不动产存量数据整合系统的设计与实现

张彤蕴

（1.湖南地质测绘院，湖南 衡阳 421001）

为落实国务院常务会议提出的不动产登记“四统一”的要求，加快政府部门职能转变，各地陆续开始不动产登记工作[1]。为保证不动产登记工作顺利开展，需对分散登记的各类不动产数据和资料进行整合归并，形成统一的不动产数据库[2]。

根据衡阳市不动产存量数据整合建库的实践经验，设计并实现了不动产存量数据整合系统，并对不动产存量数据如何通过整合系统实现标准化数据加工全过程进行重点探讨。

1 需求设计

不动产存量数据整合系统需要将各类数据通过宗地代码和不动产单元号进行关联，通过不动产单元号可以将不动产单元和不动产登记权利进行相互关联。用不动产单元号实现不动产登记权利类型和登记历史的关联，将历史登记档案数据赋予相对应的宗地代码和不动产单元号。用宗地代码和不动产单元号实现登记过程和不动产登记档案的关联，最终形成空间与非空间数据连接，历史和现状信息互相关联的完整的不动产登记信息。将完整的图形进行数据入库后，在确保信息规范性和准确性的前提下进行不动产登记信息的录入，完成不动产存量数据的生产，如图1 所示。

图1 数据整合需求

2 设计思路

以不动产单元号为基础，形成“证落户、户落幢、幢落宗”的数据组织架构，从而构建起各类数据间的关联，再对清理后的成果质量进行检查，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息相互关联且逻辑清晰完整的不动产登记信息数据库。 不动产数据整合工具通过比对已处理的土地、房产中间库记录，按照坐落、权利人、证号等关系组织并关联数据， 通过档案系统中的成果确定房、地的业务关系，完成“证落户、户落幢、幢落宗”的整理过程，如图2所示。

图2 数据清理、整合思路

3 数据梳理

如图3 所示，通过数据梳理将原有房产、国土、档案等各部分电子数据进行数据转换，统一迁移至不动产登记中间库，通过比对转好的土地、房产中间库记录，按照坐落、权利人、证号等关系组织并关联数据，统一生成不动产单元编码，建立地籍号、宗地统一编码和不动产单元编码的对照表。

图3 数据整合流程

4 土地数据整合

结合不动产登记相关标准和规范，形成地籍数据库和登记类型映射表，制定数据转换策略，形成土地登记发证中间库，利用数据整合工具，最终将土地中间库数据全部迁移转换到不动产中间库中，形成不动产数据迁移原始抽取库，为不动产登记系统提供数据支撑和数据服务，如图4 所示。

图4 土地中间库成果

空间数据经过整理后，需要对其进行图层合并-删除冗余数据-补录信息等操作，形成符合《标准》[3]要求的空间数据以及相对应的属性数据，并以此为基础按照要求对各类空间数据进行统一编码。另外，采用数据归并、冗余数据删除、信息补录等手段，将整理后的非空间数据形成符合不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求的土地登记信息，如图5 所示。

图5 土地登记信息补录

5 房产数据整合

如图6 所示，结合不动产登记相关标准和规范，形成房产数据库和登记类型映射表，制定数据转换策略，形成房产中间库，利用数据整合工具，最终将房产中间库数据全部迁移转换到不动产中间库中，形成房产数据迁移原始抽取库，为不动产登记存量数据整合系统提供数据支撑和数据服务。

图6 房屋中间库成果

对于房屋数据，可将丘图与楼盘表通过楼幢号构建关联，再将楼盘表与登记信息通过幢号、单元号、层号、户号等具体体现房屋位置的要素信息互相关联。通过空间叠加方法将房屋的丘图与土地的宗地图进行对应关联关系的确定，再利用不动产单元编号记录对应关系，以此实现空间数据与非空间数据关联，形成历史和现状信息清晰且完整的不动产登记存量信息。最后将整合的数据写入不动产存量数据库中，并在对应的登记簿中加以体现，可实现历史数据按时间进行追溯，如图7 所示。

图7 房屋登记信息补录

6 房地一体化关联

由于我国长期实行两证制度（土地使用权和房屋所有权登记发证制度），房屋登记和土地登记分属于2 个不同的职能部门，因此，建立房地一体化关联是实现从土地到房屋的一体化数据库的关键[4]。这主要是通过地理位置等空间信息以及业务逻辑、属性信息等，将房屋对象与宗地要素进行准确的关联[5]，以实现真正意义上的互联互查。

6.1 以属性匹配为标准构建关联

如图8 所示，由于地、楼、房三要素通过空间坐标难以匹配关联，采用以属性匹配为标准来构建关联则可解决这类问题，即利用相应的属性信息，例如地址、权利人等达到匹配关联的目的。

由于在房产测绘图件中存在缺少房角点坐标信息的情况，以至于难以将房产对象与其空间位置相对应并实现落宗、关联。而以属性匹配为标准构建的关联可通过利用软件综合信息匹配、模糊查询等分析方法对属性信息逐一识别匹配，最后根据匹配结果由作业人员分析判读，如图9 所示。

图9 以属性关系进行房地挂接

6.2 以业务逻辑为标准构建关联

以业务逻辑为标准构建关联主要是通过地、楼、房测绘案件信息构建三者之间的关联关系[6]。在此标准下的要素对象具有4 个方面的特点:①地、楼、房测绘图件中的编号信息记录详细；②现存房地产测绘档案中的编号信息与产权产籍档案相一致；③测绘档案中记录并储存了完整的楼、房要素对象；④该产权产籍档案文件的编号信息与地籍数据库的宗地要素中的编号信息一致。

对于满足以上条件的数据，先通过软件进行自动识别，同时与人工判读相结合，即采用信息匹配、模糊查询等方式逐一识别匹配；再根据结果由作业人员分析判读；最后将整理后的土地、房屋数据进行关联，按照规定的编码规则对其进行编号后，直接入库。

7 入库检查

经整合后的不动产存量数据包括基础地理信息等空间数据和登记业务等属性数据，将参照《标准》和要求进行数据组织，并在属性值代码化、表达规范化后导入不动产登记数据库中，为顺利开展不动产数据登记工作提供依据和来源[7]。此外，以准确性、完整性、一致性、唯一性为数据检测的基础原则，确保入库数据符合标准的质量控制要求，需对其进行全方位的复核，按照既定的要求填写数据库的元数据，如图10 所示。

图10 数据检查流程

8 结 语

为深入开展不动产登记工作，标准化、精确化的不动产数据是重要基石[8]，经过整合后的数据库成果质量将直接影响后续的不动产规范化登记[9]。此系统能提供强大差异分析和数据补录功能，整合的数据是从原房产和国土发证数据库中通过抽取、转换而来，操作人员逐一将待整合数据在系统采集表单中进行补录，并依据档案资料核实修正系统已有的数据字段。在进行初检复检环节，系统的差异分析功能可自动提示采集数据和原登记数据之间差异，以达到提示数据质检人员重点核查的目的，从而确保采集数据的质量，为后续不动产登记工作奠定基础。通过该系统的建设和使用，多人作业模式下的数据整合效率得到实质性提高，同时保证数据成果达到国家和省厅规范要求，也确保衡阳市不动产存量数据入库汇交工作顺利完成。