房地产企业全面预算管理问题及对策探讨

陈瑞

（淮矿地产（嘉兴）有限公司，浙江 嘉兴 314000）

在房地产企业经营发展中，全面预算管理在其中发挥着重要作用，不但是企业战略发展中重要部分，更是提高企业经济效益的重要举措。基于此，在企业经营发展中，应结合企业现有管理模式，把全面预算管理理念应用其中，对企业现有资源科学调配，构建完善的管理体系，明确各部门工作要求，加强预算管理，提高企业经营管理水平，减少经营成本，提高企业经济效益，促进房地产企业长效发展。

一、房地产企业实施全面预算管理的意义

在开展全面预算管理工作时，需要结合房地产企业经营发展状况，通过制定一系列管理条例和方法，其中包含全面预算管理流程和相关标准，对企业各项资源进行整合和优化，顺利完成企业全面预算管理目标。在开展全面预算管理工作时，应对各部门工作职责科学划分，整合各项资源，对资源进行科学调配和管控，加强各环节集中管理，完善相应的管理体系。结合企业经营发展状况，对企业未来发展趋势进行分析，制定战略目标。在全面预算管理中，其涉及诸多内容，如房地产项目投资、融资等。全面预算管理要求所有职工全员参与，参与整个过程管理，以促进房地产企业健康发展，创造更多效益。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）预算目标不具体，职责分配不清晰

全面预算管理目标是对企业最终获得的管理效果进行预测，当前大部分房地产企业虽然制定了预算管理目标，但是整个目标缺少合理性，没有从国家政策和企业发展情况角度入手，只是根据企业管理层对项目预期考核来设定年度任务目标，导致预算管理过程过于形式，影响其工作水平的提升。在实施全面预算管理活动时，秉持由上至下的原则，对预算目标层层分析，落实到各个部门。但是在实际中，部分房地产企业没有在内部成立专业的预算管理部门，而是由企业财务部门负责，缺少对各个部门职责科学规划，在后期执行过程中容易发生扯皮现象，影响全面预算管理工作效果。

（二）预算编制不科学

当前大部分房地产企业对全面预算编制时，主要是根据企业之前数据进行统计编制，认为认真做好项目建设预测、销售规划、费用统计，资金预测等工作，就等同于完成全面预算。部分房地产企业没有设定合理的预算管理模型，无法从全局角度入手，对企业经济效益、财务管理、经营状况等内容没有充分的了解，无法及时找出关键控制点，不了解怎样对关键控制点进行科学防控，导致最终编制的预算方案与企业战略发展目标相偏离，不利于后续预算管理工作的实施。

（三）预算执行不深入

因为房地产项目具有开发周期长、施工内容多等特点，在编制预算管理方案时，缺少对企业实际经营状况的思考，因此，为了提高全面预算管理实效性，应根据实际状况，调整预算管理方案。如果企业所处的经营环境比较复杂，要求在实施预算管理过程中，安排专业人员负责预算执行过程监督管理，对预算方案调整从可控和不可控两方面进行划分，结合企业实际情况进行调整。但是部分企业业务部门在实际工作中，只要是遇到自己无法处理的问题就申请调整预算，而监督管理部门没有发挥监督引导作用，导致全面预算管理过于形式化，不利于全面预算管理应用价值的发挥，导致最终管理目标无法顺利完成，影响预算管理执行效果。

（四）预算考核机制不完善

因为受到传统理念的影响，部分房地产企业把全面预算管理工作交由财务部门负责，在实际执行中各个部门，没有严格按照管理要求来执行，财务部门无法做出完整的年度及月度预算执行差异分析，提供的数据比较片面，不能通过差异分析，及时找出企业全面预算管理过程中出现的问题，达不到通过预算管理改善企业经营状况、提高企业经营效率的效果。并且，人力资源部门考核工作主要是结合各个部门业务特点来确定，与预算指标相脱节，再加上考核人员专业水平和综合素养十分有限，没有结合预算目标制定预算考核方案，导致预算考核缺少公平性和民主性，容易出现大锅饭主义现象，给后续人力资源管理工作开展造成一定困扰。

三、房地产企业全面预算管理问题的改善策略

（一）明确全面预算管理职责，合理分配管理职责

首先，房地产企业在进行全面预算管理过程中，需要在内部成立专业的预算管理部门，明确管理部门工作职责，由预算管理部门定期组织开展预算编制会议，设定具体的预算管理指标，完善相应的工作制度。在设定预算管理目标时，应该根据企业实际情况，对预算管理编制目的、编制范畴、工作职责进行科学分配，明确要求，保证每个部门都能对自己的职责和权限有深入了解，主动参与到全面预算管理工作中，引导房地产企业预算管理工作稳定落实。其次，在预算管理中，房地产企业需要按照管理要求，科学分配管理职责，由专人负责预算管理工作，保证全面预算管理工作落实到位，提高预算管理水平。在分配预算管理职责过程中，要结合预算管理目标，科学编制全面预算管理计划，让每个人员都能明确管理职责，各司其职。在实际管理过程中，房地产企业需要从市场导向出发，建立以市场为核心的计划管理系统，加强内部客户关系系统建设，完善成本控制系统，在工程项目立项过程中，以估算成本进行管理；在方案确定方面，以概算成本进行规划；在施工图纸阶段，根据目标成本进行管理；在招投标环节，按照目标成本下限进行控制；在合同执行阶段，采取动态成本管理模式。在事中控制时，需要加强全面预算执行过程有效监管，找出活动中各种问题，查明原因，提出相应的处理对策，及时调整预算管理计划，保证预算管理工作顺利实施。

（二）科学编制预算管理方案

首先，建立预算编制机制。预算编制作为预算管理中重要内容之一，所以，为了更好完成预算管理工作，应该构建一套完善的预算编制机制，并从以下几个方面进行。一方面，预算编制在于由上至下，上下结合。并且，在预算编制中，应给相关部门预留充足的预算编制时间，规范预算流程。对于预算表格，包含两方面内容，一个是财务预算，另一个是就是非财务预算，需要从各方面入手进行预算表格编制。另一方面，对于预算便考核，科学制定考核指标，优化预算考核方案，完善奖罚制度，明确奖罚措施。例如，房地产企业在实施上下结合的预算编制流程中，可以将其划分成编制战略预算和年度预算。所属各预算执行部门在预算编制中承担的职责各不相同，各司其职，由企业全面预算管理部门统一协调。其次，编制预算管理依据。房地产企业在开展预算编制工作过程中，应该建立结合自身要求和市场发展情况的预算方案，制定可行性投资预算计划，科学安排时间，编制工程节点预算，编制供应预算及销售预算，结合工程施工进度和目标成本，编制资金预算方案，保证房地产企业在实施预算编制过程中，可以有科学依据，让预算编制更具可操作性和有效性。

（三）加大预算执行力度

优化预算管理组织框架，是保证全面预算管理工作顺利进行的基础。部分房地产企业没有在内部设有专业的预算管理部门来负责预算管理工作，通常由财务部门担任，采取的预算管理方式单一，无法保证预算管理目标的顺利完成。基于此，房地产企业应设立预算管理部门，组件预算管理队伍，由企业总经理担任组长，从各个部门中选择专业人员担任成员，将全面预算管理作为预算管理团队的主要工作职责，做好分工工作，制定合理的工作计划，将管理职责下发到具体人员身上，实施全员参与。结合预算管理流程，由预算管理团队组长根据预算管理业务流程设定预算管理目标，按照年度、月度节点实施，保证预算管理工作落实到位，提高预算执行效率。

（四）完善预算绩效考核机制

在成立专业的全面预算管理团队以后，可以由专业负责，促进房地产企业预算管理水平的提高，形成了专业的预算管理指标，在该形式下，房地产企业应该加强预算绩效考核机制建设，科学设定预算绩效考核指标。人力资源管理部门可以以各项指标为考核依据，定期对各个部门预算指标完成情况进行检查，将检查结果反馈给预算管理团队，由其找出预算偏差原因，提出改进建议。月度绩效考核和预算指标完成情况相融合，保证预算绩效考核的公正性和客观性，让所有职工努力都得到认可，从而提高房地产企业工作效率，激发各级人员工作积极性，避免企业人才大量流失，增强企业核心实力，给房地产企业稳定发展奠定扎实基础。

四、结束语

总而言之，在房地产企业经营发展中，全面预算管理在其中发挥着重要作用，房地产企业管理人员应给予预算管理工作充分重视，结合企业实际情况，灵活使用预算管理方式，根据企业经营特点，及时找出全面预算管理中存在的问题，采取有效对策进行处理，从而将全面预算管理使用价值充分发挥，提高企业管理水平，给房地产企业稳定发展奠定基础。