我国少子老龄化对房地产市场影响研究

孔灵柱 张悦（吉林建筑大学）

一、研究背景

我国一段时期以来都处于少子老龄化程度加深时期，并在近两年向日本、韩国、意大利等发达国家靠近，在未来10-20年期间，老年人抚养比仍将保持高水平，且由于低生育率的影响持续存在，少儿抚养比仍将继续保持在较低水平，由此所带来的家庭中适龄劳动人数锐减，也在一定程度上会给我国家庭住房消费造成冲击。房地产业作为当前我国经济增长的主要支撑产业，房价的波动和涨跌无疑是牵一发而动全身，已然成为当前社会各方广泛关注的重点。随着我国少子化与人口老龄化程度的加深，正确认识到当前我国居民人口年龄结构的变化及其与房地产市场之间的联系，对于保障当前房地产市场良性发展具有重大的理论价值和现实意义。

二、少子老龄化对房地产市场影响的理论研究

通过回溯我国学者的研究，我们可以发现：学者们多汇聚于研究人口状况中的老龄化现象对住房市场的相关影响，而少子化现象带来的影响以及少子化对住房价格的影响研究却很少有学者涉猎其中。少子老龄化背景下人口与住房价格的相关研究思路与方法仍然有弥补的空间。故本文进一步依据凯恩斯绝对收入理论与生命周期假说推导少儿抚养比对住房消费影响的理论。

基于凯恩斯的绝对收入理论，本文首先假设每个城市居民的消费都是收入水平的增函数，即随着收入水平的上升城市居民消费会随之增加。由于在我国，住房消费在很大程度上占据城市居民全部消费支出，其与收入之间具有的函数关系可以表示为：

本文将城市居民的全部消费支出分为住房消费和其他消费，其中c代表住房消费；y代表城市居民收入水平，收入水平的高低会影响住房消费的大小；β表示边际消费倾向；α表示除住房以外其他消费。

当少儿人口数量增加时，负担少儿人口在教育、医疗、文化等方面的诸多消费会增加居民的抚养成本。由（1）式，抚养成本的上升意味着住房消费以外的其他消费水平的上升，在相同收入水平下的住房消费支出可能会减少。

按照生命周期内三个年龄阶段的划分方法，本文将城市社会人口划分为少儿人口（0～14岁）、劳动年龄人口（15～64岁）和老年人口（65岁及以上），三类人口数量分别用child、adult、old表示。根据国际有关少儿抚养比与老年抚养比的定义，我们可将两者分别表达为：

其中表示depchild少儿抚养比，depold表示老年抚养比。

结合我国社会现实，市场上的住房消费大多来自以下两种情况，一方面来自于适婚年龄的劳动年龄人口进行的首套住房购置行为，另一方面来自于劳动年龄人口生育行为导致的子女数量增加产生购置更大住房面积的改善性住房消费。为将城市居民的住房消费进行标准化研究，本文假设一个15～64岁的劳动人口为一个标准住房消费人，少年人口产生的平均住房消费水平相当于标准消费人的φ倍，称为少年儿童住房消费系数；老年人口产生的平均住房消费水平相当于标准消费人的倍，称为老年住房消费系数。假定城市总人口数为P，C为城市住房消费总额，则可以将城市居民平均标准化住房消费水平表示为：

根据生命周期消费理论，少儿、成年、老年三个年龄阶段的收入水平存在明显差异。其中，每个家庭收入主要来源于劳动年龄人口；少儿人口无法从家庭以外获得收入；老年人口收入主要来源于养老金。为将城市居民的收入水平进行标准化研究，我们假设一个15～64岁的劳动人口为一个标准收入人；少年人口的平均可支配收入水平相当于标准收入人的δ倍，称为少年儿童的可支配收入系数，但由于现实中几乎不存在少年儿童人口的收入问题，少年儿童可支配收入系数将非常小，本文令δ=0；老年人口的平均可支配收入水平相当于标准消费人的γ倍，称为老年可支配收入系数。令城市总人口数为p，y为城市居民可支配收入总额，则可以得到城市居民平均标准化人均可支配收入水平为：

为了考察少儿人口数量的变化对住房消费的影响，即少而抚养比对于住房消费的影响，通过方程（7）将住房消费c对少儿抚养比depchild求偏导数得到以下：

其中，边际消费倾向β、城市居民可支配收入总额Y、少年儿童人口的平均住房消费水平系数Φ、老年人口的平均可支配收入系数γ、老年抚养比depold、除住房外其他消费α、劳动力人口数adult均为正值，且β、Φ、γ、depold均大于0小于1。由于α与adult的交互乘积一定远大于Y，所以有，从而有。

通过对式（8）的分析可以得出，随着生育行为的增加会引起少儿抚养比的上升，能够提高家庭购置改善型住房的意愿，但同时也会增加抚养、教育、医疗等刚性消费，由于此类需求的存在，会对住房消费产生一定程度上的抑制作用。即由理论模型推导发现，住房消费与少儿抚养比呈现明显的负相关系，少儿抚养比的增加会导致住房消费的减少。随着收入水平的逐步增加以及老龄化的减弱，会使得少儿抚养比与住房消费两者之间的负向作用逐渐减弱，即只有在其他消费意愿得到基本满足后，家庭才会考虑满足住房消费意愿，同比于全社会更是如此。因此，少儿抚养比上升所导致的其他消费增加，会减弱住房消费能力，从而抑制改善型住房消费。

三、政策建议

依据以上分析，人口少子老龄化对住房市场的影响是存在的，这不利于房地产市场的平稳运行和国民经济的稳定。同时，经济发展水平和城镇化水平的高低也导致全国房价区域差异巨大。为了保持房价稳定、建立平稳健康运行的房地产市场，当前亟需从人口政策、经济发展、房地产宏观调控等多个角度入手。

（一）放开人口政策

在过去的三十年中，我国长期实行的是计划生育的基本国策，这使得我国由“两高一低”的人口模式转变成了“三低”模式，虽然这对于控制人口总量、节约自然和社会资源具有重要意义，并且在一定程度上促进了我国的可持续发展。但是，当前我国所面临的人口问题却由总量问题变成结构问题，人口少子老龄化不断加剧不仅威胁到房地产市场的平稳运行，而且危害我们国家的长治久安和可持续发展。因此，放开人口政策迫在眉睫。

（二）对需求给予适当的措施管控

我们需要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则，采取有效措施积极遏制投机需求，保障住房民生。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。第一，多主体供给要突破传统的房地产开发企业单一供给模式。在传统意义上，我国的房地产交易模式一直是由房地产商供房—消费者购买为主导，这样的房价就完全由市场所决定，在如今房价高企的情况下，自然有很多存在刚性需求的潜在消费者买不起房，“蚁族”便是其中的典型。但是，如果政府介入其中，成为第二供给主体的话，此类问题便能迎刃而解。目前，一些城市已经开始进行尝试，通过减少共有产权住房、公共租赁住房、自住商品房等等，并取得了良好的效果。第二，多渠道保障要结合具体对象有针对性地提供不同属性的住房。我国针对低保户、农民工、大学生等不同的群体推行不同的住房政策，如保障房、廉租房、经济适用房等，取得了重要的成效。

（三）房地产调控应当有的放矢

房地产调控既要灵活性，又要稳定持续性。观察我国施行的一系列房地产调控政策，可见灵活有余而稳定不足。灵活多变的政策能够解一时之急，却不能根治痼疾。我国的房地产政策多重视短期的、表面的成效，常常局限于“头痛医头，脚痛医脚”，这样不仅损失了国家政策的公信力，而且不利于建设稳定发展的房地产市场。因此，注重调控的持久效果十分必要。