浅析工业厂房产权分割转让之利弊

赵雨曈

摘要：当前，根据工业用地出让使用政策的规定，工业用地上建造的产业用房仅能以整栋的方式办理一个产权证明，产房的使用者不能对厂房的产权进行分割，无法对厂房进行转让和二次开发。然而近两年地方政府为了招商引资，促进中小企业发展，又纷纷出台了有关工业厂房产权分割转让的相关政策，对工业厂房的产权分割转让能够使企业摊薄厂房使用成本，增加企业资金流，减轻产权所有者的转让压力，然而对厂房产权分割转让，可能会影响原工业用地控制指标，出现较多的建筑物区分所有权纠纷等不利影响。

关键词：工业厂房，产权分割转让，利弊

一、工业厂房产权登记的现行规定

根据《房屋登记办法》第十条规定，工业用地上的产业用房只能以整栋为单位，办理一个产权证明，使用者不能再次进行产权分割，无法进行转让和再开发。在这种规定的制约下，众多工业用地上的厂房只能通过出让使用权或租给其他企业的方式，减轻自己的资金压力，这就会出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况。

然而近年来，多地政府为了营造良好的经商环境，帮助企业摊薄厂房使用、购买成本，降低企业成本，同时减轻产权所有者的转让压力，纷纷出台了工业园区厂房分割转让的政策，同时限制了分割的最小面积单元，比如以1000平米为最小分割单元，开发商建设一个产业园区，其中一幢厂房总面积5000平米，就可以分割为5本产权证。

2014年8月19日青岛市经信委、建委、国土资源房管局、公安消防局联合颁布的《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》第二条第（三）项规定“小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米;多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割，如果要在同一楼层内分割，必须符合现行安全、消防等技术标准。”

为进一步提升土地使用利用效率，优化航空基地营商环境，推动辖区工业经济转型升级，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《西安市国有建设用地使用权转让实施细则（试行）》和《西安市人民政府办公厅关于印发<西安市支持工业园区发展的实施意见>的通知》（市政办发〔2020〕6号）等法律法规的规定，经管委会研究，结合航空基地工业厂房产权分割的实际情况，西安航空基地于2020年12月15日颁布了《西安航空基地工业厂房产权分割转让暂行办法》（西航空办发〔2020〕102号）。《西安航空基地工业厂房产权分割转让暂行办法》（西航空办发〔2020〕102号）主要明确了拟分割的工业厂房需产权明晰，分割方案需经管委会相关部门审查同意，受让方引入项目符合管委会投资建设相关规定，并与管委会签订《工业项目履约监管协议》，该办法第五条规定：工业厂房原则上不得在层内进行分割，按层分割转让和登记最小单元的建筑面积不低于300平方米。多層厂房产权按层分割及转让的，不得将一宗土地分割为多宗土地，业主分摊的宗地面积在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。分割转让后原权利人自留工业厂房的建筑面积占原工业厂房总建筑面积比例不得低于40%。受让后的工业厂房产权自完成不动产登记之日起5年内不得再次转让。

二、允许工业厂房产权分割转让之利分析

由于传统制度的制约，许多工业园区的厂房只能以让渡使用权的方式租赁给其他企业，这就导致经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况。如果法律出台相应规定，允许将工业厂房的产权分割转让，第一，有利于促进家族式企业的转型升级，实务中，有不少工业用地使用权是一个家族的几个兄弟通过共同出支付土地出让金的方式取得，不允许分割转让的规定制约了家族成员各自的发展，一般来说，不少的家族式企业的经营范围介于传统制造业和商业之间，企业的发展需要更加灵活的产业空间;第二，由于产业的发展更迭，一些高新技术企业不需要拥有过大面积的厂房了，允许产权分割，可以为企业节约运营成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力;第三，允许产权分割转让，方便受让企业进行后续的经营计划，减少因产权问题产生的纠纷;第四，允许工业厂房分割产权转让有利于推动辖区工业厂房资源的盘活利用，促进工业项目落地，提升基地营商环境建设。

三、允许工业厂房产权分割转让之弊分析

允许工业厂房不以整栋为单位而是达到规定的面积就可办理产权证，这种政策在一定程度上可能会对产生不利影响。

第一，工业厂房所在的项目一般情况下是地方政府出于招商引资的考虑，投资者通常是享受了政府的优惠政策，以较低的价格取得了土地使用权，若允许工业厂房分割转让，当地政府解决就业、开辟税收来源的目的可能无法实现，同时投资者以较低的成本获得土地使用权，又通过市场公开销售获得较高土地收益，长此以往会助长企业投资者投机倒把的不良风气，扰乱土地市场的交易秩序。

第二，允许工业厂房产权分割转让可能对原工业用地控制指标产生不利后果。工业用地在出让时需要控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，允许分割转让恐怕会使容积率不能按照预先规定落实，不符合规定的标准，进而会造成土地出让合同的合同目的落空。

第三，允许工业厂房产权分割转让可能会发生买受人改变原土地用途的情况。如果投资者或者买受人将办公楼、员工生活区进行分割转让，那么极有可能发生办公楼、员工生活区由原来的工业用地变成商业用地或住宅用地，这种未经相关行政主管部门批准，私自改变土地用途、性质的行为，如果层出不穷，不加规制的话，将会加大有关行政主管部门监督管理的难度。

第四，工业厂房分割转让时如果对共有的道路、绿化、公共设施等方面的权利归属问题约定不明确的话，届时可能会产生较多关于建筑物区分所有权方面的纠纷。

四、结语

地方政府允许工业厂房产权分割进行转让的政策固然能够有助于政府招商引资，降低企业成本，能够促进中小微企业迅速发展，促进区域经济增长，但是在实施过程中确实会存在一些缺陷，允许投资者对工业厂房分割进行转让，一方面可能造成政府的土地利益的流失，增加发生纠纷的风险，另一方面，相关确权部门的工作量可能会大幅增加。

出于减少分割政策带来的不利影响的考虑，在分割转让时应注意以下几点：

第一，应当依法明确道路、绿化、公用设施等公共部分的权属问题，确定该公共部分为全体业主所共有，明确具体的细节，制图造册，园区内规划的停车位应当首先满足业主的需求，业主对规划的停车位可以通过购买、附赠或者租赁等方式使用，占用共有道路用于停放汽车的车位，为业主共有。

第二，保证原工业用地控制指标的落实，实行买受人资格甲方（街道办事处）前置审查制度，同时甲方（街道办事处）应与所有买受人签订投资合同，提高园区的项目入注率、注册率和税收贡献率。[1]

第三，为减少诉讼纠纷，银行应尽量要求相关投资方在抵押贷款时提供保证金，以减少投资方与买受方因抵押产生产权纠纷的可能性。同时明确投资者的相关社会责任，避免投资者在产业分割转让后一走了之的情形发生。

第四，为了促进地方产业优化升级，拉动经济的增长，政府可推广先出租后转让的用地模式，使投资者能够通过先出租的方式回笼资金，减轻资金压力同时，又能促进产业聚集，实现地方经济的稳步增长。

参考文献

[1]高文江.论“工业地产”项目中标准厂房的土地使用权和所有权分割转让[J].商界论坛——经法视点，2016（17）：245-246.

[2]《房屋登记办法》第十条：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”