共享办公何去何从

高山

作为共享办公的领头羊，WeWork的上市能否给共享办公行业带来一丝曙光？答案还未可知。

在经过了两年多时间后，美国时间2021年10月21日，共享办公头部企业WeWork上市，登陆纽交所进行交易。对此WeWork执行董事长马塞洛·克劳尔表示：“有人认为我们公司在经历一个充满戏剧性的故事，并且这就是我们的结局。但是我们毫无疑问地选择了与其斗争，如今的WeWork比以往任何时候都更强大，今天的成就将会是我们的里程碑。”

作为共享办公的领头羊，WeWork的上市能否给共享办公行业带来一丝曙光？答案还未可知。

共享办公的冰与火

共享办公，又叫做柔性办公、短租办公、联合办公空间，也被称为创客空间或众创空间。来自不同公司的员工在同一个共享办公空间里工作，可以说是共享经济在办公领域的体现。

共享办公空间最早是为了满足小微企业或个人对低租金的需求，以及移动式办公对工作地点灵活性的需要。共享办公室的雏形可以追溯到20世纪末。2005年，谷歌公司的软件工程师布莱德·纽伯格让“共享办公（Coworking）”这一概念大放异彩。2010年，WeWork联合办公空间在纽约创立，并很快走向全世界，类似的公司如雨后春笋一般涌现。

2015年开始，在共享经济大潮下，我国的共享办公行业开始呈现爆发式增长。

前瞻产业研究院的数据显示，2015年中国共享办公空间数量达2630家，较2014年增长64.38%。2016年，行业发展迅速，市场规模达122亿元。

只是，这种如火如荼的态势却并没有一直持续下去。

2017年开始，共享办公行业迎来了洗牌。随着金融水龙头的持续收紧，大量的共享办公平台在烧光了最初的投资资金后陷入经营困境。

对于共享办公而言，2018年注定是不平凡的一年。开年以来频频爆出并购大事件。

2018年1月，优客工场全资收购洪泰创新空间;裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity。3月，优客工场宣布与无界空间合并，并收购Wedo联合创业社;同月，WeWork中国收购裸心社。7月，优客工场与Workingdom进行合并，与爱特众创达成并购合作意向……市场资源、资本、业务都向联合办公行业头部企业集中。

也正是从这一年开始，共享办公领域倒闭、企业裁员、租户维权的消息接连上演。共享办公这个曾被资本市场热捧为风口的行业，随着共享经济的降温，加上自身盈利模式单一、入驻率低、服务专业度不足等问题，多个企业或倒闭或被收购。

紧接着到了2019年，资本寒冬到来，国内写字楼市场出现下行趋势。刚刚烧完钱的共享办公企业，转眼间就感受到了租金的天花板。

即便是初显独角兽潜质的少数几家企业情况也不容乐观，盈利问题始终是该行业的痛点。

值得一提的是，企业要实现良性发展，从财务的角度看至少要盈亏平衡。但很遗憾，纵观整个共享办公行业，目前还没有出现能够实现盈利的企业。

发展初期，共享办公空间的运作基本都是采取重资产模式。企业一方面要流出高额资金从房东那里拿到房源，一方面要想办法将房源尽快租出去，回收现金流。这种商业模式对企业的造血能力要求颇高。

一位业内人士表示：“如果出租率达到预期，在85%～90%才能达到盈亏平衡点。可是现实情况是，出租率在持续下滑，大多数只有70%左右。”下滑的同时，共享办公企业不惜以降价吸引顾客，最终陷入不断亏损的死循环。

阿尔法工厂研究院的数据显示，截至2019年年底，优客工场已经陆续进行了近20轮融资，算下来，平均每80天就要融一轮，而背靠软银的WeWork也都时常面临着钱荒的难题。重资产模式下高数值的风险指数，让共享办公空间市场持续承受重压。

但值得庆幸的是，经历了野蛮生长之后，国内共享办公逐渐回归理性。缺乏竞争力的企业被淘汰出局，新入局者则面临更高的要求。

共享办公行业进入全面转型期

随着行业重新洗牌，头部共享办公企业开始进入新的探索阶段，尝试找到新的发展路径。2019年起，国内共享办公企业不约而同由二房东模式向轻资产模式转型。

一家新兴共享办公品牌负责人王宏波称，共享办公行业正在进行“重资产”到“轻资产”的重服务式转型。“相比于之前的盲目扩张，我感觉行业现在更务实，竞争也更理性了。”

优客工场的创始人毛大庆也在思考盈利问题。意识到二房东模式不可持续后，优客工场提出了轻资产模式，即不提供办公空间，仅向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

2019年以来，优客工场开始加大轻资产业务的比重。受益于轻资产模式的快速增长，优客工场亏损扩大的幅度相较于营收增长幅度呈现收窄的迹象。优客工场称，目前以轻资产模式运营的子公司已经能够产生毛利润，未来会继续发展这种模式，这将是优客工场主要的增长动力之一。

同样，WeWork也在探索類似的轻资产模式。WeWork凭借其品牌知名度，能够吸引很多传统的地产商合作，由地产商负责“精装修”，他们会给WeWork开出很低的租金，甚至不收前期的租金，等WeWork赚钱了，再跟地产商分钱。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，轻资产模式将成为共享办公行业未来发展方向之一，“和传统房企不同，目前共享办公类企业大多为互联网公司，融资为其主要资金来源，自身现金流储备较为有限，抗风险能力较弱。通过轻资产模式提供运营管理服务可以有效减少成本投入并且降低风险，较为适合具备互联网基因的共享办公企业。不少头部房企近年来也开始重视轻资产输出业务，其中包括共享办公。我们认为，在自身现金储备可以支持的前提下自营适当面积能够打造品牌形象，形成自身特色;但以轻资产输出提供专业管理服务的共享办公模式之后将成为主流。”

2020年的疫情，在很多人看来，似乎更加重了共享办公企业的危机，众多共享办公空间的租金都下调了10%～15%的水平。不少小型企业发展遇阻，WE+酷窝等小型企业都宣布停止运营，FUNWORK的经营情况也不甚乐观，退租了过半项目，方糖小镇也关掉其在北京的首个空间，更有多家共享办公空间爆出资金链危机，出现拖欠租客押金、房东租金的情况。种种迹象看似都传达出，短短6年多时间里几经波折的共享办公，似乎已经“幻灭”。

但事实是，也有种种久违的好消息搅动着共享办公行业，令这个曾被视为无望的行业再次燃起生机。

随着人们工作方式的改变及整个市场的变化，成本更低、租赁方式更为灵活的共享办公开始优势凸显。共享办公几乎已经成为标配。未来，支持灵活办公模式的远程虚拟、大数据等技术将为共享办公提供更多的技术支持和发展机遇。

2021年2月，国家信息中心发布的《中国共享经济发展报告（2021）》测算表明，2020年共享经济领域直接融资规模约为1185亿元，同比大幅增长66%，各领域融资情况差异巨大。共享办公、生产能力和共享医疗三个领域直接融资规模同比增长分别达到466.7%、285.6%和130.7%，共享住宿领域同比下降31%。

艾媒咨询发布的《2019-2020中国联合办公行业白皮书》显示，2019年中国联合办公行业市场规模约为1267.2亿元，预计到2022年有望突破4000亿元。共享办公领域仍有较大的市场空间有待开发，必然会吸引更多玩家入场。

但是，经历过共享办公行业的高低起伏后，身处其中的玩家能否靠轻资产化模式“跑通”，仍需要时间的检验。