房地产信托入冬：9月数据近乎腰斩信托机构急刹车

蔡越坤

9月份新增较近12个月均值几乎腰斩，较1月份下降近80%。

作为信托机构利润三驾马车之一、昔日信托行业的明星产品，随着发行量不断萎缩及风险事件陆续爆发，房地产信托进入了“寒冬”。

2021年10月12日，中国信托登记有限责任公司发布的数据显示，截至9月末，新增投向房地产行业规模继续下降。投向房地产行业规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。在“三道红线”约束和一系列监管政策出台的背景下，投向房地产行业的新增信托规模持续下降。

周梅（化名）是一位在信托业工作了10余年的“老兵”，经历了房地产信托的高光时刻。房地产行业正值变局，周梅表示，当下恒大、新力等这些百强房企爆雷集中性发生，有些信托机构风控会急刹车，先将地产项目暂停，去反思去检查，复核以前的风控标准合不合理，并分析以后将要面临的形势。这可能是行业急刹车的一个表现。

周梅坦言，自去年针对房地产企业“三道红线”发布以后，监管对于房地产信托的政策一直呈现收紧状态，并不是突然收紧。当下房地产信托新增发行骤降，因为政策效应通过时间累积，到现在真正地发挥了效果，从数据上也得到了体现。

另一位南方区域信托经理向记者表示，因为拿地激进的企业都偃旗息鼓了，信托公司做的地产企业其实大体比较雷同。再叠加监管收紧的原因，房地产信托规模降低得比较快。

对于房地产信托的急剧下降，10月12日，用益信托资深研究员帅国让向记者表示，首先切合监管层的政策导向，在坚持“房住不炒”的背景下，投向房地产领域信托规模下降，不仅有助于推动信托公司业务转型，回归本源业务，而且避免资金过度集中于房地产领域，防范信用风险。其次，迫使信托公司加大转型力度，打破以往的路径依赖，为信托业未来高质量发展奠定基础。

一、9月发生了什么？

房地产信托迈入“寒冬”，从业者也如履薄冰。

2021年已经过去了9个月，一位西南地区的理财师向经济观察报记者直言，今年他只做了一笔房地产信托。

作为一名信托理财师，房地产信托曾是多年以来他向客户推荐最多的产品。然而，伴随着房地产信托风险频发，该理财师感慨：“今年确实更难卖了”。

该理财师称，在“房住不炒”的整体背景下，信托客户的投资观念也在转变，常年买房地产信托的客户已经逐渐意识到部分风险。在宏观层面对房地产行业的严格管控下，房地产信托违约的项目增加了不少。尤其是今年，恒大地产等一些房企出现风险，不少信托公司曾给其做过融资，现在对应的产品出现了延期，客户对房地产信托的风险警惕性在增加。

回顾过去，据记者了解，自2008年以来，房地产市场不断升温，受到各路资本追逐，房子也成为公众投资离不开的话题。房地产信托作为长期提供高收益的产品，也是投资者热衷投资的标的。

然而，当下在从业者感慨房地产信托难卖的同时，从供应层面来看，房地产信托的数量也在逐渐减少。房地产信托正经历着严冬时刻。

根据用益信托数据统计，9月房地产类信托成立规模及占比大幅下挫。据公开资料不完全统计，9月房地产类信托成立规模162.13亿元，与上月同时点相比减少44.82%;房地产类信托规模占比16.77%，环比减少8.59个百分点。

信托业协会数据显示，截至2021年二季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%;房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点。

用益信托称，近期部分大型房企频频爆雷，房企融资整体的风险评价有上升的趋势。加上监管政策收紧，资金链紧绷，未来可能成为房企需要面对的常态，信托公司在房地产业务展业趋于谨慎。另外，投向金融领域的产品成立规模占比继续上升，向标品业务转型仍是目前信托公司的主要动向之一。

用益信托据公开资料不完全统计，截至9月30日，当月共发生信托产品违约事件2 5起，涉及金额106.09亿元。房地产依旧是违约事件高发的领域。

用益信托称，自从“三道红线”出台，房企开始大规模降杠杆，房企的资金压力有明显增加。受到個别房企资金危机的负面影响，当前房企在资本市场的信用渐弱，融资难度增加。

二、信托机构转向：调整、审查

周梅直言，2021年以来，部分信托机构开始不再以房地产业务为主，或者把房地产份额逐渐降下来。

这个转向要追溯至两年前。2019年三季度起，房地产信托开始转向。

监管开始要求信托机构收紧地产信托规模。投向房地产的信托资金自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。直至目前，出现持续下降的状态。

周梅回忆，从2012年左右，房地产信托业务成为一个比较大范围的几乎每个公司都在做的业务，彼时房地产正处于蓬勃发展的时期。这背后的原因在于房地产信托风险较易辨别，而且房地产可以充当抵押物，对于信托机构来说，它的价值较好判断，还有就是房地产信托可以提供较高的回报。各种原因叠加，这一产品颇受市场欢迎。

周梅称，一直到去年为止，房地产信托一直是信托的主要业务。随着国家政策的调整，无论是国家房地产政策的调控，还是信托业的调控，在起伏过程中，从今年开始，信托机构也就不再以房地产为主，或者把房地产份额降下来。

回顾房地产信托发展历史可见，房地产信托产品有相对高的收益率和相对优质的抵押品，使这一领域保持了吸引资金的市场优势。直至2019年二季度，投向房地产的信托资金余额2.93万亿元，占比15.38%。

对于信托机构而言，2018年左右，地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。彼时，有信托行业人士曾对记者表示：“从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的;需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧、销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了信托公司業务的半壁江山。”

最近，恒大、花样年、富力等百强房企集中性出现风险，很多信托机构参与其中。

周梅认为，房企频频爆雷对信托业影响深远。首先是信托机构会分析这些风险产生的原因，然后针对这些风险，相应的每个机构都会做出自己标准的调整。同时，审查这些项目的视角以及关注点都会发生变化。

上述南方区域信托经理向记者表示，因为拿地激进的企业都偃旗息鼓了，加上今年房企爆雷频发，不少信托机构均出现踩雷的情况，信托机构在开展地产业务时也变得更加谨慎了，过去以房地产信托布局较重的信托开始谋求转型。

三、转型阵痛

信托机构开始降低房地产业务的布局时，周梅认为，部分重仓地产业务的信托机构短期的阵痛肯定会有，但是行业整体还是处在寻求新的业务方向的过程。

作为昔日利润的三驾马车之一的地产信托业务的减少，周梅表示，短期影响信托机构的收入、利润，甚至如果地产项目出现风险，对信托机构的经营也会产生影响。但是从长久来看，目前信托行业处于转型的过程中，以前主要通过房产、政信、通道这三类项目，但目前这三类项目都受到了管控。另外信托公司也在朝监管指引的方向发展，比如说，标品、股权类业务。头部信托转型在过程中树立了很好的榜样。

周梅认为，行业正处地产在一个正本溯源的过程中，经历这一过程后，行业总体是在向前发展的，相应的房地产信托也会随之不断健康发展，并不会抛弃这一业务。在对这几种类型业务严重依赖的程度下，信托公司也在寻求多样化的转型，比如服务信托。随着经济形势的变化以及监管政策的变化，在各种大环境的引导下，这些信托公司都在寻求积极转型。

谈及信托的未来，周梅表示，信托行业高速发展十几年以来，也面临着一个重新寻找方向的出发点，找到自己对社会以及整个金融业、金融体系在这个市场中的地位的一个过程。相信这个行业还是会继续发挥它的作用。

普益标准研究员苟海川在接受记者采访时表示，过去，“银行+地产”的经济增长模式使得地产业务一度成为信托行业发展的永动机。在国家金融供给侧改革、“房住不炒”调控政策以及我国地方政府债务治理趋严的影响下，信托机构亟需在新宏观环境下寻找属于自己的市场机会，实现自身业务转型发展。

苟海川认为，随着信托行业转型拉开帷幕，信托业务必须回归本源，而服务实体经济是信托公司的立业之本，也是提供金融供给最重要的服务场景。同时，实体经济中符合国家发展政策导向的相关产业具有较高的增长潜力，有着极大的投资价值，也将成为信托公司创新展业的重点布局方向。

此外，苟海川称，在资管新规统一资管产品监管标准、打破刚兑、要求资管产品实行净值化管理的背景下，信托公司亟待进一步提升大类资产配置的专业管理能力，构建核心竞争优势。

可以说，逐步打造和丰富标准化投资产品线，对信托公司下一步转型发展至关重要。与此同时，监管部门鼓励信托公司更多开展证券投资信托等业务，引导信托资金加大对资本市场的支持力度。信托公司可以通过自有资金和信托产品投资股票、基金和债券，充实、拓宽资本市场健康发展的源头活水，有利于金融和实体经济实现高水平循环。