现在买房有哪些风险

柯谈

最近，我看到不少营销公众号，把一点点的小利好吹得天花乱坠，怂恿大家说现在是最好的抄底时间、捡笋时间。在这里我可以负责任地告诉大家，牛市刚刚结束，熊市已经降临，房产投资的抄底时机远未到来，切勿盲目行动。

1、千万别奢望调控放松

最近，楼市确实有一些利好，比如张家口、昆明、沈阳、唐山等10个城市先后出台了新房“限跌令”，ZF不准开发商大幅降价促销。

大湾区以东莞为首的5个城市都将二手房交易个税从2%降低至1%。

广州、佛山有部分银行降低了房贷利率。

7月全面降准释放1万亿后，四季度大概率还会继续降准，未来1年期LPR降息也不是没有可能。

8月31日，长春发放购房补贴;10月10日，哈尔滨也开始发放购房补贴，给房企减负。

9月18日，证券时报发文《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》;9月22日，经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》。

9月24日，货币政策委员会第三次例会提出两个维护：维护房地产市场的平稳健康发展、维护住房消费者合法权益。9月29日，央行银保监会在房地产金融工作座谈会上再次重申两个维护。

以上利好，说到底都是维稳，根本算不上刺激，完全不会导致各地楼市再次启动。

因为下半年开始，我国经济下行压力增大，土地流拍、大房企资金链断裂，新房二手房速冻，我们需要给经济维稳、给楼市维稳。现在是稳定压倒一切。

高层为楼市也是操碎了心，刚刚释放点利好，就得立刻发文以正视听。典型的给个甜枣打一巴掌。9月29日，经济日报再次发文《房地产调控不可轻言放松》，文中强调：“当前，不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况，就轻言放松调控，不能重回将房地产作为短期刺激经济手段的老路上去”。

其实，纵观全国楼市，你就能看得出来，持续阴跌的城市ZF在忙着托市，大涨过的城市仍在不遗余力的收紧调控。比如，北京在楼市已经降温的基础上，国庆前最后一天又出台了二手房指导价;东莞在楼市早已冷却半年之后，刚刚又发布了218个热门小区二手房指导价，而在这之前东莞还把二手房交易个税从2%降至1%。

说了半天，其实记住一句话就可以了：现在的利好政策都是强力调控之后的自我纠偏，都是为了维稳，距离刺激楼市还有十万八千里！

2、最大的风险

限制房企融资的“三道红线”和限制银行给楼市放贷的“两道红线”刚刚公布时，很多砖家都歪曲解读，不以为然，可事实证明了高层的决心，现在土拍的流拍、房企的爆雷、楼市的入冬，都是这“五道红线”的直接结果。

2021年1-9月，前100家房企的融资总额为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。

今年以来已有华夏幸福、蓝光发展、阳光100、泰禾、新力、恒大、花样年等多家开发商出现了资金流动性问题。

“三道红线”、“两道红线”都不是权宜之计，都不是短期行为，而是国家针对房地产管控的长效机制，是会长期执行的。

所以，今明两年，计划买新房的朋友务必谨慎小心，“三道红线”中不达标的房企不要买，尽量买达标的大央企大国企。

今明两年，买房的最大风险就是：新房烂尾，二手站岗！

3、置换陷阱

当下，房产置换已经成为一项高危行为，尤其是卖掉自住房买二手房的置换。

比如上海，“三价就低”导致的结果就是首套房首付从35%提高到了60%，二套房首付从70%提高到了80%。

现在的上海置换客，等你卖掉自住房的那一刻，你会发现手里剩的钱连刚刚卖掉的房子也买不回来，更别提改善置换了。不是房价涨了，而是首付太高了。

目前，已经出台二手房指导价的城市有15个：深圳、成都、西安、宁波、合肥、上海、广州、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州、温州、三亚、北京。

二手房指导价的本质就是降低杠杆、提高首付，所以包括但不限于以上这15个城市这两年都是置换禁区，务必谨慎！

4、饥不择食的投资

资金是会流动的，投资是会外溢的。

每次牛市结束，住宅限购后，商住公寓都会火起来，这次也一样，比如杭州、深圳。永遠是记吃不记打。

公寓的弊端主要是交易税费奇高、增值差、不能落户读书、舒适感差、居住办公混合、人员素质参差不齐等。

急不可待的投资可以理解，钱放在手里发烫可以理解，没赶上抄底住宅也可以理解，但是投资公寓就不可饶恕了。

宁可错过一轮住宅周期，也决不能上公寓的破车。

商铺、办公楼、小产权房同理，都是小白投资陷阱。切记！

5、买在高位

房企资金链紧张，又融不到钱，银行贷款卡得又死，要想活下去，只能打折卖房，回笼资金。

虽然已经有10个城市出台了“限跌令”，但是打折的花样会层出不穷，工抵房、精装改毛坯，买房送车位，买房送装修，买房返现金，第二套半价，只有想不到，没有做不到。

阴跌的城市，现在买新房，一定比年底贵，年底买新房，一定比明年五一贵。二手房同理。

6、杠杆最大时抄底

判断抄底时机是个技术活。如果你实在学不会，我告诉你个最简易、最有效的技巧：杠杆最大、首付最低的时候，就是抄底绝佳时机。

政策放松时可能会降低首付，首付不降时可能会放松贷款，贷款不动时可能会放松融资。总之，当你发现贷款的杠杆可以用到最大时，实际首付可以降到最低时，就是抄底楼市的最佳时机。

买房必用杠杆，这不是你有钱没钱的问题，而是因为杠杆不友好时，房价根本不会涨。所有城市都是如此。

7、攒房票

9月11日，武汉发文开始“零门槛”抢人了。接下来的楼市冷静期内，各省会和二线城市去库存保财政的有力武器就是抢人大战。

楼市越差，越要抢人。不让放松调控，就抢人接盘。

熊市里，最适合的操作就是：把三四线城市的房子置换到一二线去。

所以，现在你的闲置资金千万别再浪费在三四线老家了，目前已经零门槛落户的省会就有福州、济南、沈阳、昆明、太原、南昌、石家庄等，未来零门槛的二线会越来越多。

去省会，攒钱、攒房票、攒贷票，这是熊市里最明智的举措。

8、租金的误区

房产投资，过度关注租金高低是误区。

房产投资首要关注的必须是增值潜力，而不是租金多少。

1）周边有空地，正在开发的待成熟板块虽然租金暂时不高，但往往房价增值更快。

2）成熟老城区的老破小、老式塔楼租金更高，但是房价增值严重跑输大盘。

3）小户型租售比更高，但是改善大户型增值更快，接盘侠更多。

4）办公楼、公寓租售比最高，但是房价万年不涨，其实总体的投资回报率非常低。

9、熊市如何卖房

熊市里卖房，考验的就是预判后市的能力。

已经大涨过的一线和强二线城市，假如计划卖房，现在赶紧主动降至市场价之下抛掉，越往后拖价格越低。现在不降价，几个月后就得降更多才能卖得掉，反而延误了时机。

买房时，不能买涨的最快的那一套，但是卖房时，必须作跌得最快的那一个。

10、哪些房产会涨？

2020-2021年这轮小牛市，所有上涨城市都不是普涨，都不是全面上涨，而是区域和品质分化上涨，为啥？

就是因为政府没有彻底松绑调控，没有大力度刺激楼市，所以觉醒并且行动的只是有钱人和有资产的人，纯刚需无房户自始至终没有被带动。所以，只有豪宅、改善房、学区房涨幅巨大，普宅毫无波澜。

这个理念在未来极大概率还会继续适用，因为彻底松绑调控的可能性越来越低。

非学区老破小、非核心地段老破小、低单价大面积老式住宅、2000年前的塔楼、户型奇葩的外销房、远郊房产、文旅地产都将是增值差，逐渐被淘汰的资产，只要有能力，尽量避而远之。

切记：彻底松绑，全面上涨;局部宽松，豪宅上涨。最后，再来说下周期。这轮牛市是彻底歇菜了。需求、资金、房票贷票都已经消耗殆尽，需要重新积攒和蓄力，才能冲击下一波牛市，这才是周期的奥秘。所以，現在些许的利好根本不可能重新点燃楼市。请务必看清大势，正确抉择！