郑州市城镇居民购房压力分析——基于房价收入比与住宅供给弹性

文/张硕（郑州科技学院）

一、引言

房价收入比是判断一个地区居民购房压力的重要指标之一。有学者通过研究发现，高房价收入比不利于城镇居民住房购买力的形成（杨文武，2003）；谭峻和赵妍（2012）通过对比北京市和全国的房价收入比发现了北京市房价偏高以及一系列的房价偏高带来的负面影响；吴清婷和彭贤伟（2019）通过对比贵州省和全国的房价收入比发现贵州省城镇居民相对于全国总体城镇居民而言其购房支付力更强；陈欣彦（2020）等学者通过研究全国各地区房价收入比发现了房价收入比越高，居民选择购房的概率就越低。可见，房价收入比作为一个综合性指标有其独特且重要的意义。

随着郑州市2016年房价大幅度上涨至今已有5年，在郑州市住房限购等一系列调控政策的落实之下，现阶段郑州市居民购房压力如何？房价收入比是多少？该如何验证现阶段房价收入比是否真实反映了市场情况？本文采用郑州市2018年、2019年、2020年的统计数据，对郑州市房价收入比做了最新的数据计算与分析，并对比了以往研究数据，同时从郑州市住宅类供给弹性的角度验证了近三年房价收入比的回落，最后对郑州市房地产发展提出政策建议。

二、房价收入比分析

（一）房价收入比公式

根据联合国人类住区中心所发布的《城市指标指南》中的定义：“房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。其中，中等家庭收入，是指一个家庭所有来源的总收入，包括工资、薪水、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入，以及在能够获得有关信息的情况下，还包括诸如消费本可以出售的农产品这类隐含收入”。

但是，其中并未规定具体的“居住单元”的定义。因此，本文采取大多数研究者采取的标准——人均住宅平均面积，作为“居住单元”的计算标准。郑州人均住宅面积数据的计算则从《中国房地产统计年鉴2018》《中国房地产统计年鉴2019》《中国房地产统计年鉴2020》中获取房地产住宅类销售面积数据加上现存住宅面积，再除以当年郑州市人口数可得郑州市人均住宅面积。而“中等家庭年收入”采用郑州市统计局每年发布的郑州市城镇居民人均可支配收入作为计算依据。定义中的“中等自由市场价格”则用“人均住房面积”乘以“由中国房地产统计年鉴中的郑州市相应年份的房地产住宅类每平方米平均售价”，因此，本文中房价收入比的计算公式为：房价收入比=人均住房面积*相应年份房地产住宅类平均售价/郑州市城镇居民人均可支配收入。人均住宅面积=(当年房地产住宅类销售面积+现存住宅类面积)/当年郑州市常住人口数。

（二）房价收入比计算

根据郑州市统计局发布的郑州市城镇居民人均可支配收入统计可知，郑州市2018年、2019年、2020年的居民人均可支配收入分别为：39042元，42087元，42887元。而郑 州 市2018年、2019年、2020年的人口数分别为：10136000人、10352000人、12616800人。根 据“郑州市房地产运行情况”数据和“中国房地产统计年鉴”数据可知截止到2018年，郑州市住宅类面积约为368316900平方米；根据2019年中国房地产统计年鉴可知，当年的房地产住宅类销售面积为33305928平方米，故2019年郑州市住宅类面积为368316900+33305928=401622828平方米；根据2020年中国房地产统计年鉴可知当年的房地产住宅类销售面积为32419735平方米，故2020年郑州市住宅类面积为401622828+32419735=434042563平方米。因此，2018年人均住宅面积 为368316900/10136000≈36.34平方米；2019年人均住宅面积为401622828/10352000≈38.80平方米；2020年人均住宅面积为434042563/12616800≈34.40平方米。根据中国房地产统计年鉴可知，郑州市2018年、2019年、2020年商品房住宅类销售平均价格分别为8323元/每平方米、8156元/每平方米、9332元/每平方米。

因此，2018年郑州市房价收入比 为：8323*36.34/39042≈7.75；2019年郑州市房价收入比为：8156*38.80/42087≈7.52；2020年郑州市房价收入比为：9332*34.40/42887≈7.48。可以发现，房价收入比在保持平稳的水平中逐年下降，从2018年的7.75下降至2020年的7.48。

（三）本文房价收入比的计算意义

近3年来，房价收入比维持在7.75-7.48之间。根据其他学者的研究，郑州市2013年到2017的房价收入比的范围在13.31-9.47之间（郭晓冰，2019），郑州市2006年到2008年的房价收入比范围在9.94-9.22之间（吕江林，2010），郑州市2005年的房价收入比为11（杨永华，2006）。基于近3年来郑州市房价收入比的比率低于此前10多年的比率，居民购房压力可能相较于以前减轻了。以下将从住房供给弹性角度验证这一发现。

三、住房供给弹性分析

（一）住房供给弹性计算公式

住房供给弹性指标可以反映一定年份中住房供给量的相对大小。一般来说，住房供给量越大，居民购房成本也就越低，即供大于求时，市场往往可能更偏向于消费者。本文采用和常见的住房供给弹性计算公式作为计算标准，即：住房供给弹性=相应年份新开工住宅类面积/住房存量面积*100%。由于上文已经计算出2018年，2019年，2020年的住房存量面积，这里直接带入即可。而当年房地产住宅类新开工面积则由《2018年中国房地产统计年鉴》《2019年中国房地产统计年鉴》《2020年中国房地产统计年鉴》中查阅数据得知。

（二）住房供给弹性计算

通过查阅可知，2018年郑州市房地产住宅类新开工面积为38537113平方米；2019年郑州市房地产住宅类新开工面积为30068453平方米；2020年郑州市房地产住宅类新开工面积为32344827平方米。而根据前文计算已知2018年、2019年、2020年的郑州市房地产住宅类存量房面积分别为：368316900平方米、401622828平 方 米、434042563平方米。

因此，根据住房供给弹性计算公式可得：

2018年住房供给弹性

2019年住房供给弹性

2020年住房供给弹性

作为对比，郑州市2012年的住房供给弹性仅为5.4%（陈立中，2014）。因此，虽然2019年，2020年郑州市住房供给弹性相对弱于2018年，但依然高于以前年份的住房供给弹性。

（三）住房供给弹性的计算意义

根据学者余华义（2010）的研究，住宅土地的供应量与房价之间存在明显的负相关关系。此外，任宇航（2020）发现国内35个主要城市中住房价格的增长率受到住宅用地供给价格弹性的明显影响，随着住宅用地供给的提高，城市住房价格显著下降。以上研究均表明，随着土地供应量的增大，房价会表现出下降的趋势，居民购房压力也随之降低。

从这个角度看，住房供给弹性也印证了房价收入比的计算结果。即，虽然传统印象中房价在一直上升，但是居民的购房压力实际上可能小于前些年。

四、小结

（一）本文结论

通过本文对郑州市房价收入比近三年的纵向分析可以发现，近年来郑州市房价收入比较前10年左右有所回落，城镇居民购房压力较前几年轻微下降。由于不同的研究方法，本文结论可能有别于其他学者。例如，有学者在研究郑州市房价收入比时采取的不同的计算数据，采取主城区（三环以内）的100平方米左右住房价格作为房价参考依据来计算房价收入比，可能会导致房价收入比数据偏高，而实际中，购房人群的选择可能还包括城区内较小面积住宅以及郑州市三环外四环内的区域购房，这两种房源住宅有时在销售价格方面会低于主城区大面积多房住宅，因此，本文采取郑州市平均住宅销售价格来计算房价收入比，在客观性和广泛性上加以补充。

同时，通过对近三年郑州市住房供给弹性的计算，发现其明显高于此前年份，由2012年的5.4%上升到2020年的7.45%。这意味着同时期有更多的住宅供市场选择，供应量大则带来市场竞争，居民的选择面更广泛，价格难以上升，从供需角度一定程度上拉低了房价。这一发现也同时印证了房价收入比的发现，即郑州市城镇居民购房压力较此前年份有所下降。

（二）发展建议

保障居民住房需求的满足是我国长期经济稳定发展中的重要一环，对此郑州市出台了一系列手段促进房地产市场稳定发展。首先，建议继续执行当前的限购政策，即郑州市户口居民限购1套住宅，郑州市户口家庭限购2套住宅的政策，并严格审查购房者资质，防止出现通过购买指标等手段违法购买额外的住房；同时，银行适度提升贷款限制，对购买二套房的家庭可以适度提升贷款比例门槛，提高首付款金额，从消费端防止“炒房”的发生。

其次，加快转变政府财政的收入模式，由原本依赖出让土地获得财政收入的模式转变为税收等新方式来获得财政收入，拓展财政收入源头，抑制地方政府通过“卖地”来获得大量财政收入，严格审查土地出让价格，防止地方政府拍出“天价土地”，从源头拉低建设成本；并继续加大扩充土地供给，为房地产住宅类市场提供更多的基础，做到供给端成本控制。

最后，从政府投资层面还应继续扩大廉租房体系建设，同时鼓励私营企业开发租房公寓等项目，为住房市场提供多种选择，降低居民居住压力，减轻购房市场房源压力，从而控制房地产价格上升。