我国城市地下空间使用权估价研究综述

连 鹏 关文侠 曹艳红 李智佳 .安阳市国土资源调查规划与测绘院 .安阳市金土房地产评估有限公司

土地资源的稀缺与科学技术的进步是推动人类开发地下空间和利用地下空间的主要动力。尤其是我国正处于快速的经济发展和城市建设时期，土地资源的日益稀缺要求集约节约利用土地，作为立体利用的主要方式，地下空间开发利用较之传统的平面扩张势必成为今后的发展趋势；科学技术的不断进步又为地下空间开发利用的实现提供了技术支持。近年来，我国城市地下空间开发利用发展迅速，出现了形式多样的土地利用方式。地下空间开发的特殊性在于将土地利用的实现形式由二维变换为三维的同时，也将其价值评估的对象扩大到了立体空间范畴。因此关于城市地下空间土地使用权估价的探讨成为社会各界关注的热点，本文对近年来我国该方向研究进行了总结评述，以期为今后地下空间土地使用权有偿交易提供研究基础。

一、概念内涵及范围界定

关于地下空间使用权的概念，我国有包括地下空间使用权、地下空间利用权、建设用地空间使用权、基底使用权等基本概念提出。但事实上，土地本身是一个立体概念，它不仅包括传统意义上的横向面积要素，而且包括从地面向上、向下延伸一定幅度的纵向空间要素[1]。早期研究将地下空间使用权的性质界定为他项权利，其法理依据为《确定所有权与使用权的若干规定》中第54条具体规定。2007年《物权法》正式颁布，其中第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这一规定将地下空间使用权作为一种独立用益物权的身份得到“官方认可”。因此，地下空间的权属是一项独立的用益物权，与地表权属的本质是一致的。地下空间的特殊性，使其概念内涵具有特殊性，即以不妨碍地面利用为前提下，地下所确定的与已存在的物权相互独立，边界以投影占地的范围的建设用地使用权[2-3]。林国斌等将其直接定义为地下空间土地使用权，具体指在地表以下的地下空间所拥有的使用权，可以进行开发建设，能够独立占有，具有收益和处分的地下空间权益[4]。

按照形成形式或表达方式不同，地下空间使用权价格应包括评估地价、交易地价、宗地地价，以及基准地价、标定地价等。由于待估宗地区位条件、市场发育、开发成本、形状、面积等影响因素不同，基准地价反映土地市场中地下空间土地使用权的平均地价水平和变动趋势，用于控制宗地地价的评估范围；而宗地地价用来指示特定的、时效的地下空间使用权价格。

地下空间估价的客体范围如何确定？结合当前实际的开发利用形式总结，主要包括单建式和结建式两种类型[5]。地下空间单元是三维地籍管理在地下的最小单元，围绕如何建立三维地籍，刘敏、黄铎、夏登权等指出地下空间的边界范围可以通过测绘其三维坐标来确定，即除需要测绘地下空间的水平投影范围外，还应测量第三维的高程或深度[6-8]。对于已建成的地下建筑应以地下建筑的实际所及范围为界；对于建设的地下建筑，以审批过的三维用地范围为准，通过水平投影坐标、竖向高程(或起止深度)等确定其空间范围[9]。

二、估价思路及方法探讨

随着地下空间价格理论体系和内涵的不断更新和发展，相关专家、学者进行了很多有益的探讨与尝试。地下空间使用权估价技术思路及方法主要包括三类：第一类是基于我国传统估价思路及方法，主要包括剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法；第二类是通过引用国外地下空间估价模型并进行相应的修正，主要包括参考价格法、影子价格法、楼层效用比法等；第三类是将会计成本理论、工程造价理论、数理统计等应用于地下空间使用权估价，如财务净现值法、工程概算、回归分析等。

估价方法适用性上，地下空间估价与地表土地价格估价原理基本一致，现在实际应用中的地表土地估价方法同样适用于地下空间的价格评估。具体方法的选择时，主要取决于地下空间的功能用途和所在市场的发育程度。从方法适用的限制程度而言，成本法、市场比较法难度较大，而剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法是当前研究和实际操作中采用的主要估价方法。在空间立体地价体系建立的前提下，地下空间估价模型应用具有很大的操作便利性。此外，会计成本理论、工程造价理论、数理统计等专业方法在求取某些关键的估价参数、验证估价结果等方面具有显著优势。随着探讨的不断深入，相关研究开始关注将传统估价方法与空间估价模型以及包括数理统计等在内的其他方法进行结合，起到了优势互补的作用。如张岩、石忆邵、王文静、许寄托等的研究[10-13]，均不同程度地综合了传统估价方法、楼层效用比估价模型、特征价格模型等技术方法，对于当前地下空间使用权价格评估的研究思路拓宽及实践摸索起到了十分积极的推动作用。

此外，对地下空间使用权价格的影响因素进行界定，并对各因素的影响权重进行权衡也是当前研究的探讨热点。供需圈区位条件、开发后的功能以及地下建筑的建造成本等因素是评估地下空间使用权价格的首要考虑因素；其次，交通条件、人流量、商业繁华度、土地等级等因素依附上述因素，对地下空间价格的影响较为显著。

三、估价中部分关键参数的确定

地下空间开发的特殊性要求对其估价时必须考虑特殊因素的甄别及修正，除考虑传统方法中的影响因素外，还应重点考虑地下设施公益性质、地质水文条件、最佳地下深度、立体区位、相对交通条件等。因此对估价过程中成本、收益、还原利率、利润率等参数的选取，不应片面强调“区域平均值”或“社会平均值”，而应充分考虑待估个体的具体情况进行甄别并客观确定[14]。首先，地下空间开发的公益性要求必须对其评估价格通过容积率或其他折减价措施予以修正；第二，地质水文因素是进行地下空间开发适应性评价的重要因素，一般来说开发深度越深，施工条件越复杂，投资水平越高、利用效率反而递减；第三，进行深度系数修正，必须明确地下空间开发利用的最佳深度，即当地下空间开发的边际成本与边际价格相等时，开发地下空间才能取得最佳收益。

四、研究展望

在城市土地资源日益稀缺和社会经济快速发展的背景之下，地下空间使用权开发利用已经成为我国城市土地集约节约利用的重要途径，如何科学且客观的显化地下空间使用权价值，进而不断完善我国土地使用权有偿使用和交易制度。较国外而言，我国土地空间利用的理论研究起步较晚，实践操作形式较少，还未形成系统的、完备的估价理论体系。因此，之后可能的主要研究方向包括：

(一)立体地价理论体系的建立与完善

从当前我国各地方实践的地下空间使用权出让价格方式确定情况来看，基本上是直接采用地表的土地价格乘以相应的修正系数确定，估价理论指导意义并未发挥，其根源上是由于我国立体地价理论体系尚未建立完善。

(二)估价客体(对象)权属范围的界定方法

估价客体(对象)权属范围的准确界定是地下空间使用权估价的基础工作，这有赖于三维地籍、立体(空间)权籍的技术支撑。

(三)针对地下空间开发利用特殊性的估价修正参数体系研究

实际操作中，不同项目案例的修正必然不同，而当前又缺乏官方的政策指导依据或技术指南，造成实际估价工作难度很大，地下空间使用权价格的确定缺乏科学性，因此须加强地下空间使用权估价修正体系的㡱工作。

(四)估价结果的检验与论证

估价结果的检验与论证工作应是地下空间使用权价格评估的必要工作之一，一方面有利于增强估价理论体系的逻辑性，另一方面是有效检验估价结果是否客观显化地下空间价值的必要途径。■