新形势下房地产企业资金管理问题探析

孙晓红

（悦达地产集团有限公司，江苏 盐城 224000）

一、前言

近年来，随着国家对房地产企业调控政策的全面实施，房地产企业面临的发展形势越来越严峻，企业之间的竞争也愈演愈烈。加之房地产行业本身就具备投资高、成本高、周期长以及受国家宏观调控影响等特征，房地产企业需要认清当前的行业发展形势，了解资金管理对自身发展的重要性。但是目前房地产企业在资金管理方面仍然存在诸多问题，这些问题直接影响着房地产企业项目的顺利实施，因此在新形势下对房地产企业资金管理展开分析与探讨对企业发展有着极为重要的意义。

二、房地产企业资金管理现状

（一）大形势下的宏观政策

就房地产企业的开发现状来说，房地产企业对资金的需求较大并且过于依赖资金，故而国家方面在对房地产企业进行宏观调控时，往往从资金层面入手。从2007年开始，我国就相继制定并出台了多项调控房地产行业膨胀发展的相关政策及法规。例如，土地出让金一次性付清方可领取国土证（39号文），这对房地产企业资金的保障程度提出了更高的要求；银行对房地产企业开发贷款额度收缩，并且贷款利率持续提升，使房地产行业的融资空间不断缩小，融资成本增加。除此之外，央行也对涉房贷款占比提出了要求，但基本上都是相对模糊的比例或通过突击检查的方式来约束信贷的流向。例如，2003年银发121号文、2004年银监发46号文以及2009年银监发25号文均要求楼盘满足“四证齐全、开发商具有二级以上资质以及30%的自有资金”的条件，才能够从银行获得贷款。

针对房地产企业设置“三道红线”的主要目的有三点。一是有效防范房地产融资带来的金融风险，从融资及负债的角度合理控制房地产市场中的金融风险。二是间接有效地控制房地产价格。融资新规当中最重要的一点就是房企需要从自身做起，增强资金周转能力及成本控制能力，通过加快开发、销售及回款进度的方式来稳定房价。三是推动房地产企业转型，增强其服务属性。只有房企具有长期且稳定的现金流保障，才能够减轻对“高杠杆”的依赖，从而降低风险。“三道红线”中的规定都以供给端为视角，对新增的开发项目数量进行限制，从根本上减少了流入房地产市场的信贷资金。

（二）代表性房地产企业资金管理现状列举

第一，万科企业股份有限公司。万科集团作为我国知名的房地产企业，在1996年已经成立了资金结算中心，参照商业银行的业务运行机制对企业资金展开独立核算。在资金结算中心，资金部是核心部门，既负责对外融资，又负责内部资金供给、集团资金资源整合以及资金监控体系构建等工作。发展至目前，万科已经构建了中央清算系统，真正实现了收支两条线的管理结算。

第二，恒大集团。恒大集团在资金管理方面是以“一支笔的审批制度、分权管理模式、预算管理办法”为核心展开的。一支笔的审批制度是指每个分公司的负责人都拥有一定的审批权力，无论是预算限额、日常收支，只要不涉及投资和筹资，集团的总经理或者负责人都具有审批权；而分权管理模式则是指该集团分公司以独立核算方式为主，并且自负盈亏，所以分公司一般自己掌握着财权，只要符合集团统一的财务政策、制度及会计核算方法即可；预算管理办法是指集团每一年都会基于上一年度的业绩、销售情况制定下一度年度的财务目标，包括费用开支、日常开支、消耗品购置以及采购固定资产等，总公司会定期展开监督调查。

早在2020年，恒大就被曝存在资金链危机，而这件事也恰好始于“三道红线”的出现，因地产行业所占据的金融资产过多，所以潜藏的“雷”过多。2021年上半年，陆续有供应商声讨恒大票据逾期，无法兑付，资金困境彻底暴露，企业自身无法化解和掩盖债务危机。出现此类现象是因为近年来我国有一大批明星企业快速成长，加之新冠肺炎疫情在全球大流行，全球经济遭受重创，我国经济持续下行。由于房地产企业过去大肆扩张和占用大量资产，在国家宏观调控收紧时，其受到了尤为明显的影响。

三、房地产资金管理存在的问题

（一）收支持续失衡，资金压力加大

根据沪深两市上市房地产企业所公布的2020年财务报表数据，在销售遇阻的市场下，房地产行业已经进入了“寒冬”。上市房地产企业的预收账款合计达1 462亿元，与去年同期相比差异并不明显，但负债合计达6 142亿元，同期相比增长了31%，预收账款在负债中所占比例从2019年的28%下降至20.7%；存货合计为5 483亿元，同比增长44%，总资产为8 157亿元，存货在资产总额中的占比从2019年的55%增加至64%，客户在楼市低迷的情况下持观望状态，房地产企业的销售签约及销售回款能力持续下降，导致企业的速动比率与去年同期相比下降5.8%～6%，同时流动比率低于2，表明房地产企业的收支严重失衡，面临的资金压力相对较大。

（二）资金管理意识淡薄

目前，大部分房地产企业过于重视项目开发及项目销售，重视经济利益，而忽视了资金管理，导致企业在经营期间缺少对资金筹集及投资等必要程序的控制。这不仅会影响企业的正常运转，而且因项目权力过于集中，成本控制质量得不到保证，资金的去向也无法得到及时且准确的记录。此外，因相关人员对资金管理的重视程度不足，或者在项目考核时忽视了资金使用情况，项目资金存在诸多不合理的现象，这既使得企业的资源配置不合理，也增加了项目工程的建设风险。

（三）预算管理制度不够完善

就房地产企业的发展现状而言，大部分企业因缺少专业技术、高素质人才以及充足资金致使自身企业的工程预算编制欠缺专业性，有些企业甚至没有此方面的意识。虽然很多大型房地产企业开展了预算编制工作，但也会因制度不完善或者形式化而得不到真正的落实，企业的成本控制力度因此受到影响。尽管有些企业实现了发展总目标，但也会受到成本分摊或者成本细分等问题的影响，这些问题的存在恰好反映出了企业预算制度不完善的现象。

（四）融资渠道受宏观调控影响大

资金是房地产企业的重要生产要素，很多企业为了满足自身的资金需求，会选择债务性融资的方式获取资金，导致企业的资产负债率偏高。截至2021年上半年，沪深A股上市房企的平均资产负债率达到了81.1%。实际上，债务性融资渠道较多，但是房地产企业能够选择的方式也相对有限。根据国家统计局公布的数据可知，2020年房地产企业的到位资金为193 115亿元，其中国内贷款26 676亿元，利用外资192亿元，自筹资金63 377亿元，定金及预收款66 547亿元，个人按揭贷款29 976亿元。由此可知，销售回款和国内贷款是房地产企业资产的主要来源，而其他渠道所能够提供的资金较为有限。资产负债率偏高和融资渠道单一促使房地产企业的风险承受能力大幅度下降。

（五）发展战略问题

在新形势下，房地产行业产业政策、行业状况以及宏观调控等因素都存在极大的不确定性，加之房地产企业本身在发展的过程中过于重视对一线大城市的开发，并没有随着中国经济增长区域格局的调整而转移“主战场”，导致房地产企业因战略调整不及时，而承担较大的风险。有些大型房地产企业即使意识到了向二三线城市转移发展的重要性，但是在跨区域发展时，没有充分考虑进入一个新市场需要面对的壁垒，因管理跨度较大且管理链条过长，致使成本增加。

四、房地产企业加强资金管理的有效对策

（一）加强对项目可行性的研究

影响房地产企业开发项目绩效的因素有很多，如行业政策、融资环境、建材价格以及拆迁成本等。因此，需要加强对项目可行性的研究，包括行业政策、融资环境、项目规模以及设计方案等多个方面，做好项目建设的可行性研究，并初步确定资金的使用量与合理的融资方案，就项目可行性研究阶段实现对资金风险的控制。一是要在项目调查的基础上制定更加细致的开发方案，做好风险预测工作，寻找最佳的开发时机；二是要结合项目的具体情况及企业实际合理安排施工进度；三是要对未来2～3年内的市场变化展开科学预测及成本费用评估；四是要根据国家宏观政策及融资风险制定合理的融资方案。只有项目极具可行性，企业的收支才不会失衡，企业的资金压力才会减轻。

（二）增强房地产企业内部员工风险管理意识

房地产企业要重视增强内部员工的资金管理意识，使员工能够真正意识到企业内部资金管理对企业发展的重要性，可以通过设置奖惩制度的方式来激励员工认真工作，对积极进取的员工给予一定的奖励，对不思进取的员工进行相应的惩罚，以此推动企业整体发展，让所有员工全身心地投入工作当中，在提高工作效率的同时，维持企业资金的稳定运行。由于销售回款是房地产企业实现高度负债的稳定基石，所以房地产企业员工必须重视销售回款。实际上，无论是过去的恒大还是融创，都是凭借高负债杠杆实现的弯道超车，可以说高回款率是房企得以承受高风险、高负债的秘诀所在。以富力地产为例，其2020年所制定的发展计划就是主抓回款，下半年原则上暂停拿地，将工作重点放在“促销售，抓回款”上。

（三）完善全面预算管理制度

房地产企业需要以全面预算管理的要求为基础，对项目投资筛选、土地竞投、项目策划、规划设计、工程施工、市场销售以及物业管理等进行预算和控制。结合企业的筹资目标及规划，完成年度全面预算的编制，如拟定筹资方案，确定筹资规模、用途、结构及方式，完成对筹资成本及潜在风险的预估。同时根据不同项目的实际履约情况，完成相应费用的支出，避免一次性资金支出较大，导致企业的正常运行受到影响。此外，房地产企业还需要及时组织资金收入及催收销售回款，对资金支付进行严格的控制并实施审批制度，以构建严格的预算执行考核制度，对预算单位及个人展开考核，做到奖惩分明。

（四）拓宽企业的融资渠道，严格控制收支失衡

在生活水平持续提升的背景下，人们对居住环境的要求越来越高。房地产企业要不断提升项目工程的施工质量，并结合消费者的心理，有侧重地提升自身的施工技术及项目开发能力。同时，还要重视在股权融资、债券融资、投资基金以及信托等方面的拓展，就付款时间可与建筑企业协商垫资建设。中小型房地产企业可以通过联合开发的形式共担风险。房地产开发企业一定要做好资金平衡工作，重视在项目贷款、股权融资、债券融资等方面的拓展。在项目开发初期取得土地证时，及时与银行协调推进项目开发贷款，这样能有效获取较充足的流动资金以保证项目顺利推进；项目开发到预售期，企业要将抓回款作为首要任务，同时做好与各大银行的关系维护，确保按揭贷款能及时到账；项目开发到中后期，要积极开拓融资渠道，可办理租金贷等。房地产开发企业要从多方面着手准备资金，满足项目大量流出资金的需要。另外，房地产企业要从资金支付管控入手，在各项合同履约支付的条件设置上，充分科学地统筹资金支付条件，与建筑方等合作单位建立友好和谐的合作关系，在双方共赢的情况下，采用有效的融资支付方式来缓解支付压力。

（五）构建与资金管理相关的绩效考核机制

为了更好地实现对企业资金的管理，房地产企业应该结合自身的实际情况构建一个适合自身企业的动态绩效考核机制，随着企业的发展随时调整。应将员工的工作情况直接与绩效考核挂钩，并制定与之相匹配的奖惩机制，对表现优异的员工给予奖励，对态度消极的员工给予批评或惩罚。另外，在对资金管理人员展开绩效考核期间，不能根据一次绩效考核作决定，要展开多次考核，形成综合绩效。只有这样，才能够全面反映员工的绩效水平，并激发资金管理人员的潜能。

五、结语

房地产企业作为资金密集型企业，其经营发展期间面临的主要风险就是财务风险，所以应该关注风险控制工作，从加强资金管理入手，围绕当前企业存在的资金管理漏洞展开分析，以制定科学合理的资金管理策略为核心，以加强对项目可行性的研究、增强房地产企业内部员工的风险管理意识、完善全面预算管理制度、拓宽企业的融资渠道、构建与资金管理相关的绩效考核机制为重点，全面提升房地产企业的资金管理水平。