根据实际情况,选择适合自身的方式,提高应收账款变现能力,降低应收账款风险。

四、结语

综上所述,房地产行业面临着资本结构不合理、融资途径单一、资金链不足、成本控制不完善和国家重重调控等多重压力,由此引发的财务风险应引起高度重视。房地产行业要树立风险防范意识,建立完善的成本控制体系,拓宽融资渠道,增强融资管理,提高应收账款变现能力,实现房地产企业的长期、稳定、高质量发展。

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