房地产企业成本管理结构分析

杨白杨 首创（天津）置业管理有限公司

引言

房地产行业是否能稳定发展，对我国社会经济的发展起到决定性作用。伴随着经济的发展，房地产行业从业人员较多，市场竞争较大。要想在残酷的市场中稳定发展，企业需在实践中不断完善自身的管理制度，加强成本管理，以市场经济为导向，建立一套完整的成本管理体系，保证企业不会出现过度浪费和资本未被利用等情况，实现可持续发展。

一、房地产企业成本的构成

（一）取得土地成本

土地取得成本主要包括土地出让金、契税和使用费等，房地产企业取得土地使用权的方式有协议、招标和拍卖三种形式，目前房地产企业所使用的主要是后两种。为了限制房地产行业近年来出现的浮躁现象，国家有关部门加大对土地的宏观调控的力度，使拍卖取得变成了大多数房地产企业取得土地的首要方式，导致开发成本中，土地取得费的占比不断提高。

（二）前期工程费

前期工程费包括临时设施费、三通一平费、规划设计费、勘察丈量费和报批报费等费用，在建设成本构成中，所占比例相对较低。

（三）安装工程费

安装工程费被认为是屋建造过程中的建筑工程和设备安装费用。主要包括主体安装工程费、地基及基础工程费、外立面工程费、门窗栏杆工程费、结构及初装修工程费、精装修工程费及其他建安工程费等，在整个施工工程中，成本中占比最大。

（四）公共设施建设费

公共设施费由公共配套设施费和基础设施费两部分组成。公共配套设施费在建设地内，建设的为住户提供配套设施和娱乐设施所产生的费用。而基础设施费主要包括配电、供水、燃气通信、景观等工程的建设费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例仅次于安装工程费用。

（五）开发间接费

开发间接费用是指在建筑过程中，并非利用在建筑上的费用。主要包括造价咨询费、技术咨询费、工程保险费、工程监理费和物业费等，在整个建设过程中所占成本比例最小[1]。

二、成本管理在房地产项目中的应用

（一）成本管理概述

成本管理是指在技术人员依托于现有技术，严格根据相关文件规定，科学合法地对建筑成本进行把控，进而明确出项目中的各项成本，然后依照相关成本控制方法，控制企业运行各个环节的费用支出。实行成本管理的基本目的就是通过降低资源消耗，来提高生产效率，从而提高企业的经济效益。如果企业管理人员对成本管理的概念不清晰，机械性盲目性地执行成本管控，就会给企业带来新的风险。根据当前房地产行业的结构差异，建筑的开发会应用不同技术，造成房地产企业建设项目成本差异较大，增加管理难度。

房地产企业在项目的施工过程中，每个项目各为主体，因此就会产生时间和空间上的施工差异，并且成本会在地产项目的开发每一个阶段中形成，把控难度相应提高[2]。

（二）事前成本管理

在建筑开发建设之前，房地产公司需要慎重严谨地对项目进行筛选，在这个过程中，房地产公司需精准把握客户需求，经过对市场进行调研分析，才能对项目有一个精确的定位，同时对项目带来的利润和收入进行评估，尽可能降低潜在风险的发生。在施工前的分析调查时，房地产企业应根据项目实际情况，制定最为科学合理的投资方案，更好地做到施工成本的管控。在方案选择时，拨款的额度由房地产企业根据施工方案中的具体内容和流程决定，这样才能达到工程质量达标，工程投入最小。在房地产企业的投标阶段，公司可以经过对比，以及对市场口碑的了解，在众多施工单位中选择一个报价最合理，服务态度和质量最好的施工单位，签订建设合同。在项目的竞标阶段，鼓励所有单位去公开竞争，优化招标流程，保证招标环境透明化，企业之间凭实力公平竞争，才能为公司在复杂的市场中选出优质的施工单位，确保工程的施工质量满足用户需求。

（三）事中成本管理

建设过程中，成本管理策略要根据项目的具体情况进行制定，科学合理地对施工成本进行管控。事中成本管理是房地产企业经济效益的决定性因素，当前情况下，大多房地产企业持有的资金都不足以支付施工中的全部费用，这时企业就需进行外部融资。在融资工作开展之前，要对风险和经济效益进行评估，做好企业内部的资金管控和成本管理，避免出现融资量过大的情况。开展施工时，需消耗大量的资金，同时占用大量的时间，人力和物力，形成一定管理风险。房地产成本管理人员在事中需要发挥管控成本的作用，合理控制成本，提高企业的经济效益。

（四）实施成本管理的策略研究

房地产的成本管理过程要贯穿从项目竞标后到竣工交付前的全部阶段，因此企业需做到成本的全程管控。在这个过程中，房地产企业内部需通力合作、互帮互助，来确实落实成本管理制度的实施。对于房地产企业来讲，首要目的是要满足消费者对住房的需求，兼顾公司利润，降低外部环境的影响，给企业留有一定的利润。成本管理也有助于企业施工质量和工作效率的提升，在制定成本管理方案时，切实保证成本管理方案与企业战略相结合，避免出现为了降低成本，而导致偷工减料的问题出现，提高项目质量，促进房地产企业长期发展。

三、房地产企业成本管理结构上现存问题

（一）成本控制意识不强

成本管控意识不强是所有房地产企业中存在的普遍问题，现阶段项目利润回报率较高，发展形势一片大好。一方面致使很多企业忽略了成本管理，进入企业管理的误区，本着开发就能赚到钱的错误思想，使房地产行业发展畸形化。另一方面，房地产企业缺乏与原料供应商的沟通，压低投标价，没有考虑到原料的利润问题，从而出现原料以次充好，偷工减料的现象，导致后期在维护上投入大量的费用，给房地产企业的发展带来巨大的隐患[3]。

（二）缺少科学的控制方法

很多房地产企业缺乏专业的成本管理人员，成本管理指标单一，不能有效解决成本管控中的风险。企业没有科学的指导，不能对项目成本数据进行统计分析，在项目完工后，出现利润和预期相差较大的现象，再回过头来查找账目问题。成本管理缺乏科学性、时效性极大程度上抑制了企业的发展速度。

（三）成本管理难以落实到实践中

施工环节是控制成本的重要环节，在施工过程中，施工方往往会以提高工程质量为由，要求现场调整施工方案，加大成本的投入。如若不加以严格管控，就会造成成本不可控，这对施工中的成本管理实施情况有很大要求。项目招标时期，为了抢占工期，很多项目未进行充分分析调研，随后便匆忙地进行设计，迅速开工。这种盲目追求速度的施工方式，会导致项目定位不清晰，很难对其成本进行管控，出现成本超编的问题，需调整总体方案，影响开发效率。

四、房地产企业成本管控的意义

（一）成本管理是企业发展的基础

房地产行业的运营是一个长期而又漫长的过程，前期资金投入量大，资金回流慢。但随着国家对房地产市场的宏观调控，加强银行、房贷紧缩，导致房地产企业的利润受到严重影响，部分房地产项目因资金短缺导致崩盘。在这一情况下，房地产企业需加大成本管理，扩大外部融资，避免出现资金链短缺，危及企业发展的问题。

（二）成本管理是企业增加利润的核心

房地产企业成本管理能力的好坏，直接影响企业获取利润的多少。现阶段评价一个企业的重要指标就是企业的利润增长率，因此如何在保证施工质量的前提下，降低成本，提高利润就成为企业面临的首要问题，这也能反映出企业的管理水平。企业也不能一味地追求低成本，导致施工质量下降，会使企业增加在后期的维护费用，企业的名誉也会受到影响[4]。

五、完善成本管理的措施

（一）制定科学的成本核算制度

房地产企业需建立一套科学完善的成本管理体系，保证企业成本管理的顺利开展，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。房地产企业实施成本管理有利于对项目全过程的财务支出、人力物力消耗进行全方位的管理，并可以根据发展现状及时进行调整。成本管理贯穿了房地产行业的整个发展过程，因此企业需做到上下一心，统一指挥，建立科学完善的成本管理制度。

（二）创新房地产企业成本控制方法

在房地产行业中，成本管理的方式有很多种，但有些企业不适用当下流行的一些方法。这就需要企业根据经济情况，创新出一套适用于自身的成本管理制度。例如全面成本控制、标准成本控制和作业成本法的方法，这些方法各有所长，企业需合理进行选择，提升成本管理能力和水平[5]。

（三）加强成本管理人才队伍的建设

房地产企业成本管理工作专业性较强，对管理人员的要求较高。因此企业需招聘专业能力强、有责任心的高素质人才，并为其改善福利待遇，提高升职空间。

企业需鼓励从业人员参加专业培训，提高自身技能，在工作中不断积累成本管理经验，企业还需密切关注管理人员的道德思想，全方面提升财务工作人员的水平，培养其大局观念。

结语

成本管理是房地产企业实现财务目标的重要手段之一，是企业管理的核心所在。随着房地产市场的成熟，行业发展情况必然会成社会的焦点，企业要想获得更多利润，必须要从建立制度、确切落实和培养专业人才等方面入手，全面提高房地产企业的核心竞争力。财