房地产市场风险对宏观经济的影响

李艳艳

（天津市滨海新区不动产登记第二中心，天津 300160）

房地产行业在我国投资中占有较大比重，房地产风险也会波及其投资的其他产业，进而对我国宏观经济产生影响，尤其是在上海、北京等一线城市。房价高涨对我国消费产生诸多影响，在一定程度上助长了“提前消费”的火焰，即住房贷款，不少居民为买房贷款，却忽略了自身经济实力，继而进一步加深房地产对我国商业银行的影响。众所周知，商业银行盈利途径之一便是贷款利润，而房价不断攀升及房地产市场其他风险的出现，增加了住房贷款在商业银行中比例的同时，也导致商业银行极易出现不良贷款风险。而商业银行同时是影响我国经济发展的重要因素，经由产业间的相互影响，进一步加大了房地产市场对我国宏观经济的影响。

一、房地产业现状

国家统计局数据显示，我国房价自2005年6月至2014年上涨了16.7%，这一上涨幅度是十分惊人的。房价快速增长的背后所要思考的是我国房地产市场的“泡沫经济”“虚假繁荣”问题。这一问题可从我国房地产需求、供给、空置率等方面进行分析。从供需关系上看，一方面我国人口处于不断增长状态，从2010年的6.7亿增长到如今的14.1亿，不考虑自然增长率，仅人口基数就翻了不止一倍，再加上大量城镇人口的转移，当然，一线城市住宅库存量也在持续增加，库存与市场规模呈相对增长。相关数据显示，2001年至2010年购房增长率超过住房供给量约14%，2011年到2014年存在供过于求现象，整体来看，供求基本平衡。再从住房空置率上看，我国每年都会有大量新建住宅投入市场，中国城镇住户调查的九省（市）微观数据显示，整体住宅空置率在2002年至2009年呈上升趋势［1］。历经十年的发展，中国房屋空置率从2011年的18.4%上升至2020年的21.4%，相关研究报告数据指出中国城镇地区约有6500万套空置房屋，而截至2020年，我国房地产开发企业施工面积达到92.68亿平方千米，住宅施工面积达65.56亿平方米。通过以上分析可以看出，目前我国房地产业在供需关系平衡上存在一定的潜在风险。

二、房地产风险对我国宏观经济的影响

（一）房地产风险

第一，环境风险。环境风险包括受国家政策、自然灾害及其他突发事件的影响。首先，房价及整体住宅库存率均受国家调控影响，这种影响会增强房地产的不确定性，限购、调高（低）首付比率及其他政策或有增加房地产市场出现反弹及反弹过度的波动性风险。此外，房产税政策的提出对房地产行业也是巨大冲击。自然灾害则多指暴雨、地震等，比如2020年新冠肺炎疫情、2021年河南水灾等都对房地产行业造成了一定影响，不少人因疫情、水灾推迟购房计划；同时，水灾及疫情对其他产业经济的影响也会延伸至房地产行业，经相关调控，房地产市场才逐渐回温，房价也有所波动。

第二，投资风险。社会经济及科技不断发展，在促进房产企业发展的同时，也增加了企业风险，如施工技术、材料更新等。在一个房地产项目中，需要考虑技术、材料等因素进而对房地产进行综合评估，从而选择投资对象，如不与时俱进，则难免会出现投资亏损等问题。同时，如果对房地产市场结构不够了解，也会出现投资风险。目前，我国经济适用型普通住宅、商业设施、别墅、高档公寓的分布结构存在不合理之处，需深入分析，进而在投资时合理调整资金比例。

第三，资金风险。相关数据显示，2020年我国房地产开发企业到位资金19.31万亿元，国内贷款2.67万亿元，外资192亿元，自筹6.34万亿元，定金及预收款6.65万亿元，个人贷款3万亿元［2］。房地产资金风险增加，随着各种信贷产品的推出，贷款资金在房地产业资金中所占比例也有所增加。分析房地产资金来源可知，主要包括国内贷款、企业债券、外资、自筹资金等等，其中贷款存在违约风险，如项目因各种因素影响而中止，则可能出现资金链断裂问题，继而导致整个项目无法推进。房地产开发商对个人抵押贷款依赖度较大，这类资金的增长存在许多不确定性因素，进一步增加了资金风险。资金可确保房地产项目顺利开展，资金出现问题，则有可能直接导致投资失败，房产企业也可能面临破产风险，而与之相关的企业也难免被波及。

（二）房地产风险对我国宏观经济的影响

居民的房地产消费比例在总消费中不断增加，这是房地产价格波动对我国居民消费产生的影响，其可总结为财富效应与挤出效应。因此，房地产行业也受到了我国相关部门的重视。2019年上半年，全国房地产政策调控高达251次，创历史新高，在居民刚性需求与投资者投机行为的叠加影响下，房价持续抬升，一线城市房价在2016年达到4万元每平方米。由于房价快速增长，居民收入大部分都用于买房或偿还房贷，不利于拉动消费，促进经济发展。而财富效应与挤出效应可视为房地产的双重属性。财富效应是将房地产作为一种投资品来看，初期价格低，则初期投资收益高，投资者资产增加，消费意愿增强。而挤出效应则是随着房价的升高，投资回报呈递减趋势，如果继续提高则会抑制多数人的消费，从整个社会层面来看，便表现出挤出效应。房价增长与收入增速不匹配，且远远超过收入增长速度，则会抑制多数人的消费意愿，对长期经济增长不利，从而影响宏观经济的稳定。除此之外，房地产市场会因受投资、环境及资金等方面的影响出现波动，进而影响我国经济形势及经济总量，房市波动带来的连锁反应可能会给金融业、钢铁业及其他产业带来不利影响。

三、房地产经济带动我国宏观经济发展策略

（一）稳定房价

稳定房价是减少房地产风险对我国宏观经济负面影响的有效措施，相关数据指出，国内房价自2008年后与消费呈负相关，也就是说挤压消费现象日渐加重。因此，需稳定房价，发挥消费拉动经济的作用。对此，需从三个方面进行。其一，需以“房住不炒”为引导，增大保障性住房投资比例，以房地产税制约投资者投机性需求，重新对房屋功能进行定义，使其由投资品回归到住房的原始功能，即为居民提供居住场所，将住宅的投资属性与消费属性分离；其二，充分发挥房地产的积极作用，推动城市化进程，平衡好房价与城市竞争力之间的关系，平衡财富分配；其三，增加居民可支配收入，在教育及医疗上减轻居民的经济压力，实现经济发展与消费之间的相互促进［3］。

（二）平衡房地产市场与其他产业之间的关联关系

房地产行业之所以被视为我国的支柱性产业，不仅因为其盈利高，还因为其关联产业的范围过于广泛，使得房地产风险会对整体经济形势造成巨大影响，其中以房地产与商业银行之间的关联最为突出。此外，对虚拟经济也会产生影响。这一现象的存在导致房地产行业本身得以稳固，整体经济发展的风险反而有所增加。因此，平衡房地产市场与其他产业之间的关系是十分必要的。

（三）分散投资压力

投资环境狭窄进一步提升了房地产市场对宏观经济的影响。住房作为居民刚需，在社会中有不可取代的地位，这也成就了房地产行业在经济体系中的稳固地位，因而其也成为热门投资行业。而如果要平衡各产业之间的关系，则需开发新的投资渠道，进行房地产的分流与退热工作。

四、结语

房地产市场波动对宏观经济的影响是客观存在的，其中包括积极与消极两方面。消极影响表现在房地产市场风险会导致我国宏观经济的波动。因此，需充分分析房地产市场中存在的风险，发挥房地产经济的积极作用。在此基础上，需客观分析房地产市场风险对宏观经济的影响，减轻房地产过度膨胀对我国经济发展的消极影响。对此，需从房价和投资两方面进行针对性管理。房价的快速增长在一定程度上加大了我国贫富差距，不利于经济平衡发展，而经济不平衡则难以维持可持续发展。由此，首先要做的就是稳定房价。其次，应积极开发新的投资渠道，减轻房地产对整体经济形势的影响，从而减轻房地产风险对宏观经济的影响。