加强住宅专项维修资金会计核算的思考

吴秀琴

（渝中区物业专项维修资金管理中心，重庆 400013）

一、前言

住宅专项维修资金，是专项用于住宅共有部位和共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，在《民法典》中被称为“维修资金”“维修基金”，在《物业管理条例》中被称为“专项维修资金”，全国各地的法律法规有的称之为“物业专项维修资金”、有的称之为“住宅专项维修资金”、有的称之为“房改住房公共维修基金”，本文统一称为“住宅专项维修资金”。加强住宅专项维修资金的会计核算，能够提供优质、高效、可利用的信息资料，具有重要意义。

二、住宅专项维修资金管理的历史沿革

对住宅专项维修资金进行管理，主要是对优惠出售公有住房的专项维修资金和商品住宅专项维修资金的管理，对这两部分资金进行管理，所涉及的法规政策、具体机构、起始时间和工作流程等都不相同。

（一）优惠出售公有住房的专项维修资金

优惠出售公有住房的工作于20世纪80年代末期开始推行，90年代全面展开。1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革会议，推出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1991年以后，国务院和建设部出台多个文件，要求全面开展并不断深化城镇住房制度改革，同时也提出加强公有住房售后维修养护的管理。明确提出公有住房出售后，住宅共有部位和共有设施设备的维修养护由售房单位承担，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担。

优惠出售公有住房按照统一政策、分级管理的原则，各级房屋产权单位出售公房，必须报经当地的住房制度改革办公室（以下简称“住改办”）审批后，方可对职工出售，售房资金由住改办负责管理。公共维修基金通常是在维修工作完成后，由原售房单位向住改办提出资金使用申请，经审核通过后再行拨付。

（二）商品住宅专项维修资金

住建部分别于1998年、2008年出台了《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《住宅专项维修资金管理办法》，资金交存的标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。全国各地区根据上述文件，陆续出台了相关管理办法。

随着住房的商品化发展，商品住宅专项维修资金明显多于优惠出售公有住房维修资金，各级各部门更加重视商品住宅专项维修资金的管理，全国各地成立了省级、市级、县级、科级等不同层级的管理机构，如果条件相对趋于成熟，还可以由业主自行管理，资金的归集和使用都有明晰的工作流程，保证管理的规范性。

三、专项维修资金管理会计核算存在的主要问题

（一）会计核算要求不同，没有完全落实到位

按照国务院办公厅颁布的《关于加强国有住房出售收入管理意见的通知》、财政部颁布的《行政事业单位住房基金财务管理办法》等相关规定，管理优惠出售公有住房的维修资金，需要建立公共维修基金专户，住改办按照售房单位设立明细账，售房单位将房改住房公共维修基金作为负债管理，并按幢按户建立公共维修基金台账。文件对售房单位按幢按户建立明细账有明确规定，但没有对售房单位建立明细账的真实情况进行监督。1988年，商品住宅专项维修资金的相关管理规定就要求资金管理单位实行专户存储、专款专用、按单幢建立明细账；2008年有相关规定要求以物业管理区域或幢为单位设账，按房屋门号设分户账。

（二）采集、分析和利用会计信息难度大

2019年，为加强住宅专项维修资金的管理和使用，审计署对全国维修资金的管理情况进行了专项审计。虽然专项维修资金管理的部门都是行政事业单位，都执行《政府会计制度》，但由于管理依据不同、核算依据不同、各管理机构对政策法规的理解运用不同以及相关信息的没有实现共享，各地审计信息无法有效汇总，对审计结果进行分析和利用更是困难。

鉴于此，财政部出台了《住宅专项维修资金会计核算办法》，旨在规范专项维修资金的会计核算，保证会计信息质量。

四、《政府会计制度》和《住宅专项维修资金会计核算办法》存在的主要差异

《政府会计制度》和《住宅专项维修资金会计核算办法》的差异主要体现在三个方面。第一，会计核算的记账基础发生了变化，《政府会计制度》规定单位的财务会计核算采用权责发生制，《住宅专项维修资金会计核算办法》规定会计核算主要采用收付实现制；第二，《政府会计制度》中的会计科目有77个，《住宅专项维修资金会计核算办法》的会计科目只有16个，其中往来类科目仅有1个，会计科目明显减少，不利于对经济事项进行归类；第三，核算办法改变所涉及的新旧衔接问题没有得到处理和解决。

五、核算办法交替应注意的事项

（一）坚持会计核算的一贯性

交替上年必须继续沿用《政府会计制度》规定开展会计核算工作。由于会计记账基础不同，两个会计核算规定对核算方法都有较大影响，受影响最大的是年度利息的核算，按不同的方法核算，其资金利息差异可达上亿元。按照权责发生制，所有专项维修资金的存款，不论其是否到期都应计提当年度的利息。按照收付实现制，只对收到的资金利息进行核算，未到期的银行存款不能计提利息。但存在部分财务人员考虑到即便计提，次年实行新的会计核算办法，又要按照收付实现制予以冲回，就不再计提。按照《会计法》第二章第十八条的规定，各单位采用的会计处理方法，前后各期应当一致，不得随意变更。因此，必须继续按照原来的规定开展会计核算工作。

（二）加强账户建立的规范性

为了增强会计信息的可比性，让使用者一目了然，应当建立新旧会计科目余额对账表，并装订在会计凭证的首页；《住宅专项维修资金会计核算办法》设立了应付房屋灭失返还资金1个往来账户，而上年度商品住宅维修资金的核算中有预提的资金利息、预付的维修工程款项和应付的维修项目质量保证金等，应增设几个账户；在商品住宅专项维修资金科目下设维修资金本金、维修资金利息、预付账款、质保金、待分配维修资金等科目，将上年度的科目余额转入本年度相应的会计科目。

（三）维护办法执行的严肃性

严格落实《住宅专项维修资金会计核算办法》规定，在办法实施的当年确保“三到户”。

第一，及时摸清交存资金对应的房屋信息。针对“已售公有住房维修资金”，售房单位建有按幢到户明细账的，交由房改办，房改办据此建立分户明细账；售房单位没有建立按幢到户明细账的，由售房单位查找售房当年批准同意公房出售的文件，逐年落实按幢到户明细账；售房单位由于破产、撤销、合并、重组不存在的，由房改办联系接管单位，辅助其查找资料建立明细账。“商品住宅维修资金”的管理单位可能存在预收或者没有落实到户的资金，应及时联系预交单位，落实预交款对应的房屋信息，陆续将所有的交存资金都核算到户，确保“交存到户”。

第二，结转预提、结存的利息，按照资金的体量和交存时间的长短对以前年度的预提利息和增值收益进行分配、核算到户，确保“利息到户”。

第三，及时开展现场查勘，找准资金使用项目的测绘报告，确定支付资金对应的项目信息，对预付账款核算到户，确保“支用到户”。

第四，探索将维修工程质量保证金交由街镇或物业企业管理的模式，逐年消化“商品住宅维修资金—质保金”科目余额。

六、加强专项维修资金会计核算的监督

会计核算工作专业性较强，单位内部控制制度中的监督管理工作，其相关工作人员的专业能力不足，导致利用单位内部手段检查会计核算是否合法合规受到限制。财政部门、建设行政主管部门应当对工作人员进行适时培训、指导和检查，针对性地提出专项维修资金的会计核算实施细则；专项维修资金代管机构间要经常进行沟通和交流，切合实际工作提出解决问题的有效办法；聘请外部机构的专业人员进行会计审计监督，督促资金管理部门加强会计核算，改善资金管理模式。

七、结语

代管机构通过自身的努力，多方的支持、监督与检查，不断深入和细化核算办法，对住宅专项维修资金开展的会计核算工作将会更加规范，会计信息资料将会更加真实、准确，为相关部门了解维修资金的管理情况提供更可靠的保障。