破梦行动

刘长煌

近年来，为了打击日益严重的抵押贷款欺诈行为，让诈骗犯的梦想破灭，美国联邦调查局、警察局等联合其他部门成立专项工作组，在全国范围内多次开展打击抵押贷款欺诈的破梦行动。

抵押贷款欺诈是犯罪分子通过错误陈述、虚假资料、隐瞒事实等手段，欺骗放款方（一般是银行），影响贷方作出错误放款决定、减少还款金额、获得某些有利的还款条件等，以此非法获利，实现心中的“梦想”，一时成为美国的焦点问题。

美国联邦调查局（FBI）和其他机构负责调查抵押贷款欺诈。这些欺诈行为侵犯的一般都是政府税收和贷方的利益。在房地产市场疲软之后，FBI将抵押贷款欺诈的定义扩大到那些针对陷入支付困境的房主的欺诈行为。

在美国，抵押贷款欺诈主要有两个方面：利润欺诈和房产欺诈。

利润欺诈（Fraud for Profit）：实施此类抵押贷款欺诈的人通常是业内人士，如银行职员、评估师、抵押贷款经纪人、律师、贷款发起人和从事该行业的其他专业人员，他们利用自己的专业知识或权威亲自实施或协助他人进行欺诈。其目的不是为了房产，而是滥用抵押贷款程序，从贷款人或房主那里窃取现金和权益。这类欺诈是联邦调查局重点打击的犯罪，请看两个案例。

案例一：2020年10月26日，在美国檀香山市，联邦法院法官莱斯利·小林判处安东尼·威廉姆斯20年监禁，罪名是抵押贷款欺诈。

威廉姆斯向那些陷入支付困境的房主推销了一项欺诈性的抵押贷款债务减免计划。这些房主基本上都是夏威夷市的菲律宾移民，大部分人的母语不是英语。威廉姆斯创建了两家公司，抵押投资公司和美国普通法事务所，两家公司都没有取得抵押服务或修改抵押贷款的许可证，但是他们却向客户承诺，可以取消那些对贷方应承担的抵押义务，或者将抵押义务减少一半。威廉姆斯宣称通过向夏威夷房管部门提交虚假文件来免除他们现有的义务，这些文件包括投资公司的抵押贷款票据等，据此房主可以停止向贷方还款，转而向他付款。

2012年以来，威廉姆斯在夏威夷招募了112名房主加入他的抵押投资计划，骗取了23万多美元。几名受害者在庭审中作证说，他们被威廉姆斯害得丧失了抵押品赎回权，失去了家园。

案例二：2020年2月25日，美国高级地方法院法官瑞亚·佐贝尔裁决马萨诸塞州波士顿市“北安多佛抵押贷款卖空援助公司”法人代表詹姆·穆耳维希尔抵押贷款欺诈罪名成立，他涉嫌从90个卖空交易中非法获利近50万美元。

詹姆经营的这家公司谎称“为屋主减轻损失”。在房屋的抵押债务大于销售价格，抵押贷款机构同意承担交易损失的情况下，就会发生短售（卖空），而该公司涉嫌非法收取与卖空房屋有关的不明和不当的费用。

詹姆代表那些“水下房主”（房产被冻结的屋主）与抵押贷款方进行谈判，以求用卖空替代抵押赎回。按照规定，抵押贷款方禁止卖空谈判者（如减损服务公司）从中获取额外收益。

2014年至2017年，詹姆直接或通过其雇员向屋主收取卖空价格3%的费用，超出房产中介、成交律师等加起来的各种费用。为了欺骗抵押贷款方，詹姆提供虚假的卖空交易文件，伪造合同和抵押贷款预批函等。

詹姆最终被判处6个月入狱监禁，服刑期满后外加2年“监督释放”。

住房欺诈（Fraud for Housing）：这类欺诈通常表现为借款人为获得或维持房屋所有权而采取的非法行为。例如，借款人可能会在贷款申请中虚报收入和资产信息、伪造证件或诱使评估师操纵房地产的评估价值。

案例：2019年3月7日，美国总统特朗普的前竞选团队负责人保罗·马纳福特因房产抵押贷款欺诈被判入狱47个月，这只是其众多罪行中的一项。

保罗的落网源于他不懂得如何编辑PDF文件，他打算先把PDF转换成WORD文档，编辑后再转换回PDF文件，以达到变更内容、夸大收入、取得贷款资格的目的。为此，他曾六次发电子邮件给里克·盖茨，指示他修改PDF文件。

在乌克兰前总统维克托·亚努科维奇被迫流亡俄罗斯期间，作为其政治顾问和说客的保罗需要大笔开支。于是，他篡改证明文件，以曼哈顿一栋285万美元的公寓抵押，从银行骗取数百万美元的贷款。时任联邦调查局局长罗伯特·米勒从电子邮件中发现线索，一举查获保罗房产欺诈案。

在抵押贷款欺诈犯罪活动中，有一个角色非常重要，那就是稻草买家（Straw Buyer）。

稻草买家是替他人买房的人。如果真正的买家信用不佳，无法获得融资，诈骗犯（一般是专业人士）会找一个稻草买家替他购买。稻草买家凭借自己的身份和良好的信用买房，真正的买家承诺支付所有款项，并向稻草买家付费。

稻草买家风险很大，如果真正的买家不付款或没有能力付款了，他就要承担法律责任。这类骗局的常见结果是专业人士将现金装进口袋，而稻草买家则被留在房产中，面对高额抵押贷款。

《美国法典》第18卷“犯罪和刑事訴讼”之第1344节的“银行欺诈”定义了联邦银行欺诈罪，是指通过不正当手段获取属于金融机构的资金或资产的行为。

稻草买家采取欺骗的手段获得贷款，就面临着被联邦政府指控房产欺诈。抵押欺诈罪最高刑期30年，可并处100万美元罚款。

近年来，房屋抵押贷款欺诈在美国愈演愈烈，究其原因，主要是在之前的房地产繁荣期，银行对申请房屋抵押贷款的审批手续不严格，贷款申请人在信贷紧缩的形势下通过谎报财务信息以获取贷款，这些欺诈行为主要包括贷款申请人谎报姓名、收入、资产及负债情况、工作经历等，导致一些低收入和信用不佳的购房者无力偿还贷款。有不少购房者根本不清楚自己贷了多少钱，而银行的房屋收回率逐步上升，让骗子有了可乘之机。

核心逻辑（CoreLogic CLGX）房地产数据分析公司的研究显示，贷款机构的抵押贷款欺诈风险正在上升，这对纳税人来说是个坏消息。截至2018年，每109份抵押贷款申请中有1份为欺诈，抵押贷款欺诈的风险上升了12%。2018年1月至2019年1月，抵押贷款申请中提交的文件中存在缺陷、欺诈和虚假陈述的频率上升了9.6%。

美国抵押银行家协会此前公布的统计显示，过去10年间，抵押贷款欺诈行为给贷款机构造成的损失达数十亿美元。

抵押贷款欺诈行为呈上升趋势，原因是多方面的。

一是住房需求上升。依据2018年1月公布的美国人口普查数据，美国住房拥有率达到64.2%，自2016年以来，住房拥有率一直在上升。随着房屋库存的减少，对房屋的需求也在上升，导致出现了更多的欺诈性抵押贷款申请。

二是利率在上升。随着利率的再次上升，购房者希望赶在上升之前买房，相反，房屋销售者则希望在高利率上涨之前寻找合格买家，以免合格买家被高利贷削弱购买力。

三是虚高的房产价格。抵押贷款欺诈被强劲的美国房产市场推动，吸引了众多的买家进入市场，其中一部分人利用抵押欺诈贷款，以期获得非法利益。

四是贪婪。卖家为获得更多的利益，会操纵房屋评估等欺诈行为，抬高房价，以在房产出售时获利，或者在抵押贷款时获得更多的利益。

鉴于房屋抵押贷款欺诈日渐增多的趋势，美国有关部门相继出台法律保护购房者利益，禁止所有“抵押贷款救援公司”诱使房屋所有人将房契转给虚构的临时买家。

多年来，为了打击日益严重的抵押贷款欺诈行为，击碎诈骗犯的梦想，司法部、联邦调查局、住房和城市发展部、金融欺诈执法工作队等部门成立专项工作组，在全国范围内开展打击抵押贷款欺诈的破梦行动，这是一次大规模的集体执法行动。

2020年3月1日，专项工作组在全国范围内指控了1215名刑事被告，其中485人被捕，他们对超过23亿美元的损失负责。此外，这一行动还发起了191起民事执法行动，追回超过1.47億美元的损失。

“抵押贷款欺诈摧毁了人们的生活，摧毁了家庭，摧毁了整个社区，因此打击贷款欺诈显得迫在眉睫，专项工作组将采取一切手段来调查、起诉和打击抵押贷款欺诈，我们不会罢休，直到那些掠夺房主的人被绳之以法。”专项工作组的负责人说。

抵押贷款欺诈对购房者、贷款方以致对美国经济产生了巨大的影响，数以百计的联邦调查局特工及其他部门的执法人员正在追踪诈骗者，彻底粉碎他们的梦想。

与以往的专项行动不同，破梦行动的重点不仅是破获刑事案件，而且还包括民事执法、为受害者追回资金以及加强联邦政府与州政府、地方政府的合作。破梦行动以司法部门为主，包括联邦调查局、检察官办公室、破产法院监管人等，并联合其他部门如住房和城市发展部、财政部、联邦贸易委员会、国内税务局、邮政监察局、特勤局、国家总检察长协会和全国地区检察官协会联合开展，规模之大，前所未有。

他们共同努力，利用强有力的刑事和民事执法资源，调查和起诉抵押贷款欺诈，为金融犯罪受害者挽回损失。

破梦行动实施以来，房屋抵押贷款市场有了明显改善，贷款资金也开始良性发展。

（责任编辑：冯苗苗）