房地产企业税务管理与风险防范对策研究

邹宗萌

中铁置业亳州投资发展有限公司 安徽亳州 236800

税负的高低及税务风险的防范取决于事前筹划和事中执行。税务筹划是指纳税人（企业及其股东）在资本运营和经营活动过程中，基于税法的规定和纳税遵从，以统筹兼顾为原则，采取科学的方法设计合理的符合商业目的交易结构，以实现税负最小化、价值最大化的决策行为。

由于房地产开发所涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高，房地产企业历来都是税务稽查的重点。而纳税成本作为房地产开发成本极其重要的一项,纳税成本的降低,能有效促进企业降本增效,产能优化。所以,提高税务风险防范意识,加强税务管理,对房地产开发企业具有举足轻重的作用。

1 与收购项目相关的税务关注点

房地产企业由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点，容易发生税务风险，也是税务机关开展纳税检查的重点对象。为了帮助房地产企业更好地防控税务风险，综合多地税务机关和多家房地产企业税务负责人的意见，房地产企业税务风险点相对集中的环节有三个：一是取得国有土地使用权（俗称拿地），二是预售签约，三是完工交付。

1.1 拿地环节：扣除土地价款必须符合硬性规定

取得国有土地使用权，是房地产开发的前提。房地产企业一般通过竞价方式获取国有土地使用权后，设立项目公司，将国有土地使用权人变更到项目公司名下进行开发。在此过程中，房地产企业应注意设立项目公司不合规的潜在税务风险。

房地产企业应加强内控建设，将开发项目主要涉税事项及政策依据进行梳理，便于参照执行。为更好防范税务风险，可以考虑先设立项目公司，由项目公司参与土地竞价。倘若竞得土地后与其他企业合作设立项目公司进行开发，应确保符合140号文件的相关规定。此外，当出让宗地无法按期交付时，企业应及时与相关部门沟通，签署补充合同变更出让宗地交付时间，及时防范潜在税务风险。

1.2 预售环节：应收未收购房款应确认收入实现

房地产行业一般采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。在这个环节，产品还在开发建设中，相关税收政策会有一些有别于其他行业的规定，若不留意，容易发生涉税风险。在企业所得税方面，房地产企业应建立销售明细台账，详细记录合同约定付款时间等信息，以便能够及时确认收入实现，严格遵守相关规定，避免涉税风险。在房产税方面，房地产企业应严格遵守121号文件的相关规定，准确申报缴纳。

1.3 交付环节：未办交房手续也应履行纳税义务

在交付环节，不少企业忽视了相关政策规定，仅就实际交付业主的房屋收讫的销售款项确认增值税纳税义务发生[1]。还需注意的是，完工产品未办理交房手续，也应计算其此前销售收入的实际毛利额，同时将与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。

房地产企业开发产品竣工验收合格并办理不动产物权的首次登记后，应根据36号文件第四十五条规定确定纳税义务发生时间，计算申报缴纳增值税。实务中，纳税人发生应税行为，纳税义务发生时间的确定应按收讫销售款项、取得索取销售款项凭据、开具发票三者孰先的原则，准确把握。还需注意的是，开发产品符合规定条件的，即为开发产品已完工，无论是否实际交房，只要符合31号文件第六条规定确认销售收入实现条件的，企业都应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

无论是出于低价寻求土地资源，还是红筹架构搭建的目的，近年来房地产企业的集团内重组或者第三方收购行为持续活跃。部分中小型房地产企业为应对资金压力，力求短时间获取流动性，出售意愿增强，更加催化现金充裕、经营稳健的大型房地产企业的并购行为。因此充分了解各种企业重组方式的税务处理，有利于房地产企业在项目前期合理评估总体税务成本及项目收益，快速准确地做出投资决策。房地产企业在重组的过程中经常会涉及土地使用权或房产的转移，继而触发土地增值税、契税、企业所得税和增值税等纳税义务。为了促进企业改制重组、加强资源整合，财政部、国家税务总局出台了一系列支持企业改制重组的税收减免政策。

为了避免部分房地产企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，房地产行业也被戴上了“紧箍咒”，财税[2018]57号文（“57号文”）强调改制、合并、分立及通过房地产作价入股投资有关土地增值税暂不征收的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产企业的情形。即只要交易双方中有房地产企业，则免征土地增值税的优惠处理均不适用。因此，较多房地产企业在决定收购方案时倾向于选择股权交易。相较于资产收购，股权收购在过户时也相对简便、快捷。

如果只考虑收购阶段（即第一阶段）的税务成本，则股权收购方案较优。但如果公司收购项目的目的是为了进一步开发后出售，则需要考虑出售环节（即第二阶段）的税务成本。原因主要在于在股权收购方案下，第一阶段的收购溢价在税务上无法被确认为被收购公司的资产成本，从而导致在后期销售阶段的企业所得税和土地增值税成本大幅增加。

对于上市公司来讲，前述影响尤为重要。在收购后进行财务处理时，股权收购溢价有可能被确认为被收购项目资产的评估增值而分摊到被收购公司的资产成本，从而在结转项目成本时拉低被收购公司的财务利润指标。但如前所述，这块资产评估增值不会被接受作为税务成本，如果股权收购阶段溢价较高，在交房后被收购企业甚至可能会出现税前盈利，税后大幅亏损的情形。

综上所述，建议房地产企业在项目收购时做好项目测算，应在综合考虑包括税务成本在内的各项成本后，与转让方进行合理议价或敲定合适的收购方案。对于已完成收购的项目，则需积极考虑其他税务筹划方案，尤其是土地增值税。此类筹划启动的越早，筹划空间相对越大。

2 与增值税有关的税务关注点

2.1 增值税进销项流管理

房地产企业的开发和销售周期较长，在税法上要求企业在预售时先预缴增值税，交房后按照一般计税方法计算缴纳增值税。同时，房地产开发商又普遍存在对供应商压款的情况。如果在交房后产生销项税时，因为与供应商款项未结清而无法及时取得增值税专用发票，则可能在当期产生较大的增值税税款现金支出，增加企业的现金成本。房地产企业应合理规划完工产品交付和供应商付款的时间点，加强与供应商的沟通协调，以实现进销项的匹配，尽量降低增值税的资金占用成本。

2.2 征地、拆迁款和前期开发费用的抵扣

根据财税[2016]140号，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。针对企业前期发生的征地和拆迁补偿款，如果无法及时提供相关的协议和支出凭证等，房地产企业在采用一般计税方法计算增值税时，会面临较大金额的损失[2]。因此，对此类开支，应做好文档准备和保存工作，以备未来税务机关核查。针对拟收购项目，则有必要进行前期调查，以确保相关的资料没有缺失，从而避免在未来计算缴纳增值税时，产生额外的税务负担。

3 建立风险管理文化体系

为了有效控制税务风险，房地产企业应结合自身经营情况、税务风险特征和已有的内部风险控制体系，建立相应的税务风险管理制度。而全面税务风险管理文化则对企业有着广泛而深刻的影响，从而达到有效控制税务风险的目标。

房地产企业要建设税务风险管理文化，必须树立“合法纳税、诚信纳税”理念，树立良好的房地产企业税务文化。只有在遵守税收法律法规基础上构建的税务风险管理体系，才能够真正做到有效地降低税务风险。发展良好的企业税务文化，应重点做好以下几个方面的工作：一是公司董事会、经理层及项目领导层应提高纳税意识，树立正确的税收观，在税务文化建设方面发挥主导和典范作用；二是税务文化建设应纳入到企业文化建设体系中来，以企业“诚实守法、合法经营”的企业文化理念促进企业税务文化建设；三是增强企业员工的税收遵从意识，共同参与到税务风险管理建设中来；四是在遵守税收法律法规的基础上，积极开展税务规划，有理有节、合法合理地减少公司税收成本[3]。

房地产企业在树立依法诚信纳税意识的基础上，需要健全完善企业财务会计核算体系，对企业各项交易和经济活动真实、完整、及时地进行核算和反映，准确计算、及时申报、足额缴纳税款，健康参与市场竞争。在对交易活动进行调查和合同签订时，要重点关注对方的纳税主体资格，严格审查对方纳税资信情况，了解对方税收信用等级，防止对方转嫁税务风险，认真推敲合同条款，防止税收漏洞，尽量化解税务风险。同时，房地产企业要提高涉税人员的业务素质，树立税务风险意识，加强财务会计人员和业务人员的业务、税收法律法规、各类税收政策的培训，使房地产企业财务、涉税人员意识到提高税务风险意识的重要性，提高运用税法武器维护企业权益，强化房地产企业对纳税风险的规避意识与防范能力，同时也促进企业整体抗风险能力的提高。

4 借扶持政策，战“疫”纾困

为了助力打赢疫情防控的阻击战，各地财税部门结合实际出台了多项税收扶持政策，助受疫情影响纳税困难的企业纾困。建议房地产企业积极与主管税务机关和相关部门沟通，明确纳税困难的标准、减免的期限和申请的流程，争取最大程度的享受政策优惠：暂时推迟企业纳税申报，如土地增值税清算；适当降低企业所得税的预缴毛利率和土地增值税的预征率；房产税和城镇土地使用税减免；疫情定向捐赠享受企业所得税全额扣除。

真正的税务问题是解决不了的，能够解决的税务问题本身就不是问题，是个“误会”。应当把问题解决在萌芽状态。税务管理可以分为事前、事中、事后三个环节，事前方案设计要周到；事中合同内容要规范，会计处理要准确，纳税申报要及时足额；事后接受税务检查时应避免纳税争议。所以，税务规划要提前布局，真正起到“保健医生”的作用，重点关注事实认定、税法理解及适用。

在当前经济背景下，税收风险管控已成为越来越多的企业集团董事长与财务总监关注点，构建全新的税务管理思维也是每一位企业家的必修课。此次新冠肺炎疫情的冲击，给依赖杠杆运营的房地产企业带来了前所未有的挑战。疫情重压下的税收管理显得尤为重要，有助于企业缓释资金链的压力，把控风险，抓住机遇。立足于房地产企业在收购和日常运营中的税务关注点，通过合理的税务规划，减轻税务成本、提高税务效率、递延纳税义务的空间。疫情当前，更突显出对于房地产企业的资金管理及资金利用效率的高要求，结合国家长效调控管理机制，将科学合理的税务筹划纳入企业日常管理和运营中，能为房地产企业注入新的增长力量。