房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

张亚平

（江西报业房地产开发有限责任公司，江西 南昌 330038）

一、财务分析对房地产企业的重要性

企业财务报表分析结果是房地产企业重要的经营信息，财务分析主要是结合不同使用者来进行财务数据的分析处理，高质量的财务分析所提供的信息可以准确地判断对企业发展趋势和未来的发展方向，所以财务分析所提供的信息对企业的决策层和管理层极为重要。

二、房地产企业财务分析存在的问题

（一）财务分析口径不统一

在我国房地产开发企业中，部门是比较多的，而部门与部门之间的需求各不相同，需要财务分析报告所提供的信息也不尽相同。同样的指标，各部门对财务数据来源口径不一样，例如在销售额分析中，财务部认为公司以实际收到的款项为实际销售额，因为收到客户缴纳房屋款项后可变更的可能性极小，不会影响到数据的真实性。而销售部门认为以客户签约合同总额为销售额，因为客户签订合同后是受到法律制约，不可轻易变更合同，如需变更合同需双方同意后才能变更，同样也不会影响到数据的真实性。同样的指标，执行的核算口径不一致，导致财务分析结果有所不同。各部门对考核的要求不同，部门之间常会使用利好本部门的数据来源来考核本部门，从而会向财务部提出要求，由此一来二往，部门之间同一个指标所呈现的数据也互不相同，最终导致财务分析数据来源的不一致，分析结果也不尽相同。所以，在实际工作中，财务分析结果会出现数据穿插、交错、不准确的现象，产生各种矛盾，部门与部门之间产生抵触心理，最后不了了之。

（二）轻财务分析，重会计核算

据相关权威数据调查，在我国有一半以上的企业一年只做一次简单的财务分析，有些企业从不做财务分析，甚至一些公司的管理人员认为公司的情况非常了解，无需再浪费时间来做财务分析，因为企业的财务过程都是自己一手控制的，经营过程也是自己全程参与的，无需再消耗过多的工作精力，增加重复的工作量。同时，企业管理层在思想上的不理解和工作上的误区，认为财务就是记录资金过程，也就是记账报税，没有很大的作用，不能直接产生经营效益。导致财务人员在企业的管理地位并不高，缺少话语权，长期如此，降低财务人员的工作积极性，抑制财务人员对外扩展动力，使得财务人员无心加强企业管理，按部就班，对财务分析工作的积进度大打折扣。

在国家“房住不炒”的调控政策下，国家经济对房地产经济依赖程度的转化以及国家对会计制度与准则和税务政策频繁变更的影响下，为了满足国家对核算的要求，房地产企业将消耗大量的人力、物力以及时间精力来学习新制度、新准则，再加上学习制度和准则后公司也要消耗大量的精力来调整会计软件系统，公司的财务制度体系上也要改变。在财务工作人力、物力以及时间和精力不变的情况下，财务工作时间和精力的转移，再加上企业不愿再投入更多的人力、物力，自然会导致财务分析工作的无力，分析质量的低下。企业的管理者看到财务分析时也感觉到空洞无力，毫无可用信息，导致在公司管理层在投资分析时以及重大决策时都很少会使用财务分析所提供的信息，由此恶性循环，财务分析的职能不能得到良好的支撑，也不能得到健康的发展，企业只能按简单的会计核算来制定相应的决策，导致出现了轻财务分析，重会计核算的现象。

（三）企业的财务负责判断不全面

我国房地产开发企业采用的是预售形式，需要取得预售许可证，在销售前会预定房源，为此会产生销售前的小额定金，确定房源后再收取首付款，最后在收取房屋尾款，这就会导致房地产企业存在小额定金收入和房屋收入等情况，企业一般会把小额定金款项计入“其他应付款”会计科目中，而首付款和房屋尾款一般计入“预收账款”会计科目中。房地产企业的开发周期一般在2-3年，房屋销售的时间也在2-3年甚至更长，便会导致财务将其他应付款和预收账款长期挂在账上，累计金额逐渐变大。而这两个科目从属性来分类都属于负债类科目，通过财务指标比率分析时，资产负债率就会偏高，导致企业的负债增加偿债能力降低。但实际情况并非如此，房地产企业中已经完成施工部分对应的预收账款为资产，而未完成施工部分对应的预收账款才是负债，企业在和客户签订完商品房预售合同后，也要在房管局备案，这时候就意味着双方履行责任就已经变得相对确定，所以直接按照财务报表来分析企业的财务状况，无形当中企业负债会被放大，从而企业偿债能力会被降低，导致企业的管理者错误判断公司的经营情况。

（四）财务分析方式比较单一

在房地产开发企业中财务部门使用的财务分析方式还是比较单一的，主要表现在两个方面：其一，在财务分析工作时，财务人员经常都会使用的方法为比较分析法和比率分析法，但这些传统的分析方法只能反映过去经营情况，无法对企业未来的经营情况做出有效的预测。其二，在财务分析的技术方面，使用的数据包括特殊事件都是过去式，具有一定的滞后性，而且，相关的财务人员在开展财务分析工作时也没有根据企业的财务目标和企业未来发展方向进行有效的预测，所以无法达到财务分析的前瞻性，也无法达到企业管理层所需要的预测功能。因此，财务分析的结果无法满足企业管理层的需求。

（五）过于依赖财务数据未和实际情况相结合

房地产企业的财务人员对财务数据的依赖程度高，内部与外界没有深度的结合，所提供的财务数据是已经发生的、过去的数据，而市场是随时发生变化。而且财务人员能力的不同对财务报表的理解和分析能力也是参差不齐，企业财务人员在没有深度了解市场的情况下对各个财务之间的指标以及财务数据之间的关系也不尽相同，在这种情况下进行财务分析，只能硬生生地通过计算，对计算结果进行分析，致使在计算的过程所提供的分析为无效分析，未与市场以及实际情况相结合。这种在没有充分地深度了解市场的情况下进行财务分析，最终会导致财务分析内容缺乏一定的价值性、参考性和逻辑性，严重地还会误导管理层的决策，错误的判断。

三、提升企业财务分析的建议

（一）统一规划企业分析指标

在收集企业数据来源和使用何种分析方法和财务指标之前，要求企业管理层意见一致，企业各部门规范指出分析要求，以及对取数来源的方法和时间上做出统一的要求。财务部根据各部门的使用需求，收集信息，根据情况企业通过系统性的安排，进行统一规划财务分析指标，明确各指标的统计数据来源，通过设置软件上的公式，无论分析指标采用何种方法，都从这一套数据库中取数，最终利用图表呈现出简单易懂的分析结果，这样可以有效的解决财务分析遇见的复杂、交叉、口径不一致的情况。根据企业各部门反映的指标规划和要求设置财务分析指标体系，并且备注各个指标的解读方法以及分析指标背后反映的企业问题，从而规范指标分析要求，减少工作中的各种矛盾，才能落实这项涉及各部门的工作。通过可比较的分析结果，以及一致的数据源和分析方法，减少数据源分散对财务分析结果的不利影响。

（二）企业管理者要高度重视财务分析

首先，房地产企业的管理层作为企业直接的领导者和管理者，必须重新认识财务，高度重视企业的财务管理工作，学习财务管理以及财务分析功能，将财务分析工作与企业的工程、销售和利润放在同一高度，为企业的财务分析工作人员创造良好的工作环境，有效地在经营管理工作中落实财务分析工作，并提供充分的公司资源，包括人力、物力的保障，要求各部门积极配合，协调部门与部门之间的沟通和工作职能合作的分工，传递部门其他同事，配合财务部门做好财务分析工作，明确这项工作的重要性，充分发挥各职能部门的支撑和保障作用。企业在根据自身的情况“量身定做”一套适用于企业自身发展的财务分析机制，企业的经营管理者把此项目当作经营管理工作来执行，把此项目当作改进管理手段来执行。同时也要强调其他部门的管理者也要充分尊重项目改进的劳动成果，并且同样配合财务的分析工作，以此提高财务分析在整个经营管理中的地位，同时财务人员也同样要充分认可和认同其他部门的工作成果，在管理中也起到重要作用。放平心态，等同对待，把财务分析工作发挥到极致，将其所具有的价值在房地产企业中完整呈现。还应该给财务工作人员定期进行财务培训，提高财务工作人员的专业知识以及技术分析的能力，创造走出去的学习机会，培养人才；其次，通过引进人才的方式不断增加财务人员的专业技能和综合素养，公司财务人员的分析能力直接影响到了公司财务管理能力，从而体现出公司整体财务的管理水平。同时邀请专家和学者现场指导，给出专业的指导和意见，通过指出的问题，改进财务分析管理，从而确保财务分析工作质量。落到实处，确保财务分析工作可以高效率、高质量地开展，为管理层经营决策提供可靠、科学的依据。

（三）优化财务报表数据准确反映经营情况

将公司个别特殊事件和因素调整或剔除，再把分析工作中不同的会计方法的影响差异也剔除，进一步完善财务报告体系，在根据企业分析目的对其相应数据进行调整。以公司常用的三表作为基本报表，反映公司的财务数据情况，通过企业实际经营情况对财务数据进行深度解读，分析企业真实的负责情况和资产情况下，企业中其他应付款中的诚意金、定金以及预收账款中首付款、按揭款都属于已经实现的收入，在把其他信息来源与企业经营情况有关的信息部分进行调整，正确判断企业的偿债能力，以及真实评估企业的负债水平。在财务分析过程中，影响结果的主要为“预收账款”，在分析企业经营情况与财务情况时，结合在一起，根据实际施工情况详细分析“预收账款”，结合项目完工进度确认相对应的收入，调整相对应的成本和费用，充分考虑财务指标和会计方法综合运用的选择。

如动态与静态、比率与比较、纵向与横向、定量与定性、个量与总量分析相结合，利用各种分析功能效应，取长补短，对企业的盈利能力做出合理准确的判断。

（四）企业需加强信息化技术，改进财务分析方法

财务分析工作的效果取决于财务分析方法的合理性，因此，财务分析工作水平的提高需要积极地采取有效的财务分析方法等措施来改进财务分析质量。对此，具体可以从以下两个方面来进行着手：第一，加强企业业务和财务的结合，做到财务分析工作的全面性和可靠性。第二，企业需要加强先进的现代化技术，积极引进并使用信息化技术，这样一来，不仅仅能够降低财务分析成本，而且还提高了财务分析的工作效率。利用信息化技术开展财务分析工作，对计算机储存的各种数据进行有效的分析和整理，从而提高数据的利用价值。

（五）财务分析人员加强对市场以及政府部门的关注度

加强财务分析人员对市场以及政府部门的关注度是房地产企业刻不容缓，缺一不可的一项工作，其关系着房地产开发企业现在以及未来的发展。因此，首先要增加财务分析市场调查员，保证其工作的有序开展，从而保证财务分析工作的资料是真实、充分的，确保财务分析不仅仅是干巴巴的财务数据分析，结合实际市场情况变化充分体现财务分析是合理的，具有实践性。其次，为了全面保证企业的财务工作顺利有序，企业也要加强对政府部门的关注度，政策变化直接影响到房地产开发企业未来的发展。市场与政府具有紧密联系，加强政府部门的关注度可以全面发挥企业管理者根据情况做出超前、合理、准确的判断。最后，在实施法律章程的过程中，将政府机构部门的职能全面发挥，结合公司内部的审计监督工作和企业的预算工作进行结合，加强对房地产开发企业的财务工作的监督力度，利用税务部门来对房地产开发企业进行二次监督，这样增加了企业预算的准确度，从而提高企业的发展质量。

四、结束语

当下，在提高企业管理水平的同时也希望提高财务人员的分析能力，从而提高企业的竞争力，而财务分析对企业经营管理具有重要作用。客观有效的财务分析，可以防止决策者在决策上的不确定性，因此，科学准确的财务分析是企业管理中重要的一部分工作内容，对房地产企业的经济发展具有重大的现实意义，也为企业长期、可持续发展奠定基础。