房地产企业分立时应考虑的因素

潘春华

摘要：在国家对房地产行业调控的大背景下，房地产企业为了提高市场竞争力，提高经营效率，采取并购或收缩战略出售部分股权、资产等方式进行重组是一种必然趋势。房地产企业分立在现行的税收政策下具备较大的筹划空间，成为比较受欢迎的资产重组方式之一。由于行业特殊性，房地产企业分立大多数涉及土地使用权转移或不动产权转移等诸多要素，文章以A房地产公司分立为例，分析了房地产企业分立时应考虑的因素，择优选择交易标的反向分立的方式，以期给实务中有类似情况的房地产企业在分立时提供适当的参考。

关键词：房地产企业分立;考虑因素;产权转移

一、企业分立的概述

企业分立是指一家企业将部分或全部资产剥离到多家企业的行为。企业方立分为两种：一种是存续分立，是指原公司法律主体仍存在，但将其部分业务划出去另设一个新公司的行为;另一种是新设分立，是指将原公司法律主体资格消而新设两个及以上的具有法人资格的公司的行为。企业分立通常发生在企业并购中的被并购企业方。

二、A房地产公司分立案例描述

（一）案例背景

A公司是一家专注于开发“生态型”住宅及别墅的房地产公司，注册资本4000万元。2018年12月31日，公司以某品牌已经开发完成了1～4期项目，公司简化后的主要资产负债权益情况如下：未开发的土地用使用权280亩（净地，历史成本25000万元，市场公允价值84000万元）;未出售的4期项目商品房3000平方米（历史成本2000万元，市场公允价值3000万元）;负债24000万元（主要为对股东的负债，无贷款）;所有者权益3000万元（实收资本4000万元，未分配利润-1000万元）。

2019年年初，A公司为提升市场竞争力及盈利能力，拟战略引进国内某知名大型房地产公司P公司合作开发剩余未开发的280亩土地（交易标的）。双方协议约定，由A公司剥离土地使用权后至单独的目标公司，剥离完成12个月后进行股权转让交易，P公司收购目标公司60%股权。

（二）分立方案

为剥离土地使用权，A公司经综合考虑后决定采用公司分立的形式进行剥离，初步拟定两个分立方案。

1. 方案一（交易标的正向分立）

以存续分立的方式将A公司分立为A公司（存续公司）和B公司（新设公司），将280亩土地使用权、对原股东的部分负债、相关的部分劳动力、注册资本2000万元一并分割至B公司，同时保持B公司的股权结构比例与分立前A公司一致。分立完毕后P公司收购B公司60%的股权。

2. 方案二（交易标的反向分立）

以存续分立的方式将A公司分立为A公司（存续公司）和B公司（新设公司），将280亩土地使用权、对原股东的部分负债、相关的部分劳动力、注册资本2000万元保留在A公司，将剩余的资产负债、注册资本2000万元、相关的部分劳动力分割至B公司，同时保持B公司的股权结构比例与分立前A公司一致。分立完毕后P公司收购A公司60%的股权。

（三）实施结果及效果

A公司通过综合分析分立时应考虑的因素后，最终采用方案二顺利分立成功，同时企业所得税采用特殊性税务处理。并在分立完成12个月后与P公司完成股权交易，达成公司预期合作开发的战略目标。至于A公司为何选择方案二，相比方案一又达到了什么样的效果，房地产公司分立应考虑哪些因素等问题，下文结合案例情况，展开分析阐述。

三、房地产公司分立应考虑的因素

（一）合法性

企业分立首先必须合规合法，在实务中涉及的法律、法规较多，主要有公司法、税法、物权法、土地法等，企业分立时应充分论证分析，是否符合相关法律、法规的规定。特别是房地产企业分立，在涉及土地使用权转移时应专门考虑《城市房地产管理法》第三十九条是否满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定。实务操作中，各地方土地管理部门是否执行此规定，存在较大的争议。故房地产企业分立应充分评估上述法规带来的影响及可行性，慎重选择企业分立方案。本案例方案一中，涉及土地使用权转移且为净地，分立前企业与当地土地管理部门沟通后，土地管理部门认为分立土地使用权应满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定;而方案二中未涉及土地使用权转移，只涉及不动产转移，不动产管理中心同意配合办理未售楼盘的备案、过户登记手续，A公司综合权衡后选择方案二实施企业分立，规避了土地使用权转移的法律障碍。

（二）企业分立采用特殊性税务处理时应同时具备的条件

根据财税〔2009〕59号规定，企业分立采用特殊性税务处理时，应同时具备五个条件。具体可以简化表述为：1.分立具有合理的商业目的;2.分立资产或股权符合规定比例（被分立企业股东按原持股比例取得分立企业的股权）;3.分立后的12个月内不改变实质性经营活动;4.分立对价中涉及股权支付金额符合规定比例（被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%）;5.分立的原主要股东在分立后12个月内不得转让股权。

房地产企业分立大多数涉及土地使用权转移或不动产权转移的情况，分立标的金额一般较大，产生免税或递延纳税金额也较大，税务部门自然重点关注，对于企业立分是否符合确实具有合理的商业目的，建议企业分立前应与当时税务部门充分沟通确认。至于上述其他2～5项规定，可按规范要求操作即可。本案例中A公司为提升市场竞争力及盈利能力，战略引进国内某知名大型房地产公司合作开发，经与当地税务部门充分沟通后确认符合具有合理的商业目的。同时根据案例描述可以确定A公司分立业务同时符合上述2～5项的条件，可选择特殊性税务处理，处理时分立企业不能改变被分立企业资产和负债的计税基础，但可以接受所得税继存事项和法定弥补期限的亏损額分配等。分立实施完成后分立各方还应向主管税务机关提交书面备案资料（在当年企业所得税年度申报时一并报送），以佐证其符合特殊性税务处理的条件。

（三）纳税筹划收益最大化考虑

追求企业价值（股东价值）最大化是企业经营的终极目标。企业分立存在诸多税收优惠政策，通过企业分立可以降低税负。企业分立的税收优惠税种主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等。需要特别注意的是，对于土地增值税，财税[2018]57号第三条规定企业分方将原企业房地产转移变更到分立后的企业暂不征土地增值税，同时第五条规定又规定了此政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。故房地产企业分立时土地增值税不适用财税[2018]57号不征收的规定。企业分立时应先测算各分立方案的综合税负，选择综合税负最低（即企业价值最大）的方案。

结合本案例，企业所得税采用特殊性税务处理方式，经测算，方案一（交易标的正向分立）分立双方应纳税合计19987.5万元（其中增值税不征收、印花税免征、契税免征，应纳土地增值税26650万元，企业所得税可抵税26650*25%=6662.5万元） 。方案二（交易标的反向分立）分立双方应纳税合计135万元（其中增值税不征收、印花税免征、契税免征，应纳土地增值税180万元，企业所得税可抵税180*25%=45万元）。方案二比方案一可暂时少纳税19942.5万元。另外需要注意的是，方案一中被分立方在将来开发销售完计算土地增值税时，土地计税基础是84000万元，而方案二中土地使用权没有转移，土地计税基础还是25000万元，这意味着在将来方案二比方案一須多交土地增值税，但从资金的时间价值上来说方案二相比较方案一达到了递延纳税的目的，为企业带来了价值。综上， A公司依然应选择方案二实施企业分立。

（四）其他权利各方利益保障

企业分立过程中通常会涉及债权人、员工、股东等各方的利益变化。债权人方面：公司法规定分立后的公司对原公司的债务承担连带责任，公司应当按规定通知债权人并报纸上公告，如债权人要求公司清偿债务或者提供相应的担保应予以满足。员工方面：企业分立时通常会连同资产负债相关业务的全部或部分员工分割至分立方，企业应当召开职工大会，充分考虑员工的意愿与利益，妥善安排。股东方面：企业分立通常与后续并购作为“一揽子”交易，分立资产、负债的计税基础的变化必然会影响后续并购对价的变化，为实现合作双赢的目的，应在合理的测算基础上确定公平的股权交易价格，同时应当考虑被并购方的无形资产（商标、版权或类似权利）价值。

本案例（方案二）中债权人主要为企业原股东，债务分割可只分割对股东的债务到分立方，员工可充分考虑其个人意愿后妥善分离。由于原A公司的股东在完成与P公司对分立后A公司的60%的股权转让交易后，失去了对A公司的控制权，原A公司名下商标、版权或类似权利有可能失效或废弃，A公司应当在分立前与P公司沟通后决定是否转移或保留。此外，P公司必然就分立前A公司原来的经济活动可能产生的后续权利、义务与A公司原股东另行约定归属问题或承担条款等，这也是交易标的反向分立要考虑的因素。

（五）企业内部人力资源保障

企业分立时通常还应当考虑分立业务的复杂性，或成立临时的分立业务小组，制定分立实施的详细流程，充分考虑企业内部人力资源的配置情况、员工的胜任能力后明确具体分工、职责，必要时聘请外部专家、中介参与，同时开展专项业务培训，提高业务办理水平，并加强全程监控协调，确保分立实施顺利完成。

四、结语

综上，房地产企业分立时，应充分考虑分立业务的合法性、采用特殊性税务处理时应同时具备的条件、纳税筹划收益最大化、其他权利各方利益保障及企业内部人力资源保障等因素后，择优选择分立方案实施分立。

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（作者单位：厦门泛华集团有限公司）