乡村振兴战略下农村旅游地产开发的挑战及模式探究

冯中琦，李 彬

(1.阿德莱德大学， 澳大利亚 阿德莱德 SA5000； 2.闽南师范大学 商学院， 福建 漳州 363000)

对于农村旅游地产开发而言，依据开发方向的不同，主要可分为休闲度假、风俗文化及旅游居住等多种模式。随着当前广大群众对新兴旅游方式的追捧，如今的旅游模式，正逐渐从单一的观光旅游模式，转变为多样的休闲度假模式，并且在农村政策利好以及乡土情结的前提下，产生了一大批对于农村风俗文化具有强烈需求意识的群体[1]。因此，如何满足人们当下多样化的旅游休闲需求，已经成为农村地产开发项目的要点。

党的十九大中提出了乡村振兴战略决策，作为统筹城乡建设发展和产业转型的重要部分，农村的旅游地产开发，将成为一部分符合条件地区的发展途径。作为地产开发的重要组成部分，相关行业的发展也将带来更多的创业就业岗位，为脱贫和乡村振兴带来新的机遇。同时，旅游地产发展、公共基础配套设施的建设和完善，在改善农村公共服务的供给，及创建农村金融体系等方面，将起到关键性作用。

一、农村旅游地产对乡村振兴的意义

(一)促进农村经济发展与产业结构调整

当前农村经济产业结构仍以农林、畜牧等第一产业为其经济收入的主要来源，且手工制造及商业服务等二、三产业的发展速度亦十分缓慢[2]。因此，推行农村旅游地产项目对农村产业结构调整融合，促进农村经济发展具有至关重要的意义。作为第三产业的重要组成部分，旅游地产的开发将带动交通、住宿和餐饮等一系列相关产业的发展。而以旅游地产开发为农村经济发展核心，通过产业集聚效应，能够更好实现农村产业结构的优化调整，促进当前新农村建设步伐。

(二)促进城乡交流，注重文化氛围塑造

对于当前农村经济发展而言，旅游地产的开发能够通过为城镇居民提供休闲度假场所，营造良好的文化氛围，来进行彼此间的文化交流。除此之外，旅游地产开发能够将自身区域特色及生活理念与方式向城镇居民展示。在此基础上，农村地区与城市地区能够更好的实现跨区域交流，加强整体文化氛围的塑造[3]。对于农村旅游地产开发而言，其发展过程往往是基于自身区域的某一特色，并在此主题基础上形成良好的文化氛围，而通过城乡理念的不断融合，村民也能够改变自身传统的小农思想，接受新的价值理念，从而实现思想观念的转变。总体而言，加强农村与城市地区的交流，创造良好的文化氛围能够更好的促进农村的现代化发展。

(三)促进农民就业，尊重差异性诉求农民

旅游地产的开发能够实现农村自身经济结构的调整优化，而周边相关产业的发展也能够为农民提供大量工作岗位。对于农村居民而言，旅游地产开发中所涉及的大部份岗位专业性不强，其可通过培训获得相应的职业技能，而这样因人而异的培训课程也满足了不同层次农民的就业需求[4]。其次，对于以居住休闲功能为主的旅游地产开发模式而言，其发展过程始终以土地作为基础。对于与土地有较深感情的农民来说，这些就业岗位能够满足人们对土地的情感诉求。再次，旅游地产开发能够带动周边产业的迅速发展，农村居民可根据实际开发需要，灵活创业，自主经营，提高自身的经济收入。最后，相邻就业模式能够优化农村人口的年龄结构，使得大部份青年人不必再背井离乡谋求发展，改善现今“老年村”“儿童村”的现状，建立更加和谐的农村社会。

二、农村旅游地产开发面临的挑战

(一)土地流转存在问题，农民权益缺乏保障

就农村改革土地问题而言，我国正处在土地改革探索的重要阶段。国家有关部门相继出台多项政策，但其中大部分仍处于意见试行阶段，并未能够完全落实。在此情形下，现行的土地流转机制也存在诸多问题。首先，土地在流转过程中缺乏专业机构评估，导致价格无法明确；其次，土地流转信息不畅，缺乏中介体系能够对信息进行发布整理，这也导致各方难以对土地流转情况进行准确了解，造成信息闭塞；再次，土地用途的严格规制使其难以实现多样化利用，这给当前旅游地产的发展带来了极大的限制；最后，农民对于土地流转缺少相关法律意识和发言权，其虽然会在征用土地时收到部分补贴，但对于补贴金额，农民往往选择被动接受，而不提出异议的实际权利，这也导致农民自身利益常常受到损失[5]。

(二)建设资金不足，旅游地产专业人才缺失

农村旅游地产的开发与建设，不仅建立在资金充足的基础上，也需要大量优秀人才对项目进行实施。但目前来看，该领域现有资金与人才储备均无法满足建设需要。具体而言，新型农村旅游地产建设需要对农村居住和公共环境作出改善，而这一工作的完成需要大量资金投入，而发展资金的不足也导致相关基础建设方面有所缺失，无法实现整体资源的有效利用；其次，文化旅游资源的开发也需要足额资金作为支撑，单一的政府支持难以形成稳定的资金来源，而相应监督机制的缺失也导致资金使用不透明，使用方式不规范；最后，就目前农村居民而言，其自身文化水平参差不齐，大部份居民仅能从事简单的基层服务工作，无法参与产业项目的日常经营管理[6]。对于农村旅游地产开发而言，大量管理人才的缺失也阻碍了地产开发项目的有效开展。

(三)农村社区建设与产业建设之间存在协调障碍

农村旅游地产的开发建设需要以自身实际作为考虑基础，但对于大部份农村地区而言，其在进行开发模式的选择时往往盲目跟风，未能够充分考虑到本地区实际情况，从而造成地区定位不明确，规划不符合客观实际。这也是造成当前农村社区建设与产业建设之间存在较大障碍的原因。其次，社区建设与产业建设有着共同的价值导向，但现如今二者各自为政的局面不利于整体新农村建设的发展。除此之外，利益分配问题是当前新农村旅游地产建设的要点，如何使得政府、经济组织、居民与当地企业之间能够获得合理的利益分配，对于新农村社区的建设有着至关重要的意义。但从目前来看，农民利益被忽略仍是旅游地产开发过程中最为重要的问题。

三、农村旅游土地开发要点

(一)重视土地问题，切实维护农民利益

对于农民而言，土地是其最为重要的资产，在进行农村旅游地产开发时，也应将维护农民利益作为开发时首要考虑的问题。在此过程中，政府应在其中起到加强引导的作用，因地制宜、合理合法的进行土地的利用和规划，切实保障农民群众的根本利益。目前来看，政府依然拥有对农村土地的规划权，其应当制定灵活的土地使用政策，促进农村土地向生态旅游、民俗建设等方向进行转换，从而有效改善先前单一的土地使用制度，优化土地使用环境。其次，政府应当制定相关制度，发展多样的土地经营项目，从而实现土地的重复利用，避免出现土地闲置等不良现象。对于村民自身而言，其应当建立相应的自治体系，维护自身的合法权益。首先，村委会应当在充分了解民意的基础上，发挥自身监督约束作用，保证新农村旅游地产开发过程中的透明性，维护全体村民的整体利益[7]。其次，作为居民自治组织，其应当建设相应的沟通平台加强与居民的沟通，切实了解居民意愿，为居民提供更为便捷的反馈渠道。同时，村委会可定期性召开村民会议，对当前土地开发环节作出总结和公示，从而更好的促进其旅游地产的开发进程。

(二)积极谋求乡村建设的深入与创新

作为农村旅游地产开发项目中的关键因素，如何对当前乡村建设模式进行深入与创新是其可持续发展的关键因素。因此地区资源的有效利用是至关重要的，现今农村旅游地产的开发与建设往往基于当地居住区域，对区域内的各项资源，例如温泉、湖泊等，皆应当充分挖掘其潜力，重视地区资源的开发与利用。对此，项目管理部门应当建立专门的工作组负责其区域内部的资源开发工作。在具体开发过程中，工作人员应当以本地区经济发展及消费现状作为基础，并以其核心资源作为旅游地产开发项目的重点。其次，在进行旅游资源的开发过程中，要重视资源的保护工作，这也是旅游产业能够获得可持续发展的必然要求。具体而言，开发人员应当在开发前对潜在经济效益与成本做好评估工作，并就该效益与可能造成的生态影响进行比较。若项目开发所带来的环境影响较为严重，则不应当片面追求经济利益，进行盲目开发。

(三)确保项目开发资金来源

随着当前农村旅游地产开发模式的不断创新与发展，如何为项目开展提供足额资金保障是建设的重要方面。这就要求项目相关者拓展新的资金来源渠道，从而确保项目的稳步推进[8]。一方面，管理人员应当以社区发展现状为基础，充分利用政府资金这一来源主渠道，加大财政投入比重。另外还应将个人及企业资金作为另一重要的资金来源方式，充分发挥民间闲置资金的作用。另一方面，政府应当制定相应的税收优惠政策和制度保障，确保当地市场机制能够合理进行，并且在适当引入市场竞争机制的基础上，吸引外部资金投资，鼓励当地旅游地产开发项目的发展；除此之外，如果社区居民中具有经济实力且愿意为社区发展贡献力量的村民，政府应当制定完善的资金投入制度，有效保障其个人投资，从而完善该区域的基础设施建设；最后，管理部门应当加强对资金采集与使用的监督机制，保证各项资金能够合理、有效的被运用于项目实施，实现专款专用。此外，还应当设置资金使用展示平台，公示资金的使用情况，使其受到公众的有效监督，避免出现资金挪用等现象。

(四)注重新型农村社区的可持续发展

如何实现农村旅游地产健康、持续发展是新型农村社区建设的重要问题。管理人员在旅游地产开发过程中，应当在结合地区发展实际的基础上对地产开发进行合理规划。为了有效带动地区经济发展，社区规划应与相关服务产业规划协调进行，从而实现二者的共赢。此外，在制定整体规划的过程中，管理者还应当注重保护当地文化特色，重视资源节约，从而促进该地区的可持续发展。为有效提高村落整体村民的文化水平，应当更加重视对居民进行文化教育及工作技能的培训工作。管理者可通过组织各类培训班来营造集体的文化氛围来提高居民文化教育水平。除此之外，虽然旅游地产的开发及周边服务行业的发展催生了诸多新型工作岗位，但受限于个人工作技能，当地居民始终无法完全胜任此类工作。但由于旅游地产开发中所涉及的大部份岗位专业性不强，村民皆可通过培训获得相应的职业技能。为有效解决这一问题，管理部门应当根据岗位需要对员工进行专门培训。在政府与企业的引导下，村落内部可开设专门的工作技能班，提高村民工作技能，使其能够快速适应岗位需要。而在培训过程中，政府可组织相关机构工作人员进行参与，从而保障培训工作的有序进行。

四、农村旅游地产开发模式探索

(一)以休闲功能为主的旅游景点商业地产

对于以休闲功能为主的旅游景点地产开发而言，其开发理念在于要与现代技术相结合，并以此作为休闲旅游地产开发的关键[9]。景点地产以提供各种休闲观光和娱乐性质等设施为主。为营造多元化的舒适体验，管理者在进行开发时，除了必要的营销手段之外，也可以尝试通过新颖的技术手段和形式将本地的旅游资源予以呈现，例如裸眼3D技术、VR技术和当前流行的剧本杀模式等，充分利用资源赋予景点地产更崭新的生命力。使游客能够切身体验文化和景观的魅力，增加与游客之间的互动，提高游客的浸入感。但是农村传统文化的建设依然需要以其自身资源背景作为基础，但并非所有资源都能够作为地产开发资源，管理人员需对此进行一定的筛选。最后，管理者在进行开发之前应当首先考虑文化旅游资源问题，对其进行深入的研究。而在进行探究的时候，要把充分利用历史、文化和艺术价值作为原则，例如：古镇古村的文化，把当地的风俗和饮食文化作为与游客互动的模式进行开发。

而对于以休闲功能为主的旅游商业地产开发而言，其赢利关键依然在于通过区域传统文化和优美的自然环境引大量吸引游客前来观光旅游，其门票及周围餐饮、住宿和服务业的发展也能为当地居民带来丰厚的利润，充分利用当前资源带动当地经济发展。此外，具有创意的乡村旅游营销也是重要的建设途径，用创意乡村文化拉动旅游消费，在村落中设置具有乡村本地区特色礼品店或创意民俗用品店，在带动游客消费的同时，也可以通过出租商铺增加就业岗位和收入来源。

(二)以民俗体验功能为主的度假地产

以民俗体验功能为主的度假地产开发能够借助营造良好的农村文化氛围来吸引潜在的游客群体，该地产形式主要以民俗酒店和民俗度假村为主要的建设形式，能够将自身区域特色及生活理念与方式向游客进行展示。在此基础上，实现跨区域交流，加强整体文化氛围的塑造。

在此模式下，管理者可基于自身区域的某一特色，根据相应主题有选择性的建设相应的文化度假体验设施。管理者可设置符合主题的、具有特色和创意的乡村文化度假项目，如建设乡村农产品展示会、乡村大舞台和家畜饲养体验等具有乡村特色的实践项目，实现“引人、养人、怡人”的目的。除此之外，还可以将农村现代化与乡土文化充分融合，在深入挖掘村落文化的基础上，注重传统村落保护。可通过合理改造农舍，加入现代化设施和安保措施，为前来度假的游客提供舒适的居住环境，达到“舒心、放心、开心”的居住体验效果。此外，根据所在村落的习俗不同，还可以通过节日营销吸引游客，例如少数民族节日，火把节、泼水节等，使游客身临其境的体验民俗文化，增加节日期间的游客入住率。总体来看，此模式的开发能够加强农村与城市地区的交流，创造良好的文化氛围，且能够更好的促进农村的现代化发展。

(三)以养老功能为主的旅游住宅地产

以居住功能为主的旅游住宅地产主要面向受众为即将进入晚年生活的老人，此类群体往往具有“落叶归根”的传统观念，加之乡村地区相比城市具有较好的自然环境，因此吸引了大批老年人前来定居。此类地产模式往往依托当地的人文环境及自然资源，并在此基础上修建一定的保健设施，从而获取居住的舒适性。养老社区的建设需要更加完备的交通设施与水电设备，完善的基础设施建设能够吸引更多居住者。在此类地产的开发过程中，其往往依靠现有景区作为开发基础，同时将当地的旅游资源结合起来[10]。应当注意的是，此类旅游地产的开发过程应当特别注意景区的资源保护工作，而周边交通环境及居住环境的建设也是其开发过程中的要点。

此类旅游地产的开发过程可依托自然资源人为建造主题景区及特色人造公园等，这能够极大提高住宅地产的吸引力。而在成功的引进居住者后，需要配套健全的的住宅配套设施及餐饮和保健服务。此种模式的地产项目一般建设在城市周边的郊区或环境交通条件较好的现代化乡村，由于对配套设施的要求较高，因此主要面向具有一定的消费能力的人群，其盈利点主要是从具有较强的购买力的居民群体获得住宅租售、物业费用和服务费用的利润。

五、结语

农村旅游地产作为乡村建设中的的重要部分，在农村产业结构转变和促进农村经济发展中起到重要作用。农村旅游地产的开发会带动一系列相关产业的发展。在此基础上，以旅游地产开发为农村经济发展核心，通过产业集聚效应，能够更好实现农村产业结构的优化调整，促进当前农村现代化建设步伐[11]。同时，其开发也将带动地区经济发展，为农村脱贫和民生改善做出贡献。农村旅游地产需要兼具文化旅游开发与地产规划等要点，由于政府对农村地产的政策限制，其开发过程实际存在诸多现实困境，因此如何在开发中合法合规的进行开发，以及选择怎样的开发模式仍是我们值得讨论的话题。针对这些问题，本文从土地制度、农民利益、创新、资金、可持续、人才等方面进行了探究，并提供了景点商业地产、度假地产和住宅地产三种具有特色的发展模式，以期为乡村振兴做出贡献。