营改增背景下房地产企业税务筹划研究

北京昊远置业有限公司

引言

税务筹划作为能够有效帮助企业节约不必要的税收，实现企业经济效益最大化的模式，受到了越来越多企业的欢迎。近年来营改增全面实施，房地产企业也需要根据营改增的要求，针对税法政策制定筹划对策，确保房地产企业在激烈的市场竞争中获得生存与发展。

一、税务筹划相关理论介绍

（一）税务筹划的基本概念

税务筹划概念源自西方国家，随着税务筹划在不同国家和地区的深入研究与讨论，目前税务筹划指的是在法律法规所允许的范围内，企业通过合理的筹划模式，提升经济效益，对企业各项管理工作进行统筹规划，从而降低自身的税务负担，增加税后效益。税务筹划与偷税漏税不同，税务筹划的前提是遵纪守法，是在纳税义务发生之前，对事项进行合理的安排。

（二）税务筹划的基本原则

目前我国税务筹划还不够成熟，随着企业市场竞争的日趋激烈，企业为了提高自身的经济效益就必须注重税务筹划工作，相应的税务策划机构也应运而生。税务筹划对专业性要求较强，如果企业开展税务筹划工作不遵守一定的原则，将给税务筹划工作带来巨大的风险，开展税务筹划工作主要遵循以下几方面的原则：

第一，合法性原则。税务筹划工作的各项事项都必须要合法合规，纳税人在开展税务筹划工作之前，必须要认真学习各项税法的规定，并对国家出台的各项公告认真了解，及时与税务机关沟通，明白税法的含义，按照法定的程序进行纳税申报，促使企业降低涉税风险。

第二，前瞻性原则。税务筹划中的筹划是要通过事先的安排与规划各项活动降低税负，税务筹划工作是对纳税人的各项活动事先进行筹划，从而降低整体的税负，提高企业的经济效益。因此税务筹划必须要在纳税义务发生之前开展。

第三，全程性原则。根据我国目前的税收体系制度，企业每个经营环节都可能涉及相应的税种，企业在经营活动中也会涉及不同的税种，不同税种之间的纳税期限规定也有所差距，因此在开展税务筹划的过程中，不能仅考虑到单一税种的筹划方式，也不能仅考虑单一的纳税期限。税务筹划是企业全生命周期的活动，企业应着眼于整体税负的降低，使税务筹划和企业战略相结合，实现企业利润最大化的目标。

第四，长期性原则。企业在税务筹划的过程中应长期考虑税务筹划的要素，将税务筹划理念贯穿于经营的全过程。税务筹划对于企业而言至关重要，影响到企业的税后收益，在税务筹划的原则之下开展税务筹划工作能提高企业的现金流，从而优化资本结构。

（三）税务筹划的理论基础

1.税收效应理论

税收效应包括税收收入效应和税收替代效应，对税务筹划而言，主要受到税收收入效应的影响。收入效应在经济学中指的是当商品价格上涨时，若在纳税人收入不变的情况下，纳税人可以购买的商品减少，相当于其收入下降，导致人们的购买力下降。税收收入效应理论指当纳税主体的税收支出增大时，相当于其总体收入下降。企业作为理性的经济人，在经营过程中必须要在合理合法的方式下降低税负，以提升其税后收益，这就需要企业通过合理合法的方式开展税务筹划。

2.税收调控理论

在市场经济背景下，国家根据所要达到的政策目标制定一系列的税收政策，从而对纳税人的各类行为进行相应的约束及调整。国家的税收政策是根据市场经济的状况决定的，税收调控对市场中经济主体都会产生同样的效力。纳税筹划是应对税收调控的积极反应，虽然税收政策对所有纳税人都会产生同样的效力，但是政府出于吸引投资等方面的考虑，会出台针对特定企业的税收政策与财政补贴，在一定程度上有利于地方经济的发展。

二、房地产行业涉税现状和税务筹划现状分析

（一）房地产行业涉税情况和税负

自从我国全面实施营改增之后，房地产在经营过程中的税种也产生了一定的变化。在流转税中，税种为增值税。增值税是针对房地产企业销售自行开发的项目时需要缴纳的税种。

在所得税中，房地产企业需要以境内和境外所得按照规定税率缴纳企业所得税，房地产企业的所得税收入来源于销售不动产、出租不动产等内容。

财产税收主要包括：第一，土地增值税。土地增值税是房地产企业在土地建设完成后的房产销售阶段缴纳，若房产用作企业福利、投资也需要缴纳土地增值税。第二，城镇土地使用税。城镇土地使用税税额根据地方政府的实际经济状况来制定，房企在经营过程中要缴纳城镇土地使用税。

行为税主要包括：第一，印花税。印花税是房地产企业在签订房屋买卖合同、转移产权书据过程中缴纳的。第二，耕地占用税。房地产企业在前期征用耕地阶段需要缴纳耕地占用税，税按照实际占用的土地面积为计税依据。第三，契税。房地产企业向税务机关缴纳的契税是为房屋购买者代扣代缴的，若企业取得土地使用权或接收房屋投资需要缴纳契税。第四，城市维护建设税。房地产企业缴纳的城市维护建设税是按照增值税为计税依据所缴纳的。

（二）房地产企业税务筹划现状

1.房地产企业税务筹划现状

在房地产行业执行营改增之前，房地产企业的各项收入也在逐年增长，税收占利润的比重也在增加。近年来我国房地产企业的税负加重，税收成本已成为与建安成本、土地成本并列的重大成本。在实施营改增之后，房地产企业的税务筹划重点也转为增值税筹划。近年来我国税收总量逐年增长，房地产企业的税收总量也在逐渐提高，房地产企业的发展对国家经济的重要性越来越高。近年来房地产企业的税收是国家重点管控的内容之一，不断增长的税负也为税务筹划留下了一定的空间。房地产企业在营改增背景下，需要减轻企业的税务负担，降低涉税风险。

2.房地产企业税务筹划存在的问题

我国税务筹划工作开展时间较短，企业还没有形成完整的税务筹划体系。大部分房地产企业经营者认为过重的税负会影响企业的正常经营，但是却很少有企业主动开展税务筹划工作。大部分房地产企业都没有组建专门的税务筹划团队来开展税务筹划工作，税务筹划工作仅由财务人员兼职进行。在纳税过程中，部分企业会通过向税务机关寻租来谋求便利，甚至部分企业偷税漏税，只有少数企业具有纳税筹划意识。虽然部分企业认为税务筹划很有必要，但由于人员水平有限，无法满足税务筹划的需求。由此可见，我国房地产企业税务筹划水平整体较弱，存在着较多问题。

3.房地产企业税务筹划的必要性

一方面，房地产企业涉及的税种较多，企业存在较高的税负压力。目前房地产企业税收成为我国税收的主要来源之一，近年来我国房地产行业高速发展，房地产行业在我国经济的发展过程中地位越来越重要，通过良好的税务筹划工作，能促使房地产企业良性发展，优化产业结构。近年来大城市房价居高不下，普通老百姓对房价压力无法承担，虽然房地产市场的泡沫较为严重，但是不可否认的是房地产企业的高成本使得房价居高不下。通过房地产行业的税务筹划工作能够减轻经营成本，有利于房价的下降，同时也有利于房地产行业的良性发展。

另一方面，房地产企业的课税对象复杂，纳税种类很多。房地产企业从经营开始的每一个环节都可能涉及税务，税务工作的风险点较多，企业开展税务筹划能够缓解各类风险，减少由于各类风险所带来的不必要支出或不必要的损失。在当代房地产企业必须建立良好的税收信誉形象，这也是获得银行贷款的重要指标。降低税务风险，有利于避免房地产企业的纳税形象受到损害，从而创造良好的税务环境。

4.房地产企业税务筹划的可行性

房地产行业作为营改增的四大行业之一，营改增为房地产企业提供了广阔的筹划空间。近年来我国税收法律体系逐渐完善，税制改革也逐渐规范，为房地产企业开展合理的税务筹划提供了保障。税法规定房地产企业销售自行开发的房产项目缴纳增值税。与营业税的全额增税不同，增值税实行差额征税。同时增值税的计算方法分为简易计税法和一般计税法，简易计税法按照销售额乘以对应税率，一般计税法按照销项税扣除进项税，作为计税依据，房地产企业的小规模纳税人适用简易计税法。因此，企业在选择纳税人身份时，也具有税务筹划空间。

在营改增之前，房地产企业的销售额按照营业税税率缴纳营业税。营改增之后，一般纳税人和小规模纳税人的税率不同，一般纳税人销项税可以进行进项税额抵扣，使整体税负下降。营改增改变了房地产企业纳税义务发生的时间；若出租或出售不动产，收到款项的时间为纳税义务时间，若在此之前开具了发票，则为开具时间；若预收款项，则按照交房的时间；若先开具了增值税发票，为开具发票的时间。

三、营改增政策下房地产企业主要税种筹划

（一）营改增后房地产企业增值税的筹划

1.完善纳税人身份选择

根据营改增政策的要求，纳税人可以选择一般纳税人或小规模纳税人的身份，房地产企业规模参差不齐，利润和进项税额取得也不同，基于节税的角度，房地产企业应该通过合理选择纳税人身份降低企业税负。如取得的进项税额较大，企业也可以将每个项目建立小规模纳税人公司单独核算，以此降低税负。

2.加强供应商选择

房地产企业进行进项税抵扣的前提是取得抵扣凭证。在选择供应商时，企业要偏向选择能够开具增值税专用发票的一般纳税人。但在实务中，企业也可以考虑选择小规模纳税人，虽然不能取得进项发票，但是小规模纳税人的折扣力度较大。部分房地产企业选择小规模纳税人采购原材料，通过买方优势压低原材料价格，提升企业利润。

3.合理利用税率差异

房地产企业的进项税主要来源于建筑业务和原材料采购。在外包签订合同时，应该将工程合同和材料合同分别签订，材料合同可以抵扣更高的税额，在政策允许的前提下，可以增大材料比例从而加大进项税抵扣额。

营改增之后，物业管理费属于现代服务业，与不动产销售的税率不同，部分房地产企业将物业外包，分别核算缴纳税款。在实施营改增之后，房地产企业可以通过物业公司来降低税负，在销售时将减少的销售款项转移到物业公司缴纳物业费，在一定程度上减少增值税税款的缴纳。

4.充分使用税收优惠政策

房地产企业在2016年4月30日之前开发的老项目，可以使用一般计税法，也适用于简易计税法，因此老项目的计税依据具有一定的策划空间，部分房地产企业可能既有老项目也有新项目，因此要进行合理的测算。营改增之前已开发完毕但未销售的项目，在营改增之后应选择简易计税，通过简易计税的方式降低总体税率。之前签订合同但还没有开发或仅部分开发的项目，在营改增之后应选择一般计税，通过取得后期的抵扣凭证降低税负。

5.提高精装修住房比例

房地产企业的精装修费用取得抵扣凭证可以进行抵扣。为了提高房地产房屋销量，同时形成价格优势，越来越多的房地产企业开始进行精装修住房销售。同时精装修住房能够获得更多的装修物料抵扣发票。因此，企业应该综合考虑精装修住房的比例，降低增值税税负。

6.改善销售方式

营改增之前，房地产企业在销售房屋时可能会通过赠送家电的方式来促销，在全面实施营改增之后，房地产企业赠送的家电也需要缴纳增值税，因此赠送家电已不符合当代的需求。房地产企业要转变销售方式，采用折扣销售减少应税销售收入，降低税负，房地产企业在折扣销售时要综合考虑各方面的税负情况。

7.延迟纳税义务发生时间

税务筹划目标之一是延迟纳税义务发生时间，房地产企业的预售制度使得增值税纳税义务发生时间提前，因此企业在销售过程中应该在取得进项税额时再收预售款。

8.加强沟通，确保税务筹划合规

房地产企业的税务筹划工作必须要按照税法的规定开展，但是对于同一政策税务机关和企业可能存在一定的理解偏差，同时税务机关有一定的自由裁量权，因此企业应该加强和税务机关的沟通，确保熟悉税法的要求，使增值税的税务策划合法合规。

（二）营改增后房地产企业土地增值税的筹划

土地增值税的征税对象是土地的增值额。土地增值税应税收入是转让房产及建筑物的全部收入扣除可扣除项目，包括土地价款、配套设施成本、开发费用以及相关税金。营改增后，房地产企业不再缴纳营业税。根据土地增值税暂行条例的规定，普通住宅增值税在20%以下免征该项税款，因此房地产企业需要通过合理的方式对土地增值税筹划。

第一，普通住宅独立核算。房企涉及的开发项目既有普通住宅也有商业用房，房地产企业建造普通住宅才能享受免税政策，因此如果房企项目中既有普通住宅也有商业住宅，那么应该将二者分开核算，从而享受税收优惠政策的利好。

第二，土地增值税增值率越高，征收比例也越高。部分房地产企业在计算土地增值税时，如果土地增值税在税率临界点时，应该通过降低销售收入或增加可扣除的成本来降低适用税率。

第三，房地产企业要合理开发代建业务，代建业务是企业与购买方签订协议，购买方提供土地和原材料，开发企业负责建造并收取费用。代建项目所有权未转移，因此不征收土地增值税。房地产企业在经营过程中可以选择代建项目，减少土地增值税支出。

（三）营改增后房地产企业所得税筹划

企业取得的国债利息以及居民企业之间的股息、红利免征所得税，因此房地产企业在资金充裕的情况下，可以购买国债或投资其他居民企业。同时政府补助、财政专项资金不征所得税，因此房地产企业要尽可能获得政府的财政资金支持。

另外，房地产企业要充分利用税收调整项目，例如对职工福利费、工会经费以及教育经费规定按一定比例税前扣除，职工教育经费差额部分允许在以后年度扣除。企业应该加大对职工的培训，将各项补贴计入职工福利，在范围内予以扣除。此外，房地产企业在经营过程中需要大量的资金，获得合法合规的凭证的借款，利息可按规定扣除，因此应在不增加财务风险的情况下，选择适当的银行借款。此外，公益性捐赠支出不超规定的部分可以予以扣除，因此房地产在进行公益捐赠的时候，要通过公益团体或政府部门捐赠。

（四）其他税种的筹划

房地产企业除了以上三大税种之外，还涉及部分地方性税种，这些税种筹划意义不大。对于城镇土地使用税而言，取得土地使用权后可能存在闲置土地，企业应避免土地的闲置，通过各种方式使土地产生收益，例如租借给农业生产者或其他公司，通过租借的营业收入提高企业的收益，在一定程度上缓解资金压力。

对于契税而言，若房屋的所有权未发生转移，则不征收契税，因此企业在获取土地使用权时可以通过股权转让的方式获得土地使用权。

印花税税率低，税务筹划空间较小，根据成本效益原则，房地产企业可以不考虑印花税的税务策划。房产税针对未出售的储量房，近年来房地产企业空前火热，存量房数目较小，因此税务筹划空间也较小。

结语

在营改增的背景下，房地产企业要加强对政策的学习，充分利用营改增的利好，规避税务风险，提升盈利能力。在营改增背景下探讨房地产企业的税务筹划模式意义重大，企业需要明确营改增后房地产企业可能面临的问题，并针对所存在的问题开展税务筹划的研究，以便制定相应的对策。