探析农村宅基地管理的对策及建议

贵州省大方县自然资源局 文朝友

一、当前我国农村宅基地的管理现状以及存在的问题

通过实地在农村进行走访工作，与村民们热情交谈，获取他们建房的相关信息，来分析当前我国农村宅基地的管理现状以及存在的问题，主要有以下几方面的内容：

首先，农村的房屋建筑存在着凌乱、分散的现象，且建房前没有经过科学合理的规划。与城市居民建筑群的错落有致、整体看上去极为协调不同，农村的房屋，很多仅仅是依据主人家的喜好而建立，对其建筑结构和地基方面的规划和分析倒是不太重视。城市的小区开发建设都是经过科学规划、严格测量后才投入建设的，因而在外观和功能上都具有一致性。农村的房屋建筑与城市相比存在着分散性，在相对来说地广人稀的农村，每户都有属于自己的宅基地[4]。此外，农村村民的法律意识不强，认为只要在本村的地盘，没有侵占他人的土地，就可以随意选取土地作为自己的宅基地。例如有的人为了出行方便，就在公路附近开辟宅基地开始房屋建设；还有的村民将宅基地选到了农田边，甚至出现占用耕地的情况。这是导致农村房屋建筑出现严重的分散性的又一个重要原因。

其次，农村普遍存在违法占用土地和田地的情况。法律规定农村的土地一直是归集体所有，但国家颁发了助农补贴政策，只要是户口在本村的村民，无须花钱购买即可获取村集体所批下来的宅基地。许多农民由此产生了占便宜的心理，对于免费的宅基地抱着能多获取就多获取的态度，因而导致农村出现村民利用宅基地管理的这一漏洞而进行违法乱建房屋甚至违法买卖宅基地的情况。第一，目前农村一户人家却同时拥有多处宅基进而在多处建有房屋的情况依然很普遍。农民申请新的宅基地建立新房，但新房建成后，农户却不拆除旧房以将宅基地归还给村集体，而是闲置或转卖给他人。第二，农民在申请宅基地时的占地面积是有规定的，但实际房屋建筑面积往往超过了相关标准。由于宅基地无须花钱购买，农户在建房子的时候不仅仅是建住宅，还会修建杂物房、猪圈牛栏等，所占面积超过了集体所批示下来的宅基地面积标准。

再次，农村时常出现非法私自转让或者买卖宅基地以及房屋的情况，甚至形成了专门提供这种非法交易的市场渠道。由于国土资源管理局无法对农村宅基地进行全面高效的管理，且相关的立法也存在较大的漏洞，这就给了很多人以可乘之机。许多买房者和卖房者根本不走法律渠道，直接以私下交易的形式签订卖房和购房协议，连同宅基地也一起卖掉，对两方都有着莫大的好处，能逃脱卖房和买房所产生的税费，还能在最短的时间内将房屋住宅的问题处理好[5]。这种交易具有很强的隐蔽性，往往都是有意向的双方私下协商，不涉及第三方，且于两方都有较大的既得利益，因而保密工作做得极好，导致有关部门在对农村宅基地进行登记管理时很难查出来。

最后，国土资源管理部门很难对农村宅基地进行管理，受多种因素影响，相关法律的执行力度较低。比如,国家法律法规对于农村中违法占据宅基地、修建房屋等情况制定了明确的处理准则，一旦发现是违法建筑，责令其必须马上拆除。但在实际处理此类问题时并没有想象中的容易，拆除违法修建的房屋，无疑损害到农民的利益，必然很难征得农民的统一，然而强制拆除的话，一旦激起民愤，很有可能会令农民产生极端心理，场面将一发不可收拾。因此，部门执法在很多农村地区得不到贯彻落实，难以取得显著的成效。

二、我国农村宅基地管理问题频出的原因

第一，农民大多思想陈旧落后，对宅基地的使用权和所有权没有具体全面的认识。根据我国法律法规的规定，农村的宅基地全部归当地的村集体所有，由村民申请，村集体划分到每一户，那块宅基地的使用权就归此户人家所有，但不代表农民拥有宅基地的所有权，土地归国家和集体所有的公有制度仍是我国的根本土地制度。但目前在很多农民的潜意识中，认为村集体所批示给其使用的宅基地就是属于他们家的，有的宅基地是祖辈流传下来的，就使得他们的这种观念更加的根深蒂固。他们认为反正是自己所有的宅基地，是在上面建房还是将其闲置甚至是转卖给他人都全凭自己意愿。且有国家的农村土地承包经营政策支持，就更给农民增添了底气。将宅基地的占用面积竟然扩散到所承包的土地上，违法占用耕地作为自家的宅基地，在上面修建房屋等。

第二，农村缺乏整体的建设规划，管理体制不健全，难以落实到位。首先，在我国当前的农村建设中，各处住宅和基础设施的建设呈现出杂乱无章的现象。这主要是由于有的乡镇有关部门和村干部没有合理的统筹管理，对村庄的整体布局和建设没有进行全面的规划；还有就是村干部等没有立足当地发展的实际情况来研究规划整体的村庄建设。其次，农村地区关于宅基地管理的体制不健全，且受到各种阻碍难以落实到位。当前，农村占地建房的陋习层出不穷，有关乡镇部门缺乏健全的体制难以对这种现象进行有效的管理和监督，即使是农户将马路周围的地块作为自家的宅基地，乡镇部门和村干部也难以对其多加约束；为了使整个村庄看上去更和谐美观，对房屋建筑提出了有关朝向和颜色方面的要求，但许多村民不听从统一的规划，执意根据自己的固定思维来展开房屋修建。

第三，缺乏专门针对农村宅基地管理的法律法规，执法较难农村的宅基地管理工作是国家土地管理工作的薄弱环节，国家对这方面不太重视，也没有制定专门用来处理农村宅基地管理问题的相关法律和法规，以至于有关部门在进行农村宅基地管理工作时，只能依据土地法中的少数法律条款以及国家的相关政策和文件来处理有关问题，缺乏系统性和整合性。由于没有具体明确的规定，且涵盖面较窄，导致部门在开展实际工作中出现了执法力度低的情况。例如当农村出现违法占地建房的情况时，法律条款规定必须予以拆除，但此种做法是难以实施的，同时又没有其他可代替的处理办法，这就给有关部门开展执法工作带来了难度。

三、优化农村宅基地管理的对策和建议

第一，在农村开展宅基地宣传教育，提高农民群众和基层干部的法律意识，促进农户对于土地的使用情况往规范化发展。各地的乡镇部门必须协助好国土资源管理局开展农村宅基地管理工作，要加大对农民的法治宣传教育力度，让广大农民全面深刻的了解国家对于农村宅基地管理的相关法律条款和政策性文件，从而认识到自己强占田地和耕地作为宅基地是违法行为，是要受到国家有关部门的处罚的，这样才能从根源上减少违法乱占、乱建现象的发生。也要加强对农村基层干部的教育，基层干部与农民相处的时间更多，对于优化宅基地管理能发挥出更大的作用。因此，也要加强对农村基层干部的教育与培训，使其充分认识到合理用地、合法用地的必要性，并自觉投入到农村宅基地的法制化管理中来，最终将广大基层干部培养成农村宅基地管理的中坚力量[1]。

第二，加强宅基地管理的法律法规的建设，并严格保障执法，确保能依据相关法律规定对农村宅基地管理中的各项违法违规行为实施处罚。首先由国土资源管理局向中央提出设立专门的农村宅基地管理法的申请，立法要涵盖农村宅基地的规范使用措施、对于老宅基地的处理方案、农户之间相互转让宅基地的相关流程和所需要办理的手续、对于私下买卖房屋和转让宅基地的处理办法以及对于农村中违法占用耕地作为宅基地的相关处罚条例等多个方面。其次要加强对宅基地管理的法律法规的执行力度，确保取得良好的管理成效。对于违法占地的现象，超过国家规定的标准，可按照所超额向农户征收相应的土地使用费；对于违法修建房屋的情况，法律应赋予国土部门一些有实际操作能力的权力，例如强制拆除权等[2]。

第三，严格管理和审核宅基地的审批流程，同时加强对具体案件的查处工作，做到源头防治与依法惩处并举。各处农村宅基地的分配都是按定额和规划来的，审批处必须严格执行审批工作，规定申请宅基地需要走的流程和需要办理的手续，必须严格按照步骤进行，所有必备的资料缺一不可，一切信息确认无误后才可以逐级展开审批工作。不光要严格管理目前的宅基地审批管理，对已经存在的宅基地违法占地、违规乱建的现象也要依法打击，严厉查处整治。由多个执法部门和管理部门共同派遣人员参与调查工作，成立专门的巡视组对农村各地区开展巡查，一旦发现有违法占用耕地作为宅基地以及违法修建房屋的情况，一旦查实，一律进行严肃处理，绝不姑息，切实遏制农村宅基地乱买乱卖乱使用的不良风气[3]。

四、结语

综上所述，当前我国农村宅基地管理的现状不容乐观，依然存在着很多严峻的问题亟待解决，这关乎着我国社会主义新农村建设能否取得成功和胜利。因此，必须将农村宅基地的管理作为我国国土资源管理的重点工作，采取科学有效的措施和手段来完善对我国农村宅基地的管理，使乡村建设越好越快发展。