“营改增”对房地产与下游产业的减税效应分析

兰雄海 福建联美建设集团有限公司

引言

房地产业是我国的重要的支柱性产业，其在全国各省均有分布，且企业规模庞大，尤其是近几年内外因素的共同影响使得我国房地产企业流转环节增多，这在一定程度上加重了房地产企业的经济负担，不利于资金的有效分配。房地产企业不仅规模庞大，下游产业也较多，并且组成结构复杂。在“营改增”之前，房地产及其下游产业，因链条长、环节多，存在着重复征税的问题，加上其内部分工越来越细，无形中就加重了房地产及其下游产业的税负，而“营改增”之后，其行业内的税负有了明显的降低。但是就部分企业而言，其在税务管理及发票管理方面还存在一些问题，减税效应不明显，还亟待进行解决。

一、房地产与下游产业“营改增”的必要性分析

随着房地产行业的不断扩大和下游产业数量的不断增加，房地产的营业税计算也变得越来越复杂，并且其面临着重复征税的问题。

（一）营业税相对复杂且比较滞后

我国营业税的形成最早可以追溯到计划经济转型时期，营业税被提出以来取得了显著的成效，并有效地推动了我国经济的发展，在当时经济发展的情况下，营业税相对具有科学性，且符合当时的经济发展。但就目前的经济发展状况来看，营业税制已经不具有适用性，尤其是对于组成结构比较复杂的房地产行业来说，其涉及的下游产业不仅越来越多，其所涉及的合作方也越来越多，因此推动税制改革势在必行，“营改增”是社会发展的必然产物。

（二）房地产与下游产业存在严重的重复征税问题

就目前的税务机制来看，房地产行业的营业税与增值税之间存在一些问题，根据相关规定，房地产行业的销售属于销售不动产，房地产企业在销售房屋时，不仅销售地上的房产，还销售房产对应的土地使用权，这里的土地使用权从购买者来说是“转让”，从房地产方来说是“销售”，因此其营业税包含了土地税。同时，在土地增值税方面也存在着重复征税的问题，土地增值税不仅包含转让土地使用权税务，还包含土地附着物税务，因此房地产行业在销售房产时不仅适用营业税法，也适用增值税法，这就衍生出了重复征税的问题。

另一方面，房地产企业在销售房屋时不仅要按照建筑行业进行交税，还要按照销售不动产进行交税，并且纳税人要把建设成本一并加入进去，严重缺乏合理性。

二、“营改增”对房地产与下游产业减负增效的积极影响分析

事实证明，“营改增”后，房地产与下游产业的税负将明显降低，为企业预留出更多的资金供其周转，能够增强企业的效益，提升企业管理质量。

（一）资金流方面的影响

就房地产行业的税率而言，其在“营改增”之前营业税率为5%，而在“营改增”之后，房地产行业与下游产业的税制也发生了改变，根据法律规定，当房地产与下游企业收到预收款且未开具增值税发票时，企业可以按照预收款的3%进行预缴[1]。因此按照相关公式得出结果来看，“营改增”后的企业缴纳税额将明显低于“营改增”前的税额，因此企业可以预留出大量的资金来进行周转、投资，可以加强企业其他方面的建设，可以优化财务管理，进而促进房地产与下游企业的长久发展。

（二）对房地产与下游产业企业税负的影响

在2019年4月之前，房地产行业执行的是增值税率是11%，2019年4月之后，房地产行业执行的增值税率是9%，无论是按照哪一种增值税率计算，其与营业税相比，应交税费都有所降低。在“营改增”之前，房地产企业执行的营业税率为5%，按照相关公式计算，“营改增”后的缴纳税额将低于“营改增”前。在各项因素都保持不变的情况下，营改增前（价税合一）某企业某年应缴纳税额将会高于营改增后（价税分离）的应缴纳的税额。因此可以有效降低房地产行业与下游产业企业的税负，企业税负的降低会增加企业内资金的运转和流通，能进一步推动企业的现代化建设。

（三）对房地产与下游产业价格体系的影响

在“营改增”之前，房地产企业与下游产业在缴纳税额时考虑的要素比较简单，只需要考虑同期产品的价格和营业收入，而企业投入成本的金额与其应缴的税额之间没有太大的关联，营业税实行的是税内价，其在一定程度上不利于刺激消费。而在“营改增”后，一方面，企业所考虑的因素也相应增加，这在一定程度上增加了房地产企业管理的难度；另一方面，增值税层层流转、价税分离的特点也帮助企业节省了不少资金。

因此，从企业发展的角度来看，“营改增”不仅可以降低企业的税负，还可以促进企业转型升级、创新优化，进而有利于促进企业的健康发展。在另一方面，由于我国房地产规模庞大，其所涉及的下游产业也较多，从房地产生产环节上来考虑，工程建设项目的招投标、材料设备采购、管理、销售等各个环节也将得到进一步优化，其减负增效作用十分明显。

三、房地产与下游产业“营改增”的减税效应分析

实施“营改增”之后，房地产与下游产业的减税效应都十分显著，具体可从一般纳税人企业、企业销售房产、物业租赁业务、二手房交易等方面进行论述[2]。

（一）一般纳税人企业的影响

对于纳税人企业而言，实现“营改增”的主要途径是利用增值税发票来减税，纳税人企业面对的税种主要分为两种，分别是营业税和增值税，在进行营业税计算的时候需要格外注意，根据实际全部营业额进行计算，并根据实时税率来对税额进行计算，而增值税主要是计算增值部分，并通过进项税额抵扣来将税务负担降低。

采取SPSS11.0软件进行分析,计量资料(均数±标准差)表示,t检验,计数资料(n,%)表示,x2检验,P<0.05差异存在统计学意义。

（二）“营改增”对企业房产销售的影响分析

分析“营改增”对企业房产销售的影响需要结合实际例子进行分析，例如某个企业公司的写字楼出售，该写字楼的开发成本为4000万元人民币，销售价格为10000万元人民币，而该企业获得5%的增值税发票有500万元，获得11%增值税发票的为3500万元，而在销售过程中需要支出的费用主要有销售人员支出、管理支出、财务支出等合计1500万元，在销售过程中需要支付土地出让费用为1000万元，而整体销售增值税税率是11%，土地开发费用汇总土地增值税比例占10%，纳税人企业扣除20%，通过计算在进行“营改增”处理之前企业的总税负超过1943万元，其中营业税为500万元，城市维护建设税需要支付35万元，企业所得税超过517.88万元。在实行“营改增”之后总税负下降了约473万元，其中：土地增值税约为932万元，而城市维护建设费约为37万元，企业所得税约为500万元，整体企业税收负担明显降低，且有效减少了税额，这对于整体房地产行业有着较大的影响。

（三）“营改增”对企业房屋租赁业务产生的影响分析

传统的企业房屋租赁业务增值税征收方式与营业税征收方式统一，营业税都是5%的税率，而实施“营改增”之后，企业房屋租赁业务的营业税税率下降了0.24%，降到了4.76%，进而实现减免赋税的效果，因此下游企业中的房屋租赁的业务量会随之增加，整体经济效益和经济收入提升明显。

（四）二手房交易方面

“营改增”不仅对商品房、住宅有税收优惠，在二手房上面也有一定的优惠，一般情况下两年以上住宅享有免税政策，一些特定区域非普通住宅需要正常纳税经计算北京满两年以上的住宅如果以840万元出售，实行“营改增”前后个人所得税前后差距高达8万元，整体减税费高达11.4万元，对整体二手房交易市场有促进的作用。

四、个别房地产与下游产业“营改增”后存在的问题

（一）税负不减反增

针对房地产业、建筑业、金融业、生活服务业四个行业的“营改增”实施可以说是供给侧结构性改革的关键[3]。房地产行业所涉及的下游产业众多，其在管理税务方面需要考虑的因素也比较多，就房地产与下游产业而言，由于多种原因会导致企业税负不减反增，导致其出现这样的原因主要有两点：一是无法保障企业的进项发票能够顺利取得，二是受土地增值税的影响。

（1）无法保障企业的增值税专用进项发票顺利取得。房地产所涉及的下游产业比较多，有家居、建材、营销、家电等，部分还包括物业管理企业，这些企业由于规模及管理的因素会出现很多不确定性因素，房地产及其下游产业在发展的过程中会用到众多的泥沙、材料、装饰品，这些物品由于具有散乱性的特征，因此很难取得增值税专用发票。另一方面，房地产与下游产业还会用到大量的人力，人力资源的支出也很难取得增值税专用发票。

（2）土地增值税的影响。房地产及其下游行业缴纳的税额还受到土地增值税的影响，针对土地增值税，我国目前实行的是四级累进税率。土地的增值率越高其所要缴纳的税额也就越高，营改增之后，采用的是不同的计税方式，房地产及其下游产业在缴纳税额时可用开具的增值税专用发票进行抵扣，进而可以有效降低税额。但是就部分企业而言，其在增值税专用发票获取方面还存在一定问题，并且随着房地产规模扩大及土地效益的增加，其税负会出现不降反增的现象。

（二）存在虚开发票的现象

在“营改增”之前，房地产企业及其下游产业的进项发票只能作为“账单”进行使用，在“营改增”之后，房地产与下游产业的增值税专用进项发票的功能则有了进一步地拓展，相关企业在采购的过程中，如果取得增值税专用发票就可以抵扣增值税销项税额，取得的增值税专用进项发票越多抵扣的就越多，企业的税负也就越低。同时房地产行业所开具的增值税专用发票会影响到下游企业的抵扣，因此这就说明了进项专用发票的重要性。基于这样一种情况，很多企业都会为了谋取私利而开具假票、制造假票，接受虚开发票现象时有发生，会严重扰乱社会经济秩序。

（三）因贷款利息进项税额不能抵扣而增加资金成本

房地产企业与其下游产业具有很大的关联性，上游的建设状况及进项税额发票的开具情况会影响到下游[4]。针对房地产行业来说，其在开发建设时需要投入大量的资金，因此很多企业会选择从银行等金融机构申请项目贷款，同时贷款过程中可能发生各种手续费，在“营改增”之前这些进项税额都不得进行抵扣；在“营改增”之后，从其层层转移方面来看，这些税金最后还将由企业进行承担，但是其进项税额却无法进行抵扣，这就相应增加了企业运营成本。

五、房地产与下游产业“营改增”后的相关建议

（一）保证企业规范管理

企业需要明确增值税发票的使用方式，增值税发票可以在人工费、物料采购方面进行抵扣，因此在选择施工单位以及材料供应商时，需要选择能进行增值税发票抵扣的商家单位，并采用集中的方式进行采购，可以抵扣降低企业税负。在进行增值税发票申报的时候需要采用内部财务部门来进行“营改增”计算，进而适应这种新型税务制度，同时企业需要及时对各种物料或者人工进行结算并进行发票抵扣，在这个过程中企业需要做好项目核算工作，避免出现计算偏差。

同时房地产企业也可以针对性的对营销模式和营销策略进行调整，通过精装修对装修材料以及家具设备进行抵扣，不仅能提升销售量，而且能够降低纳税，因此企业需要科学制定税收筹划并科学制定销售计划进而实现盈利。

（二）科学进行制度调整

企业需要不断对新制度进行适应，从施工周期、项目合同时间等来对新旧项目的增值税率进行分析，项目可以按照5%征收率进行计算，新的项目可以通过11%来进行计税，在采购和核算规则上也需要不断进行优化，并对新旧项目税收进行分开管理[5]。

（三）加强增值税发票管控

很多企业通过虚开发票来提升增值税发票的空间，这种违法行为需要相关部门严格检查，并通过政策制度和法律法规对这种违法行为进行规范，可以使用合理手段避税，但是必须要在法律准许的范围内进行，如果出现违法现象要严格处理，必须补缴税款，并处以补缴税款的百分之五十以上至五倍以下的罚款及滞纳金，如果涉及金额较大需要联合司法部门进行协同执法。

（四）科学进行成本控制

为了缓解资金压力，企业需要科学进行成本控制，除了银行或者金融机构贷款抵押外，可以进行股权融资，并科学分配利润，同时在房屋预售的时候可以采用预收款来获取充分的资金来进行建筑施工，但是需要注意纳税时间，防止出现不按时缴费等现象。

结语

随着社会经济的转型和房地产行业规模的扩大，推动税制改革已是必然需求，房地产行业是我国的支柱性行业，其所涉及的众多下游产业也是国民经济的重要组成部分，因此实行“营改增”不仅是社会发展的产物，更是经济发展的产物。“营改增”可以有效降低企业税负，可以解决重复征税这一重要问题，有利于促进企业的长久发展。房地产及其下游企业还需要强化企业管理、严格控制增值税发票虚抵、采用合理手段控制成本，进而才能有效避免企业税负增加，才能更好地促进企业健康持续发展。