居民小区自主管理体会

李思维　张意竹　吕明山

居民小区是一个复杂且难管理的群体。虽然法律赋予了业主们自治权，但是，小区究竟如何自治？如何做到规范管理？

6年多来，辽宁省大连市甘井子区金寓花园四期业主委员会与业主们，一起把小区作为试验田，把如何自主管理作为一个课题来研究，取得一些成效。

金寓花园四期每一届业委会成员都能够做到严格自律，不贪不占，不乱花原本属于全体业主的每一分钱，工作中也没有假公济私的现象。业委会成员都能按时足额地缴纳物业费，带头遵守小区的规章制度和管理，尽其所能地为业主服务。

因此，大家都愿意相信并跟随业委会，自然产生了公信力和感召力，营造出了积极、健康、文明、向上的小区居住环境。周围小区的居民都羡慕我们小区有一个干净、干事、让人信得过的业委会。

小区是一个单独的自治体，以什么樣的方式展开工作十分重要。我们小区是业委会主事，业主当家。业委会做具体事务，为业主服务。

6年来，业委会始终坚持小区所有事务，无论大事小情一律公开透明，从不藏着掖着，有事从来都是充分听取业主们的建议和意见，与大家一起商量着办。小区任何事情都是在阳光下运作，经得起质疑和检验。

让大家知道我们正在做什么，是怎么做的，这样就较好地做到了增信释疑。这种管理方式也保障了业主们的知情权、参与权和监督权，杜绝了一个人或者少数几个人说了算的问题。我们还提倡业主对业委会的工作及其成员实施监督。

小区物业的聘用、换届选举、财务管理等，从来都是大家关注度比较高的热点、焦点和难点问题。在这些看似棘手，容易引发不公、不满和矛盾的事情上，我们从来不越俎代庖，而是放手让大家讨论，由业主们决定。

小区财务一直以来都是大家比较关注的敏感问题。由于我们严格执行财务管理规定，尤其是账目完全公开，业主们随时可以查看（包括已经核销的原始单据），这就从根源上防止贪占行为的发生。正是由于小区所有事务一律公开，业主们才能感受到公平、公正、公信。

业委会还建立了“业主议事会”制度。但凡属于院内热点问题或是大家普遍关心的事，经业主提议，业委会都会不定期召集业主开“议事会”。

大家可以自由、平等、公开地发表自己的意见和建议，形成一定的共识后，“议案”将提交业委会讨论决定。可以说，业委会所作的决定都具有广泛的民意基础，有业主曾说，“你们办的，就是我们盼的”。

国有国法，家有家规。小区是“自由人”的联合体。这么多人集聚在一起，一定要建章立制，要有规矩，告诉大家什么事可以做，什么事不被允许，使业主们有章可循。这对小区内的每一个人而言，也是自我约束的行为规范。

6年前，业委会针对当时小区内发生的各种问题痛定思痛，与业主们一起制定了小区《文明公约》《楼长职责》《管理导则》《业主委员会章程》和《财务管理办法》。这些规章贴合业主生活和居住实际，容易被大家接受，容易引导大家照着去做。后来，随着新情况的出现，我们及时补充了一些新的内容，使制度不断完善。

管理中，建章立制是一方面，更主要的是大家自觉遵从、维护，并采取相应的措施确保制度的落实。

举一个典型的例子。为了加强对院内道路的安全管理，我们先是安装了减速器，又设置了人、车分离带，后来画出了交通标识，并作出“限时停车，超时收费”的安排。这样做的目的，就是为了堵住潜在的安全漏洞。

现在，业主们普遍反映，院内的路面宽敞了，小区更加宁静祥和，尤其是老人、孩子在院内行走活动更方便、更安全了。

居民小区注重精神文明建设，最根本的是提高业主的素质。小区自治、实行民主管理，需要业主们民主（认知）素养的提高;强调邻里和谐，全体业主的整体文明程度一定要跟上;建立基于规则的小区秩序，还得靠业主的自我约束来实现。

业委会组织业主制定《文明公约》的目的，就是引导业主“说文明话、做文明事、当文明人”。这些年来，业委会始终把文明建设作为主线，贯穿于小区自治的全过程，紧紧围绕建设“文明楼院”这个主题展开工作。

业委会组织的“传承红色基因、建设文明楼院”系列活动，包括举行“光荣之家”挂牌仪式，宣传板《丁香园》《紫蔷薇》时评栏目设立，评选小区年度“杰出贡献奖”等，都是以精神文明建设为支撑，并与小区自主管理的实际深度融合，使其落地生根。

在发挥精神文明建设引领作用的过程中，业委会组织业主开展一系列丰富多彩的文化活动。小区有书法组、器乐组、朗诵组、演唱组、舞蹈组、武术组、乒乓球队等，各组都能常年坚持活动。

我们在院内安装了草坪音乐，定期、定时播放中外名曲，给业主们以美的享受，提升业主们的音乐素养。这些都极大地丰富了业主们的精神文化生活，助推小区文明建设。

这些年来，业委会一直坚持用温情凝聚业主，努力将小区营造出家的氛围，使业主们有认同感和归属感。连续3年国庆、中秋双节期间，我们从小区的公共收益中拿出一部分资金，为业主分发鸡蛋、月饼。小区的公共收益取之于民、用之于民，增强了业主们的获得感和幸福感。

每逢重大节日，小区都有自己的活动，要进行院内装扮布置，浓浓的节日氛围使业主们有一个欢快愉悦的心情、心境和大家庭的感觉。

我们小区有两个自己的“节日”。每年3月最后一个周末是“迎春日”，主要是绿化或环境卫生大扫除。农历八月十五前后有一个“和谐日”，由各楼自行组织，业主们要么欢宴举杯，要么赏月联欢。

就像一个大家庭在节庆时共度欢乐时光，打破了过去一个楼住着却彼此不相识的尴尬。这两个节日，每年都有不同的主题和活动安排，如今已经成为小区重要的文化标识和精神符号。

经过这些年的努力，精神文明建设在小区已经取得积极成效。这集中反映在两个方面，一是业主们的素质有了较大提高，精神面貌也发生了很大变化，人们普遍心态平和，不急不躁，说话言语温和，邻里间友善和睦，每个人安守着各自的本分，享受着自己努力付出带来的快乐。二是小区给人的印象“舒服”。当初，我们制定的“风清气正、环境整洁、秩序井然、安宁祥和”的小区文明建设的目标，已经全面实现。

6年前，小区一度问题频发。小区公共资源被少数人强行占有，有的种蔬菜、栽果树，有的私搭乱建、扩充自家地盘，有的将公共库房据为己有……这些严重不公的现象引发广泛不满和愤怒，邻里之间争吵不断，乱象超出想象。

当时，一部分有正义感的业主勇敢地站出来，以“敢较真、敢碰硬、敢坚持原则”的勇气，“清理门户”。

一是果断地结束了时任业委会对小区的管理（罢免）;二是提出小区的公共资源一律必须有偿使用，该清退的清退，该交租金的交租金;三是清除“自留地”，实行整体规划，统一管理;四是坚决拆除违建，收回了多年被占的场地，清除阻碍业主们出行的路障;五是与原物业公司签订的合同期满后不再续聘。

在小区风气净化的过程中，新的业委会注意引导业主树立责任意识并积极参与其中，让大家认识到小区业主是一个居住的共同体，小区的好坏直接关系到每一个人的切身利益，小区好则大家好。

一度，小区内经常通过联署签名方式就某一问题集体发声，正是发挥了群体的力量，逐步纠正了小区存在的一些突出问题。

现在服务于我们小区的是长春博文物业管理有限公司。3年多来，双方能够按照物业服务合同的约定各司其职，认真践行承诺。

物业与业主之间经常会发生矛盾，业委会始终坚持做到“两个维护”，既要维护业主们的合法权益，也要维护物业的效益。每半年，双方会举行一次联席会议，沟通有关工作情况，交流看法，交换意见。每年，物业向业主大会报告工作之前，业委会都要认真听取、审议其报告内容，提出意见和建议。业委会有专人负责对口物业管理，避免给物业工作造成忙乱。

我们共同致力于小区的管理和发展，这体现在“三个共同”，即对小区的管理有着共同的思考，对小区的发展目标（愿景）有着共同的规划，在其规划逐步推进的过程中有着共同的投资。

这些年，小区建设年年有新變化，年年上新台阶。业主们看在眼里，喜在心上。去年底，小区组织对物业服务满意度测评，89%的业主表示满意并同意续聘。

今年，我们双方商定的共建内容是建“园林式庭院”、升级改造“业主之家”，为业主提供一个舒适的共享空间。

我们有理由相信，经过业主、业委会和物业公司的共同努力，小区还会有更大的变化，会进一步提高业主们的幸福指数。这不正是不断满足“人民群众对美好生活的向往”吗？