地产行业物联网发展研究

管高翔（上海楷林楼宇科技研究院， 上海 200011）

物联网（Internet of Things，IoT）是新一代信息技术的重要组成部分，也是继计算机、互联网之后世界信息科技发展的第三次浪潮。在政策、供给侧和需求侧的多重推动下，物联网迎来了前所未有的发展机遇。同时，随着 5G、低功耗广域网等基础设施的发展，将有数以万亿计的智能设备接入物联网并产生海量数据；依靠人工智能、边缘计算、大数据、区块链等新兴技术的结合与运用，物联网的创新应用不断进化，物联网行业也迎来跨界融合、集成创新和规模化发展的全新阶段。面对重大的发展机遇，各产业巨头强势入局，产业布局和生态构建正在全球加速展开，以物联网为核心的智慧城市也正逐步成为智慧生活的重要载体。

1 物联网发展综述

1.1 物联网发展概述

物联网技术是指通过信息传感设备，按约定的协议，将任何物体与网络相连接，物体通过信息传播媒介进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监管等功能的技术。随着技术的发展，5G、人工智能、云计算等技术不断给物联网的应用带来的新的助力，也逐渐渗透到消费、商业、地产、交通、工业、农业等多个领域。从其应用价值的导向来看，物联网的基础和核心仍然是互联网（人与人的信息交流），只不过物联网在传统互联网基础上进行了延伸和扩展，即从时间、地点和物体三个维度涵盖“人与人”“物与物”及“人与物”的随时随地连接通信，万物的连接就形成了物联网。例如，早上 10:00，张先生家里的门被恶意开启，此时门磁会立即通过网络向服务器发送被撬信号，服务器接收消息后通过网络或短信将信息发到张先生手机。张先生在手机上获得消息并点击远程查看时，又通过网络连接到家里的智能摄像机，拉取监控画面查看家里的状态……通过示例，我们可以给物联网一个通俗的定义：物与物之间通过网络的通信相互协调、控制和应用，由感知、传输、控制和应用层组成。

物联网是建立在坚实的技术优势和广受认可的泛在网络前景之上的。我们通过对“物”嵌入各种不同类型的传感器、电子标签、通信模组、全球定位系统（GPS）等设备，按照约定的协议，把物体与网络连接起来，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理。可以说物联网的应用使得人与物、物与物的有效通信成为可能。

很多物联网创新型应用正在各行各业遍地开花，不断创造出新的价值，比如在交通领域，每一辆新能源车都会被连接上国家数据平台，以此分析新能源车运行的状况，判断电池的健康情况，保障运行安全；在工业领域，通过将产业链上不同工厂的信息和进度连接到统一平台，可以实时监控生产进度、原料库存等信息，形成更加精细化、高效化的供应链管理体系，提高生产效率；在农业领域，通过“动物溯源系统”给牧场中放养的每一只羊都贴上二维码，监控羊从成长到进入超市变成可售卖商品的所有过程，消费者通过扫描每一块商品羊肉上的二维码，便可以追溯到羊肉的所有生产环节，确保食品安全。

1.2 产业物联网

依据需求主导和受众不同，物联网应用客户分为 3 类：政府客户（2G）、产业客户（2B）和个人消费者（2C），影响业务应用规模发展的因素包括成本与经济效益、商业模式、社会关系、技术标准、行业痛点及需求强烈程度。

从全球范围来看，产业物联网与消费物联网基本同步发展，但双方的发展逻辑和驱动力量有所不同。消费物联网作为体验经济，消费需求大多属于非刚性需求，个人消费者为其买单意愿较低，所以个人消费者业务市场并未像互联网业务一样爆发式发展，甚至进展较为缓慢。消费物联网通过持续推出简洁、易用和对现有生活有实质性提升的产品来实现产业的发展；而产业物联网作为价值经济，需以问题为导向，从解决工业、能源、交通、物流、医疗、教育等行业、企业最小的问题到实现企业变革转型之间各类大小不同的价值实现，带来实质性经济效益或者提高效率，业务有规模性发展契机，即有可能做到物联网在企业中的落地。据 GSMA Intelligence 统计及预测，从 2018—2025 年，产业物联网连接数将实现 3.7 倍增长，消费物联网连接数将实现 2.1 倍增长。2025 年全球物联网设备（包括蜂窝及非蜂窝）联网数量将达到 252 亿个，其中产业物联网设备联网数量将达到137 亿个。

从国内来看，目前很多行业在政府相关政策驱动下，形成了相关行业物联网的刚性需求，促成物联网在这些行业的快速落地，典型的包括智慧城市中各类公共事务和安全类应用。目前，政策驱动的物联网应用落地快于企业自发的物联网应用需求，而消费者自发的物联网需求总体慢于企业的自发需求。相对于海外其他市场，国内的物联网应用落地节奏差别很大，政策驱动型的物联网应用已远远快于海外市场。

2 地产物联网的发展概况

2.1 地产物联网实践的意义

2.1.1 物联网赋能房地产“新运营”

当前，地产行业也身处物联网发展的大趋势之中，房地产行业逐步过渡到存量时代，由原来房地产开发经营转型为房地产服务运营，运用 5G、物联网、云计算、大数据为基础，科技赋能地产，助力智慧地产转型建设。头部房企主动围绕物联网进行创新探索与转变：比如 BGY 集团的“碧合平台”，以实现物联网和场景的连接，构筑碧合开放平台对第三方的应用和能力，向运营平台附着能力。在地产后运营时代，借助物联网等创新技术赋能主业，扩宽多元业态正逐步成为可能。

2.1.2 物联网已融入地产开发全生命周期

虽然目前的房价依然居高不下，但地产行业粗狂增长的时代已过，房地产从单纯的“增量销售”向“存量运营”转型，很多大型房企纷纷在改变地产开发商的身份。例如：万科宣布自己已不是开发商，而是城市综合运营商，万达更是声称要全面退出房地产。春江水暖鸭先知，显然这些曾经的大牌房地产开发商已经意识到存量资产运营的巨大前景，而房地产与物联网的牵手也是在新时期下的顺势顺时而为。在产品层面，将智能家居、智慧社区、智慧办公、智慧园区等相关的技术引入自己开发的楼盘使其更具创新与吸引力，带来更多的附加价值，以此提升公司利润；在物业服务层面，智能化的服务场景一方面增强了业主体验，提高满意度；同时又能基于物联网技术重塑内部报障流程，降本增效。当前，不少房企在地产项目的生命周期过程中，纷纷投入物联网智能化服务以便推动存量资产运营更加高效发展。

2.1.3 数据里面有“金矿”，多重价值可期

对于房企来说，“物联网+”应用空间很大很广，创造的价值也很多样，其中典型的就是流量分成模式。卖“砖头”转变为卖服务，数据里面有“金矿”。不动产的价值组成中，除了传统的土地、建造、运营等资产外，数据资产已经成为重要部分。地产的价值不仅是地、楼，还有产生于其间的海量数据，物联网将这些数据(特别是物的实时状态类数据)汇聚联通、整理分析，不仅能为用户提供更好的服务体验，也能为自身带来运营增值。

2.2 地产物联网的发展趋势

2.2.1 互联网巨头相继涌入

阿里、华为、小米等科技巨头企业纷纷加强了在地产物联网领域的布局力度，具体如表1 所示。这些企业的加入，加强了物联网前沿技术与地产行业之间的紧密联系。同时加速了地产物联网在后运营时代业态的不断丰富，构建智能家居、智慧社区、智慧办公、智慧园区等行业标准，为消费者带来更完善的智能体验和服务，打造面向未来的生活模式。

表1 阿里、小米、华为布局物联网产业标志事件及领域

2.2.2 头部房企先行探索

物联网等高科技改变建筑行业未来，领跑美好生活。头部房企积极探索高科技产业，是宏观发展的趋势，也是深耕行业的生存之道。在宏观调控下，“美好生活”成为房企核心战略词，智能化的科技组织相继成立，智能家居和智慧社区是最先被建设的业态。头部房企在物联网建设的投入及建设成果如表2 所示。

表2 头部房企在物联网建设的投入及建设成果

2.2.3 全场景互联、多业态融合

智慧生活，关注的是人与人、人与物、人与园区的关系。在科技时代，谁能落地场景，深度挖出场景背后的用户需求，谁就能赢得未来。随着物联网+房地产的智能化建设从“单品智能”走向“智能互联”，房企建设业态不止于智能家居、智慧社区，甚至延伸至智慧园区、智慧工地，且持续拓宽到智慧地产建设的方方面面，打造以人为中心，以物为起点的多场景、多业态的落地实践，实现地产和物业共赢共享、共创价值，对智慧地产建设的持续引领。

2.2.4 应用价值陆续显现

物联网大势所趋，先期建设固然在投入上会有部分探索投入，但宏观上越早建设越有利。To C 端用户而言，园区生活更便捷，物业服务更专业，业主归属感得到很大提升。To B 端物业管理而言，重塑管理流程，提升管理效率拓展运营服务，增值创收。

（1）To C 端用户价值。依托物联网等创新科技，赋能地产和物业公司，提升服务水平及服务效率，引领行业智能化升级，为更多业主带来智慧园区、品质办公的体验。随着物联网技术的发展，“物联网+房地产”不断兴起，打造智慧地产、智慧社区、智慧园区、智慧物业成为房地产行业的转型新趋势，也让业主享受到更便捷的通行体验和更专业的物业服务和安全保障。园区常见体验场景：“你是谁？从哪里来？到哪里去？”访客进入园区，总免不了受到保安的询问。借助园区物联网的应用，访客进园区就变得简单便捷：业主给访客发送一个即时生成的二维码，客人通过扫描二维码进入园区即可，不用再被查验身份；告别传统的刷卡通行，业主通过人脸门禁实现无感通行。

（2）To B 端管理价值。对于单个项目而言，通过物联网的建设投入，将传统通过人来管理物的过程优化为设备自动上报数据，即设备远程在线，这一改变在实际物业管理中得到了延伸，不少房企开始重塑物业管理流程，比如传统的设备报修来源于人工发现上报，然后物业分析判断，派发工程人员处理，这一过程各个环节存在滞后性和不确定性，较大程度上影响设备维修效率。而物联网技术的植入改变了这一现状，通过在设备上加装传感器，识别设备关键指标异常，自动确认—自动生成报警—自动对接工单系统并派发，整个流程没有人工干预，高效便捷。

而对于集团管理的应用价值更是凸显。集团本来就有对项目上的通行、安防、设备运维等信息进行规范和监管诉求，但苦于技术不成熟，大量依靠人工滞后性上报，信息传输不及时、质量不高且不透明问题严重，通过物联网等创新技术的介入，直接解决了这一问题，前文的“案例分享”直接体现了这一点。

2.3 地产后运营时代的物联网四层架构

地产物联网中的四层架构以及对应的设备、软件厂商和对应的应用功能具体如图1 所示。

图1 物联网的体系架构图

2.3.1 感知层：各类供应商的设备

感知层是物联网的根本，没有这个根本，所谓的物联网就无从谈起。该层主要包含芯片、传感器、无线模组。这 3部分是构成地产物联网中智能家居、智慧社区、智慧办公、智慧园区等业态下，门禁、道闸、视频、智能终端等设备及子系统设备的核心元素。

传输层：各类供应商的设备或系统网络是物联的通道，也是目前物联网产业链中最成熟的环节。广义上来讲，物联网的网络是指各种通信网与互联网形成的融合网络，包括蜂窝网、局域自组网、专网等，因此涉及通信设备、通信网络(接入网、核心网业务)、SIM 制造等。地产物联网的传输方式基于物联网基础之上分为有线传输、无线传输。

2.3.2 平台层：采购或自研的云端平台

目前市场上服务于房企的第三方平台分为两大类：一类为互联网领域的阿里、华为等第三方大平台，品牌大、生态广，但需要联合合作伙伴落地应用；另一类为以专注于垂直领域的云智易为代表的定制平台，品牌力相对中等，但支持为企业个性化定制，具备直接落地能力；当然在房企实际落地过程中，存在两类企业强强联合，共同落地的情况。

此外，部分房企基于“绝对”的掌控力、者对市场上平台厂商能力或价格不认同等原因，会选择从零开始自研平台。

2.3.3 应用层：智慧社区、智能园区等

随着物联网技术+地产不断融合，地产后运营时代的业态逐渐增多，并覆盖智能建筑的全生命周期。智慧社区、智慧园区、智慧工地、智慧营销成为当下地产企业在智能化建设方向主要的发力点。其中智慧门禁、智慧停车、智慧安防、智慧运维等场景应用成为了地产企业优先推进的应用，同时这些也是在业主体验、重塑物业管理两个层面可最快看到效果的应用。

3 结 语

在智慧地产时代，地产企业除了为客户提供更优质的生活环境，更为看重的是地产项目建成后的长期运营与服务，面对家居、社区、办公、园区、酒店、商业、小镇等多业态的客户需求，只有不断提供优质的服务和精细化的管理，才能持续创造智慧地产新的商业价值，并为企业的科学管理提供有利的基础。