住宅小区改造工程造价控制研究

刘剑花

（山西嘉盛工程咨询有限公司，山西 阳泉 045000）

1 规模目标

以质量为保证实现城市跨越发展。进一步优化产业结构，大力发展新兴工业与现代服务业，创造更多就业岗位，增强城市辐射能力。进一步拓展城市空间，集聚人口。至2020年将阳泉中心城区建设成为人口达到100万的区域中心城市。

2 社会服务目标

以社会公平为导向实现文明社会。进一步完善城市功能，加强城市公共服务设施和基础设施建设，提升教育医疗等服务水平；不断改善居民住房条件，增强低收入群体的住房保障，提高公共交通服务水平。将阳泉中心城区建设成为社会和谐、保障完善的休闲宜居城市。

3 生态环境目标

以绿色、低碳发展为途径实现生态文明。倡导绿色发展，集约利用土地，节约利用资源；进一步加强城市绿化，提高环境质量，完善城市基础设施。将阳泉市建设成为资源节约环境优美、特色彰显的“国家生态园林城市”本着因地制宜、实事求是，按照“安全、适用、经济”的原则合理确定建设方案，在完善功能的基础上，尽量做到投资节约。

项目通过环境综合治理，景观整治提升，可有效地改善项目区生态环境和生活环境，提高项目区周边居民的生活质量。

4 住宅小区改造工程造价失控因素分析

如阳泉矿区旧小区改造工程，建设内容分为三个片区共21个住宅小区进行施工。主要工作内容包括拆除旧路新做59171m2，围墙新做2930m，铁艺围栏新做8115m，路灯安装461盏，新建门岗1524m2及原有门岗修缮，车棚修整1100m2；外墙粉刷68.8万m2，楼道内墙粉刷30.5万m2，楼道栏杆油漆4.7万m，更换楼道窗2400m2，楼道灯更换9400盏，对讲系统528套；草坪绿化3.5万m2，水管3670m；室外监控系统20套，车辆门禁系统38套；消防及防雷设施修整；化粪池修缮清掏，污水管维修疏通4911m，落水管新做3273m。在诸多住宅小区改造工程中，大量存在着工程造价失控的问题与情况，而一旦工程造价失控，就会严重影响到住宅小区改造工程的具体施工效率与质量水平。文章本部分将对住宅小区改造工程造价失控因素进行分析。

4.1 设计阶段因素分析

一般而言，需要进行改造工程的小区多为老旧小区，其建筑数量多，配套系统多。在对老旧小区进行改造中，多是在原有的建筑基础上进行施工，这样的改造方式对于设计的要求更高，除了需要满足老旧小区原有使用功能规划外，还需要对小区改造后的整体效果进行考虑，尽量达到和谐统一。根据相关的统计资料显示，在改造工程建设的各个阶段中，设计阶段对于整体造价的影响达到了3至7成。显然，住宅小区改造工程的设计阶段是至关重要的，由于大部分进行改造的住宅小区建设年代长久，原始资料存在遗漏或是丢失，因此在设计阶段中常常出现设计不全面、漏项等问题，导致改造工程造价失控。

4.2 招投标阶段因素分析

住宅小区的改造工程需要依照我国相关法律规定进行招投标工作，一般采用工程量清单报价模式。在实际的招投标阶段中，住宅小区的改造工程常常出现以下问题：一是改造工程对象多为建成时间较久远的工程，原始资料不全，导致造价估算准确性下降。二是设计人员未能彻底研究改造项目，设计的文件存在疏漏与错误，使得招标文件工程量清单内容不全，影响造价估算。三是为了节约资金，选择最低价格中标单位，在实际的施工时出现清单外项目内容，导致造价增加或是工程施工期延长。

4.3 施工阶段因素分析

施工阶段是住宅小区改造工程的实体形成阶段，也是人力、物力、财力资源消耗的最主要阶段。改造工程在施工阶段中出现造价失控主要有以下几个方面的原因：首先是改造工程前期资料不全，设计深度不足，导致在现场施工中，必须要根据现场实际情况酌情进行项目的变更，这就导致了工程造价的增加。其次是施工单位资质前后不一情况，在施工中，往往存在着一级资质企业投标，二级资质企业施工的情况，层层外包转包，不仅增加了工程的造价，也影响到了工程的管理与施工质量。最后是施工现场的控制经验不足，对于施工现场的潜在风险预估不足，导致造价失控情况出现。

4.4 竣工结算阶段因素分析

竣工结算阶段是住宅小区改造工程造价控制的最后一个阶段，也是最为重要的一个环节。竣工结算反映了住宅小区改造工程的实际造价情况，必须要对竣工结算资料进行收集和整理，包括设计变更、竣工图以及现场签证等，从而避免出现工程量重复计算等问题。

5 住宅小区改造工程造价控制方法措施

根据上述的改造工程造价失控阶段因素分析与实际的改造工程施工情况，对住宅小区改造工程造价进行控制的方法措施可以从整体决策控制、设计阶段控制、招投标阶段控制、施工阶段控制及竣工结算阶段控制五个方面进行应用。本次将对住宅小区改造工程造价控制方法措施进行阐述。

5.1 工程投资的整体决策控制

由于众多传统因素的影响，小区改造工程中的建设工程投资决策控制并未受到和引起相关工作人员足够的关注和重视。许多单位对于改造工程的投资预算估算的审批不认真，导致决策阶段所核定的投资无法发挥项目投资控制的作用。因此改造工程的投资计划需要符合小区改造的实际情况，满足改造工程的实际需要。在确定住宅小区改造工程的投资计划时，应当注意两个方面的问题：一是建设单位在编报投资计划时，需要严格按照设计图纸或是设计方案进行批准，对施工过程中的工程内容与费用进行全面分析，尽可能减少计划外的费用。二是相关审批部门要对投资计划进行审核与批复，减少不合理的项目投资内容，从而控制造价。

5.2 设计阶段造价控制

在住宅小区改造工程项目确定后，就需要对设计阶段投资进行控制。具体而言，在设计阶段进行投资控制，需要相关施工单位广泛收集资料，并根据资料完善设计方案。住宅小区改造项目往往较为复杂，因此做好其设计工作与设计投资控制，必须要搜集有关资料并进行整理分析，从而在资料的帮助上不断完善和优化设计方案。同时，住宅小区的改造需要听取不同业主的意见与建议，比较各个设计方案的合理性、经济性及社会效益，并对影响造价的因素进行充分考虑，减少后期设计项目变更问题。

5.3 招投标阶段造价控制

在住宅小区改造工程中，施工单位的选择需要实行招投标管理制度，通过招标的方式最大程度地降低住宅小区改造工程的造价成本。招标文件需要明确招标的范围、工程量清单、合同主要条款等内容，并详细列出工程的要求，减少潜在风险发生的概率。在评标中，需要遵循公开公正公平的原则，在保证施工质量与施工进度的前提下，充分考虑各个施工单位施工方案的可行性，选择合理的中标单位。

5.4 施工阶段造价控制

住宅小区改造工程的施工阶段在很大程度上影响着造价，甚至起到决定性的作用。由于住宅小区的改造工程存在许多不可预见性和复杂性，其涉及到的工程量巨大且范围广，在施工中经常会因为多种因素而导致原有设计变更。因此，在住宅小区改造工程的施工阶段中，相关施工单位必须要严格按照施工的计划规划进行。对于施工中必须要进行变更的部分，则需要充分对变更原因进行分析和论证。除此之外，施工现场需要严格遵守签证制度，并做好监督管理与验收工作，在每一个工程量清单子项目变更时，工程师需要对变更价格进行预估，计算变更项目对于工程造价的影响。

5.5 竣工结算阶段造价控制。

竣工结算是住宅小区改造工程中十分重要的一个环节，其反映了小区改造工程的实际造价。与新建工程项目相比，住宅小区改造工程的结算难度较大，因此在工程结算中，造价工程师需要深入施工现场，了解现场情况，熟悉市场价格，并对此进行工程量清单的核对。同时，造价工程师还需要建立工程量清单核对制度与内部复核制度，并严格执行。最后，在进行工程的竣工结算时，要做到材料调价有依据，并对工程量清单正确性进行检查，在此之后根据小区改造实际情况制定合理价格，从而精确控制小区改造工程造价。

6 结语

总而言之，住宅小区改造是满足我国城市现代化发展的一个有效方法，能够显著地改善居民的居住环境，提高人民生活水平，满足人们日益提高的居住环境要求。但是由于住宅小区改造工程涉及到诸多方面，有着综合性、专业性的特点，在具体的施工中经常会出现多种问题，提高工程的造价，给各方面参与单位带来损失。文章对此进行分析研究，对住宅小区改造工程造价控制进行探究，对其控制策略方法进行总结，希望能够帮助有效控制改造工程造价，提高改造工程的整体质量水平。

该项目在实施过程中可能个别群众不满意，有引发矛盾冲突的可能。因此必须采取必要的防范和化，避免这些社会稳定风险的发生。在积极落实相应的宣传解释，及时发现新隐患，调整完善相应的防范措施和应急预案，更好的维护社会的稳定和谐发展。