新形势下我国房地产财务管理现状及建议

郎永军

房地产行业是资金密集型行业，在项目建设的时候，需要投入大量的资金，并且房地产行业的投资回报周期比较长，这也在一定程度上导致了房地产企业出现财务风险的概率高于其他企业。并且，受到我国宏观政策的影响，房地产企业运营的时候，相关的环境也比较复杂，房地产销售的形势也发生了极大的变化，若是房地产投资的回收没有达到预期，那么房地产企业很容易出现严重的债务负担，出现财务风险的概率也会有明显的增加。这便要求房地产企业必须采取措施做好财务风险的管控。

随着人们生活水平的提高，国内房地产行业改革的不断深入，该行业市场形态逐渐由增量建设向存量市场转型，如何利用转型升级为房地产赋能，成为各房地产企业面临的核心问题。作为企业营运的中枢，财务管理不仅是成本控制的有效手段，更是战略决策的重要依据。因此，做好房地产企业财务管理风险的防范与控制工作，将有助于维护经营环境的稳定性，促进行业转型升级。

新形势下房地产业的发展地位与意义

房地产业是国民经济的重要组成部分，并发挥着主导作用。房地产业不仅是人类生活的基本物质，而且是重要的生产手段。它是社会经济发展与进步的最重要因素之一。因此，房地产业也被定位为中国国民经济的基础产业。在中国房地产业发展的过程中，由于时期的特殊性，对国民经济的发展具有一定的拉动和指导作用，因此具有领导地位。房地产业具有广阔的发展前景。与时俱进，坚持管理创新，已成为中国经济发展的先驱。当前，人们的生活与房地产息息相关。与其他行业相比，房地产行业的发展趋势领先于其他行业，房地产行业的投资开发项目促进了其他行业的发展。近年来，中国房地产业的发展趋势相对较高，在促进中国整体经济方面发挥了重要作用。然而，房地产的快速发展也带来了一些不良現象，例如高房价和泡沫经济。因此，房地产作为主要经济实体，应在促进经济健康发展中发挥根本作用。在新形势下，房地产业改善了人们的生活环境，间接改善了人们的生活水平，对新时期中国特色社会主义的发展产生了非常重要的影响。

房地产企业财务管理现状

传统融资渠道存在的问题

随着社会经济和市场环境的变化，房地产企业传统融资渠道的弊端也越来越明显。我们必须认识到商业银行信贷业务的开展对房地产企业更好的发展起到了积极的作用。但是随着金融行业的不断发展，这种融资方式的优势已经没有那么明显，若是房地产企业融资的时候，过于依赖商业银行，那么房地产企业很容易出现资金方面的风险，房地产企业也很容易出现资金方面的问题，导致企业财务风险和经营风险增加。若是房地产企业出现信贷财务风险，那么很难在较短的时间内解决问题，这便要求房地产企业必须重视融资渠道的优化，特别是互联网金融的发展，提高了融资的灵活性，能够很好地满足房地产企业的融资需要。

财务成本管理意识相对薄弱

从现阶段房地产企业在财务成本管理工作上的表现来看，财务成本管理意识相对薄弱，是影响房地产企业内部管理体制完善的另一问题。首先，房地产行业竞争态势的日益严峻进一步突出了财务成本管理在房地产企业发展过程中的重要地位。而现阶段企业的管理与领导阶层缺少对财务成本管理工作的全面认识，进而导致在企业内部财务管理系统建设、管理理念创新、管理方式优化等方面与现阶段房地产企业发展背景需求存在一定程度的脱节。具体表现为企业内部的工作权重向建筑工程项目的中后期的生产成本控制倾斜，财务管理部门未能按照科学全面的指导方法及时认识到项目建设实时成本控制的重要性。其次，部分内部的相关工作人员的财务成本管理工作经验也相对薄弱，特别是适应了原有财务成本管理体制下的粗放型管理模式，进而造成对企业财务状况、项目成本核算等缺乏全面的监管与分析能力。最后，在部门设置上，受财务成本管理理念的影响，关于财务部门核算与施工部门核算的职责划分不够明确，极易导致两个部门两种核算方式下出现明显的账实差异，对企业的财务资金安全及分配造成影响，同时加大了企业核算的风险，不利于房地产企业的长远稳健发展。

管理水平与业务素质落后

当前，房地产企业财务管理部门的管理水平与员工的业务素质均较为落后，这会直接影响企业财务管理工作的顺利开展。我国部分房地产企业的管理者存在文化水平不高、专业素养较低的特点，因此，管理理念较为落后，缺乏现代化的管理观念。此外，还有一部分经营者比较注重集权意识，多凭借个人经验与感觉展开管理与决策。再加上企业内部监督机制不完善，使得财务工作难以科学运行。

财务管理机制不够严谨

当前，我国房地产企业财务管理存在很多缺陷，主要表现为：1.财务制度不严格，房地产企业对财务会计制度没有严格要求，比较随意，许多方面都没有实现。现有的规章制度已经变成装修，这使得房地产企业的资本管理不完善，资本结构不完善，部分财务人员的职位处于虚假状态。2.财务管理只是表面的。房地产财务人员在财务管理，深入的财务分析和财务控制技术手段等方面还停留在会计和财务报表编制阶段。3.资金使用不合理。在筹款和资金使用方面，它缺乏现金管理的能力。在取得良好经济效益的情况下，它将不会选择投资和其他方式筹集资金。在经济效率下降的情况下，他们不知道如何返还资金和重新分配，从而导致房地产企业的风险增加。

房地产行业财务风险管理防范对策

房地产企业要建立严格的内部审计制度

使得内审部门很好地对企业经营管理各环节进行监督，提高企业财务管理工作效率。要让审计制度与财务制度充分结合，企业建立财务内控为导向的内审制度，使审计人员参与经营管理各环节，审计人员要参与企业项目投标、工程结算等环节，及时发现经营管理中的问题，提高企业经营管理效率。房地产企业要加强财务管理人员队伍建设，结合政策变化等方面因素，建立完善的培训机制，明确财务管理人员分工，引入现代化财务管理信息软件等，设置多功能的风险控制软件，充分提高风险防控能力。

提升财务管理部门的综合能力

由于房地产企业具有特殊性，因此，其财务管理部门不仅要具备专业的财务管理知识，而且要学习其他相关知识内容，如工程管理与成本控制等。企业还要为财务部门提供专业的培训，提升部门的业务水平，使财务工作者能透过财务报告了解企业的经营状况与财务状况，避免因盲目簽字造成其他责任风险，使其他问题与情况层出不穷。财务部门工作人员还要提升自身的道德修养，明确权力与责任意识，并学习法律知识，将这些知识灵活应用到会计风险的分析与规避工作中。

多元拓展融资渠道确保资本结构合理

面对资本结构不合理的问题，房地产企业必须多元拓展融资渠道，有效降低杠杆风险，确保资本结构合理。一方面，在监管政策收紧的环境下，房地产企业要丰富外源融资方式，吸纳权益类融资产品，防止房地产贷款乱象回潮。以购房尾款、物业管理合同债权等作为基础资产，发行可交易证券，盘活资产筹集资金。战略投资是从权益角度扩大资本的重要途径，诸如恒大、阳光城、华夏幸福，都采用引入战略投资者的方式，为自身发展带来资金助力。另一方面，房地产企业要尽量降低杠杆风险，将负债率维持在合理范围内，面对中长期债券的到期，提前做好还债计划，可以通过资产出售、借新换旧等方式，偿还到期负债。

完善管理体系

首先房地产企业的管理层需要转变自己的观念，提高对财会内部控制的重视度，支持房地产企业财会的信息化管理工作。其次，房地产企业的管理层需要对财务岗位的职责以及权限进行合理的划分，对财务部门的各个岗位工作职责进行细分，使得财务人员能够做到权责分明。与此同时，落实责任制不仅可以对风险防范的瓶颈进行突破，而且可以约束财务人员的行为。再次，房地产企业需要对财会风险防范的工作流程进行规范，需要严格执行财务报表以及财务报销审批手续，建立标准化制度化的财务工作流程，按照财务预算对房地产企业的财务状况进行严格的控制，并完善相应的应急反应机制，尽量将房地产企业的财务支出把控在较为合理的范围内，从而使房地产企业能够较好地应对财会风险。

通过互联网平台来进行融资渠道的拓展

互联网金融的发展也拓宽了房地产企业融资的渠道，企业在融资的时候，可以根据自己的情况合理地进行选择。互联网金融的出现，能够帮助房地产企业降低融资所需要的成本，这对于企业财务风险管控非常重要。现在，很多互联网金融平台的可靠性都比较高，其会对客户的信用情况和资产情况进行合理的评价，这不但能够保证投资者的利益，也能够维护客户的利益。这种情况下，房地产企业可以根据自身需要选择互联网金融平台来融资，拓宽融资的渠道，对房地产企业的资产负债结构进行优化，帮助房地产企业更好地进行风险的规避。

结 语

随着存量时代的到来，房地产行业面临着严峻挑战，转型升级为房地产赋能，成为新时代房地产企业发展的核心难题。通过健全各项规章制度，加强管理与监督，推动财务管理部门整体水平的提升与职能的完善，推动房地产企业的发展与壮大。

（安丘市青云城市建设投资发展有限公司）

参考文献：

李俊.房地产企业财务风险管理框架研究[J].财会学习，2020（28）：61–62.