长租公寓视阈下承租人权益保护问题

达娜·阿迪里别克

（新疆大学，新疆 乌鲁木齐 830046）

随着城市化进程的加快，房屋供给与需求一直是国家重点民生问题，而长租公寓这一新兴的“租购同权”居住方式近年来在我国房屋租赁市场得到了发展。所谓的长租公寓，是指通过标准规范化装修改造房源和家具家电配置，按月收租的房屋租赁方式。相较于传统租房中介，作为房地产市场新兴行业其更能满足当代租客需求。由于长租公寓初始，其自身风险性以及缺乏有效监督，导致承租人的权益得不到应有的法律保护，不利于社会稳定和经济发展。

一、长租公寓中的法律合同关系

公寓在开始外租时即由出租人将管理权委托于运营机构，与其他长租公寓集中管理，而承租人租房时则是采用由第三方即金融机构支付房租，其中牵连者甚多，包括金融平台、长租公寓运营机构、承租人、出租人四方，承租人与平台和运营机构的关系如下。

（一）承租人与金融机构间的贷款合同关系

金融贷款平台一般会与承租人签订为期一年的贷款合同，期间金融平台会将承租人一年的租金交付于运营机构，而运营机构再根据与出租人的协议按月支付租金，剩余资金自行留用。提前预支一年租金的承租人要按月向金融机构还款，而还款项目除了每月租金额外还要支付其资金服务费。金融贷款平台和承租人作为本关系中的权利义务双方，平台负责发放贷款，承租人按月偿还贷款，无论公寓运营机构将贷款用于房租与否，承租人均需向平台归还借款。

（二）承租人与运营机构间的租赁合同关系

长租公寓运营机构与承租人签订期限灵活的租赁合同，对房屋改造装修后转租于承租人，在合同中约定以“租金贷”等方式向机构交租。以“租金贷”方式收租的机构将一次性取得一年租金，如约向出租人按月支付租金，其余自行留用。承租人租用后以“租金贷”等方式按月偿还租金贷或支付租金［1］。

二、长租公寓中承租人的法律权益问题分析

长租公寓运营机构和出租人及承租人三方的法律关系从合同相对性角度上为整体的环节出现问题之关键。根据《合同法》第248条的规定：“承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”，这样假如因机构运营不善造成租赁关系出问题时，出租人可以租赁合同为依据向运营机构请求赔偿。然而，此时的出租人能够随时与运营机构一方解除房屋转租关系，一旦该关系解除，承租人会马上失去房屋占有权，无法保障自身权益。根据近年来长租公寓所发生的问题，对承租人可能造成的法律权益侵害主要为以下几种。

（一）营运机构与承租人的租赁合同存在争议

长租赁公寓运营机构和承租人之间签订住房租赁合同，约定以“租金贷款”等方式向其缴纳租金。二者之间为不定期的租赁合同，运营机构将改造完工住宅转租于租户，以“租金贷款”方式一次性收取一年租金，依约向出租人按月支付租金，结余自行保留。因此由于其中支付方式涉及第三方，此处风险未明确规避，且无法知情资金保留使用的相关情况。

（二）营运机构违约对承租人的权益侵害

金融机构为运营机构支付的“租金贷”资金除了每月交付的租金之外还有富余，运营机构对外投资时将利用该部分资金，若投资不利则可能导致资金链断裂，造成无法按期交付出租人的租金。而当出租人未按期收到租金时，可以运营机构违反合约为理由解除合同，还可借运营机构的违约行为，追究其责任，要求运营机构支付违约金，赔偿出租人由于运营机构未及时支付租金造成的损失。假如出租人强行解除与运营机构之间的租赁合同，那么与其签订租赁合同的承租人就会失去占有权，而承租人与运营机构之间的转租合同也会被迫中止。当然承租人也可以民事欺诈及违约为由要求与运营机构解除合同并赔偿。对于承租人，一旦与运营机构之间的转租关系存在问题，有两个选择：一是直接与出租人签订全新的租赁合同；二是在向出租人支付租金之后，向运营机构索取赔偿。

（三）房屋劣质装修对承租人权益的损害

运营机构与承租人签订的租赁合同实际上存在很大争议。首先，根据立法关于转让《合同法》第八十条规定：“债权人无须债务人同意只需履行债权和通知义务。”但我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人必须事先得到出租人的同意，才能将租赁物转租给第三方。否则出租人有权解除合同。”长租公寓运营机构与承租人签订的合同具有“债权物权化”的特点，将突破合同债权对住房租赁人的相对性。其次，由于住房租赁合同属于双务合同和持续性合同，双方在租赁关系中既是权利人又是义务人。运营方在出让住房租赁权时，不能只将签约义务转让于承租人，当自己继续享有部分权利时，不利于承租人保证自身合法权益的现象将频发。

三、进一步完善长租公寓中承租人法律权益保护的相关建议

（一）建立对房屋租赁利益第三人的保护制度

当一方当事人有意使得第三方利益获得者权益受损时，第三人为保障自身利益能够使用合同法上请求权［2］。部分长租公寓运营机关为了降低运营成本，使用不良材料，为检测合格而串通相关人员伪造检查结果，导致租赁公寓的环境卫生安全严重不合格。《合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或健康。承租人签订合同时，即使知道该租赁物的质量不合格，承租人也可随时解除合同。”当承租人发现其所租用的公寓存在不达标、不安全等现象导致其生命、健康受损时可以单方解除该房屋租赁合同。

（二）建立房屋租赁权转让制度

第一，房屋租赁权转让后，承租人失去了公寓的使用权与占有权，代表其对公寓的租赁关系结束；第二，对于整个交易过程中的利益第三人，房屋租赁权转让后，所有者发生变化，租赁权的转接出现问题；第三，对于真正所有房屋的出租人而言，租赁权的转移也就是说租赁合同履行主体发生变更，对于承租人的居住权会产生变更。而为了保护承租人的居住权，让他们免受由于租赁权变更而造成居无定所，所以房屋租赁权的具体情况应当在租房合同中明确说明，并且相对限制出租人法定解除权的行使，除非发生法律允许的因素。如果运营机构在与承租人签订租赁合同时，不能保证房子的所有权和租赁权的明确性，利用房子过度融资，承租人对这一租赁关系的利益第三方的合法权益保护有问题，可以在第三方的合同基础上限制当事人的法定合同解除权。在这种情况下，即使承租人强行解除合同，承租人也能保护自身权益。

（三）建立房屋租赁装修安全标准

我国现有法律对住宅租赁、装修安全标准（如装修后租赁及中介机构对住宅空气净化及健康保障可负什么责任等）没有明确规定，此缺失造成当承租人的生命健康由于中介机构的管理存在问题时难以维权。许多相关案例也证明，当承租人想要维权时，需要付出极大物力人力出具关于空气质量的检测报告和空气质量与身体损害之间的因果关系，即使如此还有可能因为证据不够有力而无法成立。首先，应建议尽快对于长租公寓的种种标准给予一个具体而明确的规定，建立起行业标准［3］，惩罚不符合行业标准、破坏行业秩序的运营机构。其次，对于承租人保障的缺失应尽快完善，更改诉讼程序，保障承租人的合法权利。

综上，由于长租公寓现行模式之弊端，造成承租人权益受到侵害，但长租公寓本身具有创新性，其消费导向特征对于回归合法合理房屋租赁关系尤为重要。另外由于该行业易受外界影响，除了交易关系的多方主体以外还受到许多外部影响，因此要保证长租公寓行业的稳定发展，应保证承租人、运营机构和金融机构三方的利益共存，签订合同时的真实诚信是首要条件，遵循法律对于承租人的保护制度，保障承租人的合法权益。