浅谈房地产甲控项目常见弊病及处置

郭顺杰

泉州市鲤城房地产公司

1 引言

随着当前房地产工程项目的不断增多，诸多房地产项目存在“争先恐后”交付使用的局面，建设单位的日常管理介入（以下均称：甲控）成为必然的趋势，然而随着项目的进度推进以及施工的实践经验积累，发现众多病症逐渐露出端倪，形成了较为常见的弊端，为此急需通过甲控优化，使得各项处置措施能够在具体房地产项目实施过程当中有效发挥，确保各类问题得到合理性处置并加以控制性优化。

2 甲控常见引发弊病误区

基于对房地产项目的实际管控，处于甲方角度进行思考，现有常见弊病主要是由于在实施管理控制期间，管理人员容易陷入早期管控模式的误区，主要分为定位误区、标准误区以及观念误区等三个主要方面，为保证将各类问题消除在萌芽阶段，故应当优先对于几个误区予以全面认知并进行分析。

2.1 甲控定位误区及弊病

现阶段之所以甲方在管控房地产工程项目当中容易出现弊病，主要由于其对所管辖的工程项目过于依赖单一方面的力量，没有能够更好地协调参建各方的职权，从而使得参建各方均存在职能未能发挥到位的情况。例如：某房地产工程项目，由于甲方人员团队技术力量相对薄弱，且过于依赖其委托的监理单位进行管控，对于监理单位的反馈过于信赖；造成在实际房地产实施阶段，对于施工作业单位及施工作业班组造成严重的制约，不但在工艺创新领域、技术核心控制上的优化不能够及时进行调整，而且在质量控制、进度推进、安全把控上都造成极其负面的影响。

另外甲控定位往往还留存在事后控制上，未能形成较为系统的预防措施，致使不能够从根本上解决问题。例如：对于施工单位以及监理单位的“隐患”因素未能够及时予以消除，使得随着房地产的建设进度不断推进，越来越多的弊病随之暴露，最终导致影响房地产建设质量的同时也有损甲控单位的社会声誉及形象[1]。

2.2 执行标准不一及弊病

大多数的甲控项目，仍旧依靠早期笼统的管理模式，落实到位的执行标准未能与项目配套，且无法在实际控制过程当中，有深层化、针对性的对房地产工程控制重点进行控制；大至各参建单位、小至于各个参建班组，未能形成闭合式系统化管理模式，在工程实施阶段，未能全员执行统一标准。例如：某房地产工程项目，由于甲控单位的侧重点落于成本管控上，对于施工附属条款未能在施工合同当中予以明确罗列，造成项目实施阶段由于施工衔接问题造成工期滞后，并且不能够提高施工成品的品质。

另外由于房地产项目，往往存在多栋建筑同步施工，由于楼层高度不尽相同，故在实际甲控过程中，对于相对低层且建筑结构简单的建筑，使用的建筑执行标准也存在着明显的差异；例如：某房地产项目，施工班组虽然仅启用统一班组进行施工作业，由于班组内部成员技术水平高低差异，实际各个工点实施因为分配班组长人员不稳定，且对于临时组建的团体成员约束能力以及技术指导不统一，故使得同条件的建筑结构存在的成品质量、进度以及安全措施的明显反差，使得各类弊病突显。

2.3 缺乏全局观念及弊病

甲控过程当中，过于强调成品质量的保障，忽略预防成品形成的控制；一线工程管理人员的权限未能够得以保证，使得各个环节的控制过程，经常出现“本末倒置”的情况。例如：机械设备的合理调配、班组作业衔接的连贯，一味追求施工进度，导致存在“窝工”“返工”等问题。再如：某施工作业班组进场前，未对现有机械设备的配置予以预判，导致机械设备供应不上，施工作业班组施工材料不齐全、施工用具老化、班组内部人员分配不当，对于一线工程管理人员的指导置之不理等问题重复出现。

由于甲控人员的全局观念缺失，容易造成工作衔接上的弊病，如：某房地产建设过程当中，钢筋的安装位置，制约模板的后续安装作业，最终导致浇筑成品的施工质量不能够满足实际外观顺直的标准，在实际混凝土浇筑过程当中，容易出现局部模板由于混凝土保护层不足，造成拆模之后的蜂窝麻面及钢筋外露，模板加固困难的同时，振捣棒无法正常伸入钢筋区域进行有效振捣，最终出现模板脱模跑位。

3 弊病优化处置

为了彻底地摆脱各类弊病的形成，应当选择优质的施工单位以及作业班组，使得施工作业班组存在良性竞争，通过阶段性考核的方式，淘汰部分零散作业班组，使之不能够在现有项目当中生存下去。另基于现有项目的实施，不断提升各班组的品质意识以及协同作战理念，同时应加强甲控单位的实际管控力度，配备充足的管理人员，在具体实施过程当中，对于责任心强、敢于管理的人员予以提拔。

3.1 具体甲控措施

首先，甲控单位应当在房地产项目确定建设之后，组建具有综合管理实力的队伍，各个管控部门均能够独立管理，并以甲控单位的经济利益以及社会效益为核心管控目的；编制并依据房地产项目的实际情况予以完善系统化管理制度，促使各个管控部门形成紧密的协作联系，初步建立优化型管理模式。

其次，依托各个参建单位的实际管理能力，加以重点管控，并执行统一管控标准；不完全依赖单一团队的管理，而是全方位的进行介入式管理，对于原材管控、机械部署、人员安排以及配套措施均能够给予合理的建议，并针对重点控制项目落实强制性标准，确保各个参建单位能够提高重视力度。

最后，做好相应的应急计划，以全局管控为主要手段，保证各个施工节点的如期完成，应避免出现各道工序相互制约的情况发生。甲控人员应当发挥出对各个节点实施的管控能力，确保各个节点的正常运作；应急计划在编制期间以及执行期间，根据施工现场实际情况，给予技术增补，保障计划可行性。

3.2 一些个人想法

为了更好地实现各类常见弊病的规避，结合现阶段房地产的甲控模式，除了对于常见误区的预防外，还应当对于一些人为因素的影响进行预防性的处置，从而在根源上进行合理的预防。详见甲控项目布控图（图1）。

图1 甲控项目布控图

3.2.1 材料方面

应当转变原有“甲供”管理模式，形成全新“甲控”管理模式，特别是针对房地产项目建设期间，所产生的大量耗材，应当通过设立专门的采购部门，实现由甲方控制、乙方采购的兼容模式。合理运用甲方长期合作供应商的有利条件，控制好材料的供应市场价格，减少由乙方临时采购的价格波动；同时可避免乙方在采购过程当中，由于价格问题出现以次充好的质量隐患。如：某房地产建筑工地，需采购大量模板以满足各建筑施工班组的周转，可由甲控单位联系当地长期合作的模板供应商进行单价协商，在单价确认之后，由乙方根据实际施工需要进行计划性采购，保证各施工节点的有序开展；甲方应要求供应商不得以次充好，保证到场规格尺寸以及数量满足乙方实际计划需求；同时要求乙方对于到场模板进行监督管理，避免模板计划用量与实际用量出现较大差异，另外要求乙方妥善保管模板，在模板周转期间，应当较少人为对于模板的损坏，控制好模板的周转使用寿命。乙方若是发现供应商存在以次充好的情况，应及时与甲控人员进行报备，对不符合规范要求的供料，及时予以清场替换，乙方不得以借口串通供应商进行压价分账[2]；乙方还应当要求施工作业人员，在装拆期间对于模板的表面清理及整修，对严重变形的模板进行切割处理，不得重复使用已经损坏的模板，造成浇筑成品缺边少角。供应商若是发现乙方人员存在对于进场模板出现倒卖现象，应当予以制止，并及时上报甲控人员进行举报；其余的主要材料，如钢筋等，均可参照此管理模式进行落实。

3.2.2 人员方面

由于随着施工进度需求，各个班组人员也存在增减、替换的情况，除了对于进场人员的数量情况等进行控制外，应当要求进场人员做好相应的岗前教育，尤其是对于从事特种作业的人员，应在施工期间给予进行相应的技术培训，提升实际操作人员的技术业务水准，从而在根源上保障施工成品的质量。如：钢筋制作安装团队的组建，通过以老带新的管理模式，选择其中优质骨干人员牵头，保障钢筋加工以及安装成品质量，同时以点带面实现各个班组的安装阶段的时间节约，保障工程节点的如期完工。甲方应控制好各段钢筋的供应，保障到场钢筋规格数量满足实际施工需求，对于加工成品根据施工图纸的质量予以验收；乙方则应确保钢筋半成品在从钢筋加工场出料至安装完成期间的妥善布置；机械部应当保障吊装运输期间的钢筋原材以及钢筋半成品的正常衔接，减少工序衔接的时间。甲方有权依据施工现场的实际情况，对于乙方班组成员以及管理人员进行调换及选拔建议，从而保障施工成满足实际施工需求及利于后续作业班组的正常衔接；乙方则应当服从甲方的安排管理，并对甲控可能存在的安全隐患提出其合理的建议，在保障施工作业人员安全的同时，保障现有技术力量能够得以合理编排；机械部重点落实各操作人员的技术提升，要求各机械人员做好各自操作设备的日常保养，严禁操作人员出现串岗代班等存在重大安全隐患的情况存在。

3.2.3 弊病处置

对于已经形成弊病的部位，应当根据实际情况进行责任划分，共同完成积极有效的处置，并在处置之后，结合具体处置措施，进行必要的总结，保证各类弊病能够在后续施工阶段得以规避；甲方有权对弊病的产生班组予以惩戒，从根本上消除人为因素所造成弊病；并对于相关责任人进行问责制度；乙方则应当从中吸取教训，避免后续施工当中仍旧存在该类弊病，若是在具体实施过程当中发现该类弊病因设计阶段图纸出具不合理等原因所造成的，则及时与施工图纸设计单位进行闭合，并另对班组成员合理建议进行一定金额上奖励，鼓励施工作业班组技术人员及时发现问题、反馈问题，实现作业班组的积极性能不断提升；技术部门则贯穿这个预防处置过程提供相应技术支持。

4 结束语

房地产甲控项目常见弊病的处置，应当逐渐由事后控制转变成为事前预判，从而最大限度地保障各甲控项目的有效实施，故此望甲控单位加强自身队伍的建设，从而保障各个事项的有效开展。