物业管理企业收入及财务管理分析

曹艺彬

【摘  要】近年来，我国房地产业快速发展壮大，在全国范围内新兴楼盘数量大幅增多，物业管理等配套产业随之不断发展完善。现阶段，我国物业管理行业的市场竞争愈发激烈，业主对居住环境及生活品质等提出了更高和更严格的要求，并且业主可以和物业管理企业进行双向选择，各物业管理企业面临较大的经营压力。为促进盈利水平的提升，物业管理企业应加强财务方面的管控，完善相应的管理制度，对经营收入实施科学管理，切实提高管理的效果。论文对收入管理和财务管理进行了简单介绍，探讨了物业管理企业加强收入管理和财务管理的具体策略，以供参考。

【Abstract】In recent years， China's real estate industry has developed and expanded rapidly， the number of new buildings across the country has increased significantly， and supporting industries such as property management have been continuously developed and improved. At this stage， the market competition in China's property management industry is becoming more and more fierce. Owners put forward higher and stricter requirements for living environment and quality of life， and owners can make two-way choices with property management enterprises. Each property management enterprise is facing greater operating pressure. In order to promote the improvement of profitability， property management enterprises should strengthen financial control， improve the corresponding management system， implement scientific management of operating revenue， and effectively improve the effect of management. This paper makes a simple introduction of revenue management and financial management， and discusses the specific strategies of property management enterprises to strengthen revenue management and financial management， for reference.

【关键词】物业管理企业;收入管理;财务管理;策略

【Keywords】property management enterprises; revenue management; financial management; strategies

【中图分类号】F275;F299.23                                             【文獻标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）12-0079-03

1 引言

当前，我国物业管理行业正处于初级发展阶段，在实际管理工作中仍有一些不足，尤其是涉及经营收入及财务方面的管理仍需改进。为更好地满足业主的多方面需求，物业管理企业应加强人员、制度以及财务等方面的管理，为业主提供更为周到且高效的服务，不断提升自身的竞争力，争取更大的市场份额。

2 物业管理企业的收入管理概述

物业管理企业的收入是物业管理企业根据签订的服务合同维修养护及经营管理区域内的房屋建筑及公用设施设备等，同时，在管理环境卫生及维持秩序等活动中形成的经济利益流入。物业管理企业的主要收入来源有主经营收入和多种经营收入，物业管理费和物业经营收入属于主经营收入。

2.1 物业管理费收入

物业管理费是在规定范围内，物业管理企业向业主以及租户等提供符合标准要求的服务，或者向委托方提供服务，收取相应的有偿服务费。物业管理企业的收费金额应以服务项目的性质为依据，通过协议定价或者政府定价等方式确定。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费采用包干制，由市、县政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据物业的性质、类型、硬件设施、环境、物业服务内容、质量等因素，结合当地实际情况，经成本监审后，统一制定或调整物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。物业服务成本由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成。

2.2 物业经营收入

物业经营收入包括的多种经营有：媒体资源经营、场地资源经营、经营性物业及其他业务。媒体资源开发经营，包括框架、数码、电子屏、灯箱、道旗、道闸、户外、宣传栏、电梯门及内壁等固定区域媒体经营及临时性的媒体经营，如条幅、海报、传单等。场地资源的开发经营，包括小区内外场地经营如摆展等，固定区域长期设点经营，如银亭、柜员机、酸奶机、物流柜、饮水机等。经营性物业，包括仓库、门面的经营，负责球场、泳池、会所、娱乐设施的经营与管理。

2.3 物业提供有偿服务收入

物业提供的有偿服务包括但不限于居家维修、家政保洁、快递代收代送、房屋中介交易、代送牛奶报纸、儿童接送、室内装修、打印和商务服务等。

作为房地产产业链的末端，物业管理企业由于盈利模式简单、渠道单一、人力成本上升，80%的物业管理企业目前都处于亏损状态，完善物业管理企业财务管理制度，从而提高物业管理企业的经济利益则是摆在物业管理企业眼前的迫在眉睫之事。

3 物业管理企业的财务管理概述

3.1 财务管理概述

物业管理企业的财务管理工作是在企业战略目标的引导下，管控筹资活动以及利润分配等，主要组织开展财务活动及财务关系处理等。物业管理企业在财务管理过程中，对经营管理以及服务等产生的资金费用及利润等进行管控，争取实现预期管理目标。物业管理企业在财务管理中需管控筹集及使用资金、房产租金收支、服务费等。财务管理的具体特点包括：第一，涉及多个方面，物业管理企业财务管理中会涉及自身、业主以及相关政府部门，需要监督各个环节的资金的使用;第二，核算管理对象较为简单，物业管理企业几乎不进行生产行为和销售行为，核算对象比较简单。

3.2 财务管理中存在的问题

3.2.1 企业管理人员的管理能力不足

在我国物业管理行业中，很多物业管理企业的财务管理人员的财务管理理论知识储备不足，实际财务管理经验不丰富，这会对企业的财务管理质量带来较大的消极影响。例如，在目前的物业行业中，特别是一些中小型的物业管理企业，大多数的企业高层都是之前一线的物业从业人员，虽然他们有着丰富的工作实践经验，但是他们往往只重视物业日常管理和项目业务拓展，缺乏先进的物业管理理念和经营战略眼界，普遍忽视财务管理工作，更有甚者通过减少聘用专业管理人员节省人力方面的成本支出。这就造成物业管理企业难以有效地实施财务管控，无法有效保障财务管理的效率及质量，对企业经营发展造成消极影响。

3.2.2 缺乏财务管理意识

我国物业管理企业的部分管理人员对财务管理的重要作用没有足够的认识，缺乏较强的财务管理意识，没有做好企业财务管理的监管工作。物业管理企业没有深刻理解财务管理的重要内容，对财务管理工作不够重视，缺少专业的财务管理人才实施管控，无法清晰了解财务管理对企业长期发展的关键性作用，甚至会过度放大财务管理活动对正常经营造成的制约影响。这会导致物业管理企业的财务管理难以落实，进而引发资金链断裂等严重问题，可能造成极大的经营风险。

3.2.3 财务管理制度不完善

当前，我国很多物业管理企业的规模较小，在物业管理行业中有大量小型物业管理企业。很多物业管理企业进行财务管理时，仍沿用传统的财务管理方式，财务管理制度缺乏专业性，实际管理工作中存在较多不足。这些物业管理企业的财务管理方式不够精细化，不能为便捷地管控财务工作提供便利，只纳入对短期利益的考量，容易出现应收款项难回收的情况。物业管理企业的财务管理制度不完善，会使收入等方面的监督管控工作无法落实，资金管控风险提高，会在很大程度上影响物业管理企业的发展。

3.2.4 資金使用效率偏低

现金流管理是财务管理的核心内容，但是目前物业管理企业的财务管理制度中还缺乏行之有效的资金管理工作。现金流未参加日常经营周转造成现金闲置，资产周转率长期处于较低的水平都存在形成财务风险的可能性。如何提高资金使用效率，从而获得较高的收益回报率，也是物业管理企业急需解决的问题。

3.2.5 成本核算及内部控制不到位

我国很多物业管理企业不够重视成本核算及内部控制工作，没有借助财务预算管控成本投入，业务收支较为被动。物业管理企业受规模等因素的限制，有比较大的组织架构，管理人员可进行垂直纵向管理。但物业管理企业的管理负责人需要对很多方面的工作进行管控，难以落实对内部财务等方面的把控。

4 物业管理企业强化收入管理及财务管理的具体策略

4.1 安排管理人员进行强化培训，增强员工的财务管理意识

物业管理企业应了解自身的财务管理及收入管理的不足，科学制定员工培训计划，合理安排管理人员进行专业强化培训，将先进的财务管理理念及管理方法等作为培训重点，并增强管理人员的财务管理意识及职业道德素质的培养，促进管理人员整体业务能力水平提升。物业管理企业应要求管理人员严格按照相关政策法规的规定进行收入管理及财务管理，加强对各个环节的有效管控，促进整体管理质量的提高。物业管理企业应摆脱传统经营管理模式的限制，有效利用大数据技术等先进技术，分析企业多元化经营的现状，找出提升利润的切入点。在此基础上，管理人员应对现有的住户及租户的真实需求进行调查分析，调整多元化经营及配套性经营等经营方法，有效提升用户的满意度，促进企业增值服务收入的提高。

4.2 加大稽核监督力度，及时有效处理日常收费问题

为提升企业收入管理质量，物业管理企业应加强监督收费人员的收费处理工作，定期检查与稽核收费服务中心的收费情况，主要检查报表录入情况、与出纳对接情况等。物业管理企业应加强监管收费人员，可检查收费单据等，考察收费人员的实际工作效率及质量等。企业财务部门可借助收费系统对收费工作进行实时监管，在收费人员对接交账时，对票据与款项等进行核对。物业管理企业应要求收费人员在当日把收缴的现金存入银行，并将存款回单妥善保存，在进行当期交账时确保款项和票据一致。同时，企业财务人员应开具相应的收款收据，交由收费人员，并在查账时进行核对。企业收费人员若在收费时遇到管理系统出错等问题，应及时向财务部门反馈，从而确保及时有效地处理问题。

4.3 完善财务管理制度，构建合理的客户分析评估机制

物业管理企业在实施财务管理及收入管理的过程中，完善的财务管理制度是关键性基础保障，对当前的财务管理制度进行优化改进，有助于财务管理工作落实落细，同时，能使企业财务管控氛围更加浓厚。

物业管理企业应全面分析自身财务管理状况，结合我国财务方面的政策及法律规定，优化完善现有的财务管理制度，提升财务管理的规范性，确保各项经营活动高效开展。物业管理企业应将会计管理制度作为主体部分，并根据经营性收入等，将财务管理制度合理细化，划分出相互衔接的具体管控制度，实现对经营收入、财务活动等方面的有效管控。此外，物业管理企业应通过市场调查等方式了解我国经济发展趋势，构建合理的客户分析评估机制，对潜在租户的承租能力进行科学评估，积极吸收更多的优质客户。这就要求企业管理人员结合发展规划分析短期及长期利益，不断提升自身的服务实力，对承租客户进行合理优化，促进承租客户的整体品质提高。

4.4 建立资金集中管理机制，实现利润最大化

资金是企业的“血液”，是企业赖以生存和发展的基础。由于物业管理企业通常具有比较大的现金流，因此，其必须建立有效的现金管理制度，有效实施资金的集中化管理。首先，可以针对性地设立2个银行专用账户，即收入账户和支出账户，做到专户存储、专款专用，并定期对银行专户进行跟踪管理;其次，要完善各个物业项目服务处的考核机制，加大项目物业收费率的绩效考核比重，从而提高资金流入量;最后，物业管理企业可以根据自身的发展战略集中化管理资金，在保证有充足的资金来满足正常经营需求的前提下进行合理投资，实现企业利润的最大化。

4.5 实施全面预算管理，加大资金管理力度

物业管理企业应不断健全全面预算管理制度，主要是落实企业运营、成本核算以及财务管控等方面的预算管理，促进人力资源等各项资源合理分配，结合全面预算监控实际财务管理情况，有效控制企业的成本投入及经营费用等，并对现金流量及利润等进行合理预测。在实施全面预算管理的过程中，物业管理企业应将市场调查作为导向，让全体员工参与到实际管理中，在财务管理全过程中落实全面预算管理。物业管理企业应结合全面预算管理制度，监督财务管理人员的工作情况，有效强化对财务工作的管控。物业管理企业可聘请有实力、有资质的第三方代理机构考核企业的运营情况，并结合考察结果调整企业的财务管理工作。对于资金收入渠道较窄的问题，物业管理企业应重视集中化管控各项资金，可建立相应的资金管理制度，系统性调配资金资源，并严格监控资金使用情况及实际流入等，合理规避可能出现的财务风险，促进资金管理质量的提高。

5 结语

综上所述，在新时代发展形势下，为更好地应对市场竞争压力，物业管理企业应分析当前收入管理及财务管理中的不足，加大管控稽核力度，合理控制物业管理服务费用定价，完善相关的预算管理制度及财务管理制度，安排员工进行强化培训，促进管理服务水平的提升。

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