济南市房地产业与区域经济协调发展研究

王国力， 杨士莹, 陶拓抒

(1.辽宁师范大学 地理科学学院，辽宁 大连 116029；2.东北财经大学 投资工程管理学院，辽宁 大连 116025)

近年来，我国经济发展迅速，房地产市场的热度居高不下.房地产业作为区域经济发展的支柱产业之一，对区域经济发展调控起到了重要作用.同时，区域经济的发展也对地区房地产业有着十分重要的影响.因此，实现两者的协调发展成为政府、学术界关注的热点.

对于区域经济与房地产业的研究，前人已经得出了许多有价值的结论.黄忠华等[1]研究了1997—2006年全国及区域层面房地产投资对经济增长的影响；刘园、何卓航[2]对房地产业对国民经济各项指标的影响进行分析，探究房地产业与国民经济的关系；陈基纯[3]于2011年以国内房地产发展四大热点城市——北京、上海、广州和深圳为例，对房地产业与区域经济耦合协调发展状况进行实证研究，后又与陈忠暖[4]以中国35个大中城市为例进行了同样的实证研究，结果表明2011年中国大中城市房地产业与区域经济系统尚未达到良性共振状态；张媛媛[5]分析了房地产市场和土地价格对商品房价格的影响机制并进行了实证检验；王来福等[6]建立VAR模型，通过脉冲响应函数与方差分解的方法，研究了GDP与居民可支配收入变化冲击对房地产价格的动态影响.

除此之外，国外学者也非常重视房地产业与经济发展的关系.Aoki等[7]主要研究了住宅价格、国家经济政策以及房屋消费三者之间的相互影响关系；Dynan等[8]通过金融创新对消费者支出、住房投资和商业固定投资的影响来解释其对经济波动的降低效果；Wo[9]介绍了基于投影寻踪的房地产投资模型.

关于房地产业与区域经济协调发展的研究，主要采用耦合度协调度模型，理论比较成熟.本文以济南市为研究对象，对济南市房地产业与区域经济协调发展的时序性变化进行研究，有利于促进济南市房地产业的长期稳定发展，充分发挥房地产业在推动区域内经济快速发展过程中的积极作用.

1 研究方法与指标体系

1.1 指标体系

根据指标选取的科学性与全面性等原则，构建房地产业与区域经济系统评价指标体系(见表1).指标数据来源于《济南统计年鉴2001—2019》.

表1 房地产业与区域经济协调发展评价指标体系

1.2 研究方法

1.2.1 灰色关联分析

灰色关联分析法是一种多因素统计分析方法，用以描述因素间关系的强弱、大小和次序.其模型建立的一般步骤如下：

(1)确定参考数据列，即一个理想的比较标准，记作

X′0=(X′0(1),X′0(2),…，X′0(m)).

(1)

(2)对指标数据进行无量纲化

(2)

本文采用均值化法进行计算:

其中,i=0,1,…,n,k=1,2,…,m.

(3)逐步计算绝对差值

|X0(k)-Xi(k)|.

其中，k=1,2,…,m,i=0,1,…,n，n为被评价对象个数.

(4)根据步骤(3)结果，确定mini=1mink=1|X0(k)-Xi(k)|与maxi=1maxk=1|X0(k)-Xi(k)|.

(5)计算关联系数

(3)

其中,k=1, 2,…,m.ρ为分辨系数，在(0,1)内取值，一般情况下取0.1～0.5为宜，且当ρ≤0.546 3时，分辨率最好.

1.2.2 熵权法

熵权法不受主观因素的影响，是一种比较客观的赋权方法.其计算步骤如下：

(1)指标的归一化处理

正向指标：

(4)

负向指标：

(5)

其中,i=1,…,n,j=1,…,m.

为了方便起见，归一化后的数据x′ij仍记为xij.

(2)计算第j项指标下第i个样本值占该指标的比重

(6)

(3)计算第j项指标的熵值

(7)

其中,i=1,…,n,j=1,…,m.

(4)计算各指标的熵权

(8)

1.2.3 耦合协调度模型

济南市房地产业系统用f(x)表示：

(9)

济南市区域经济系统用g(y)表示：

(10)

其中，xi(i=1,…,n)表示济南市房地产业系统指标的标准化值，指标权重为αi,yj(j=1,…,m)表示济南市区域经济系统的标准化值，指标权重为βj.

因此，房地产业与区域经济的耦合度C为

(11)

其中，C的值介于0～1之间.当C趋向 0 时，系统向无序发展；C趋向 1 时，系统将趋向新的有序结构.

耦合度C只能反映两个系统的耦合作用强度，为了进一步研究两个系统的协调状态，引入耦合协调度模型：

(12)

T=αf(x)+βg(y).

(13)

其中，D为耦合协调度,C为耦合度,T为房地产业与区域经济的综合评价指数，反映两者的整体效益或水平,α，β为待定参数.

2 研究结果与分析

2.1 济南市房地产业与区域经济关联强度测定与分析

(1)以房地产各项指标为参考数列，结果如表2所示.

表2 2000—2018年房地产业各项指标作为参考数列计算的关联度

总体来看，济南市区域经济与房地产业关联较强，且房屋竣工面积与济南市区域经济关联度最大，可见在区域经济系统中，房地产市场供给的影响最大.

其次，与经济实力、经济活力关联度最大的均为房地产业规模，原因在于房地产业规模扩大有利于吸引投资、增加就业，同时房地产业发展是一个动态变化的过程，因此其产业规模扩大能够不断为区域经济注入新的活力，拉动地区经济发展.与经济结构关联度最大的为就业效应，房地产业属于第三产业，良好的就业效应有利于区域经济结构的调整优化.

(2)以区域经济各项指标为参考数列，结果如表3所示.

表3 2000—2018年以区域经济各项指标作为参考数列计算的关联度

总体看，济南市房地产业与区域经济关联度较强，约0.7左右，城乡居民人均储蓄年末余额与房地产业关联最大.经济发展使人们收入增多，储蓄增加，相应地促进了房地产业发展.

同时，与济南房地产业投资规模、产业规模、就业效应关联度最大的均为经济实力.一个地区的经济实力代表其经济发展的总体现状，而房地产业在经济体系中处于基础性、支柱产业的地位.因此，区域经济发展是房地产业存在和发展的基础，制约或带动房地产业的发展.

2.2 济南市房地产业与区域经济耦合协调的时序性分析

2.2.1 耦合协调度计算

运用熵权法计算各指标权重(如表4)，然后计算耦合协调度(表5).

表4 各指标权重

表5 济南市2000—2018年房地产业与区域经济耦合协调度计算结果

2.2.2 结果分析

(1)房地产业系统发展水平分析(见图1)

图1 济南市房地产业系统f(x)发展水平Fig.1 Level of development of f(x) in real estate industry in Jinan city

2000—2018年，济南市房地产业系统发展变化幅度较大.2000—2004年其发展水平稳步提高；2005年小幅回落，这是由于国家出台营业税、房地产税征收等政策，对房地产市场产生一定影响；2006—2016年是济南市房地产业发展迅速的10 a，这段时间济南市经济发展较快，成为各种商业投资特别是房地产投资的基础；2017年济南市房地产发展水平又有所回落，这是由于济南市于2016年9月份重启了限购政策，房屋竣工面积与施工面积有所下降；2018年济南市房地产业在经过一些宏观政策的合理调控后，发展水平回调并恢复上涨趋势.

(2)经济发展水平分析(见图2)

图2 济南市经济系统g(y)发展水平Fig.2 Development level of g(y) economic system in Jinan city

2000—2018年济南市区域经济发展水平整体发展比较平稳，虽然部分年份出现下落，但总体呈上升趋势，同房地产业发展相比具有一定稳定性.2000—2007年，济南市经济运行质量较好；2008年、2009年由于全球性金融危机的爆发，经济发展水平下降；2010年逐渐摆脱了金融危机的影响恢复稳定；2010—2018年济南市政府出台一系列政策文件，如济南市亿万产业振兴计划等，加强经济发展.

(3)耦合协调度分析

由图3可知，2000-2018年期间，济南市房地产系统与区域经济系统的耦合协调度水平总体呈现上升趋势.2000-2005年耦合协调度波动上升，此时两者发展尚不成熟，随后耦合协调度不断增长，个别年份虽略有下降，但一直维持在 0.5以上.可见济南市房地产业系统与区域经济系统的关系不断改善，协调发展水平稳步提升.

图3 济南市房地产业系统与区域经济系统耦合协调度DFig.3 Degree of coupling coordination between real estate system and regional economic system in Jinan city

依据表6所示的评价标准，判断2000—2018年济南市房地产业与区域经济的耦合协调发展过程(如表7所示).

表6 房地产业与区域经济耦合协调度评价标准

表7 济南市2000—2018年房地产业与区域经济的耦合协调过程

整体来看，2000—2018年济南市房地产业与区域经济耦合程度是一个从中度耦合慢慢发展到高度耦合,最终转化为极度耦合的过程.说明随着时间的变化，房地产业与区域经济整体趋势向着良好方向发展，耦合程度不断加深.两者的耦合协调程度由轻度失调、濒临失调到勉强协调、初级协调、中级协调，最终到良好协调.同时，其耦合协调类型涵盖了10种类型中的6种.

2000年济南市房地产业与区域经济已经到达中度耦合阶段，且持续至2005年.其中，2000年、2001年为轻度失调-勉强耦合协调型,2002—2005年属于濒临失调-调和协调型.这一阶段房地产发展水平较低，主要依靠区域经济拉动发展.

2006—2015年济南市房地产业与区域经济一直处于高度耦合阶段.其中，2006—2009年为勉强协调-初级耦合协调型,2010年、2011年步入初级协调-中级耦合协调型,2012—2015年为中级协调-良好耦合协调型.这段时间济南市区域经济系统与房地产系统都进入了快速发展的时段，房地产业发展势头比较迅猛，滞后于区域经济的状态得到一定改善，且房地产业的综合发展水平逐渐有超过区域经济的苗头.

2016年以后，济南市房地产业与区域经济进入极度耦合阶段.2016—2018年期间，济南市房地产业与区域经济系统耦合协调类型发展达到良好协调-优质耦合协调型.这一时期济南市房地产业过热的现象得到有效控制，区域经济发展迎来了新动力.

2.2.3 济南市房地产业与区域经济协调发展的原因探寻

从上述分析可看出，济南市房地产业与区域经济已形成稳定的耦合系统，耦合协调水平不断提升.因此，其发展过程具有借鉴意义，故下文将进行原因探寻.

截止到2011年，济南市房地产系统与区域经济系统完成了从中度耦合到高度耦合的转变，但两者协调程度在2010年才步入初级协调阶段，耦合协调类型转变为中级耦合协调型仅仅2 a时间.主要是因为2008年金融危机，济南市的经济发展受到波及，房地产市场也陷入低谷.

随着金融危机的影响逐渐消退，济南市经济发展恢复稳健增长，房地产市场也进入大热时期.2012年济南市房地产业与区域经济系统成功跨入中级协调阶段，协调类型转变为良好耦合协调型.

此后，房地产市场过热带来一系列问题，如投资规模过大、商品房结构不合理等.2015年11月，中央财经领导小组提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”的思想并部署了4项措施，其中，第三条提到“化解房地产库存”，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格.2016年以来，济南市积极贯彻落实中央、省政府调控政策，作出一系列调整：

(1)优化居住用地供应.提高土地供应的门槛，从土地供应的角度间接控制住房施工面积，起到化解库存的作用.

(2)引导企业理性竞价.提高土地出让预售条件控制土地出让价格，将溢价率与办理预售许可的时间挂钩.设定居住用地出让最高限价，报价超过最高限价时，按基础设施或公益设施建设进行出让.这一措施主要针对房地产市场中存在的投机现象.

(3)限购政策.习总书记在十九大报告中说：“房子是用来住的，不是用来炒的.”基于此，济南市对第二套住房设置限制要求，如提高首付比例、缩短商业按揭贷款最长年限等，推动需求主力回归中间阶层.同时，规定限购区域内购买的住房须取得不动产权证满2 a后方可上市交易，有效抑制了房价高值区域的炒作行为.

(4)加强房地产市场违法违规行为查处，为房地产业发展提供健康良好的市场环境.

3 结论与展望

本文得出以下结论：

(1)房屋竣工面积和城乡居民人均储蓄年末余额分别是影响济南市经济发展和房地产业发展最主要因素.

(2)2000—2018年期间，济南市房地产业与区域经济协调发展状态大致分为3个阶段:由中度耦合状态下的勉强耦合协调、调和协调到高度耦合状态下的初级、中级、良好耦合协调，再到极度耦合状态下的优质耦合协调.总体上不断优化.

(3)济南市房地产业与区域经济系统的协调发展过程离不开国家相关政策的宏观调控和济南市政府的积极落实.济南市房地产业与区域经济的优质协调证明了我国供给侧结构性改革政策的优越性，济南市政府针对房地产业“去库存”要求所实施的一系列措施取得了有效成绩.

济南市房地产业与区域经济的发展符合协调发展的一般规律，国家与政府的宏观调控具有显著的效果.可以预见，未来继续做好相关工作，促进房地产业持续发展，促进区域经济稳步增长，济南市房地产系统与区域经济系统必定能实现从优质耦合协调到极度耦合协调的跨越.