房地产经济发展的波动因素分析与对策

【摘要】房地产经济发展是国民经济发展的重要支撑，房地产经济波动性影响国民经济健康发展。对此，必须要认识和掌握房地产经济的波动性因素，从房地产经济健康合理的方向出发，分析房地产经济波动的规律和特点，探索房地产经济高质量发展的有效对策。

【关键词】房地产经济;波动性因素;对策

我国是人口大国，在“居者有其屋”的传统理念影响下，房地产经济在国民经济快速发展的背景下获得巨大的发展空间，并迅速成为我国经济社会发展的支柱性产业。近年来，我国房地产经济呈现出过快、过热的趋势，2020年，我国房地产开发投资达到14.1万亿元，且较去年增长7%，对国民经济的贡献率为7.34%。在新冠疫情背景下，仍然呈现出强劲的发展态势。然而，进入2021年之后，秉持着“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，各地相继出台房地产交易指导价，诸如深圳、北京、广州等地房价回落明显。可见，房地产经济波动性较为明显。对于需求者和投资者而言，必须要把握住房地产经济发展的波动性因素，才能有效引导消费需求，实现房地产经济的健康、持续、高质量发展，满足人民日益增长的美好生活向往。从市场经济的本质来看，波动性是市场经济发展的常态。对于房地产经济而言，就是要把握其内在的波动性规律，厘清其上下震荡中蕴含的微观经济运行状态，才能为房地产经济发展提供有效依据。本文正是基于此，分析和梳理房地产经济发展的波动性因素，并从国家政策、消费需求、房地产健康发展等视角出发，探索房地产经济高质量发展的有效对策。

一、房地产经济发展对国民经济发展的影响分析

（一）房地产是国民经济发展的重要支撑

俗话说：“居者有其屋。”在中国，由于受传统文化观念的影响，拥有适合居住的房子是每个居民的梦想，在这样朴素观念的影响下，房地产因我国人口基数大而获得巨大的发展空间，成为国民经济的重要支撑。何谓“国民经济”？简而言之，即是由各行各业构成的各个经济部门的总和，是一个国家内部各种经济主体从事国家社会经济活动的总称，它的基本构成单元是各个企业、事业和行政单位以及居民户。近年来，随着我国国民经济的快速发展，房地产市场火爆，实现房地产经济的跨越式发展。数据显示：1990年，我国房地产建造总额为1000万平方米;2018年，达到了17亿平方米，如此规模的增长，世属罕见，无疑，房地产经济已然成为国民经济的重要组成部分。2020年，我国房地产开发投资达到14.1万亿元，且较去年增长7%，对国民经济的贡献率为7.34%。据表1所示，我国房地产行业2010年的增加值仅为23569.9亿元，GDP占比为5.71%，然而，在十年之后的2020年，房地产行业增加值为74533亿元，GDP占比为7.34%。可见，我国的房地产行业发展成果显著，总体处于上升的态势，对国民经济的奉献率日益增强。

（二）掌握影响房地产经济波动因素的意义

市场经济是一种根据供求情况变化的波动性经济。从我国房地产行业来看，虽然处于长期上涨的态势，然而，在长期上涨的过程中，上下波动性现象是一种常态。因此，对于一名房地产行业从业者而言，必须要深刻分析房地产经济波动对于国民经济的影响，通过纵向、横向的分析来发现房地产经济波动的规律和特点，进而避免房地产的波动性对国民经济发展造成不利的影响。从我国房地产行业的发展状况来看，处于一种房地产经济过热的情况，大中城市房价高企，国家层面提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，甚至部分城市发布了房屋售卖指导价，一边是房价过高，一边是国家调控，购房者怕买贵了，售房者怕卖低了，买卖压力明显。基于房地产在我国国民经济的比重以及波动性对国民经济的影响，必须要深入掌握房地产经济的波动性趋势和特点，切实对房地产波动性进行深入分析，以期满足人民群众美好生活的向往，推动房地产行业稳定发展。

二、房地产经济发展的波动性因素分析

（一）供求因素

供求因素是影响房地产经济发展的根本性因素。在市场经济背景下，房地产市场的供求关系决定着房地产经济的走向。假使房地产经济的总需求量与总供给量不平衡，那么，就会导致房地产价格的波动性，当供小于求时，价格上涨，当供大于求时，价格上升，这是价值规律的本质属性。必须看到，无论是房地产的供给因素抑或是需求因素，其影响因素不可谓不多，包括城市人口基数变化、劳动、技术以及资金等方面的变化等等，都會引发房地产经济的供给需求变化，使房地产呈现出曲线变化，造成房地产经济的波动性。

（二）收益率因素

在市场经济中，由于价值规律的作用，高收益的行业显然会激发更多的投资者涉足，从而推动行业由不饱和向饱和的方向发展。一般情况下，房地产的收益预期较高，就会激发更多的投资者和开发商增加投资，不断扩大房地产经济的发展规模，相反，一旦收益降低，投资就会减少，进而引发房地产经济的波动性。无疑，在我国房地产经济发展中，收益率因素是一个影响波动性的重要因素，诸如鄂尔多斯、北海等城市，因房地产收益率较高而投资较大，然受人口因素、产业发展因素等方面的影响，房地产存量过大，去库存压力较大，对房地产价格影响较大。

（三）投资因素

投资是市场经济的一种常见现象。在当下的中国，房地产在一些大中城市，并不是作为一种生活必需品的面貌出现，而是作为一种投资产品，正是越来越多的投资者将房地产作为一种投资，推高了房价，促进了房地产的繁荣。然而，一旦房地产行业的投资减少，进入萧条期在所难免。因此，在分析房地产经济波动性时，必须要深刻认识房地产投资的变动与经济周期往往都是同向共振的，投资活跃，价格上涨，投资停滞，价格下降，这是房地产经济发展中需要了解的现象。

（四）经济因素

从我国房地产经济发展的情况来看，经济社会的发展是推动房地产经济繁荣不可忽视的因素。改革开放以来，我国经济发展成果显著，实现了四十余年的经济高速发展，即使是在2020年，受新冠病毒疫情的影响，我国经济发展一枝独秀，成为全球唯一一个保持经济正增长的国家，经济增长率为2.3%，经济总量突破百万亿。正是经济社会的快速发展，实现了房地产经济的繁荣。回顾历史，无论是美国的大萧条抑或是日本20世纪90年代之后的经济下跌，无一例外对房地产经济发展产生决定性影响，房地产发展陷入停滞状态。因此，经济因素是影响房地产经济发展波动性的关键性因素。

（五）政策因素

基于人民群众美好生活的向往追求，如何满足人民群众的合理房价需求，实施对房地产经济的调控，是我国政府工作的重要方向。针对房价过高对人民群众的经济压力，合理调整房地产经济成为政府经济工作的重点。因此，为抑制房价过高，政府层面出台产业政策、货币政策、政府指导价、财政政策等等，以此达到抑制房地产经济泡沫的目的。无疑，政府对房地产经济的宏观调控，难免会引发房地产经济的波动性，出现房地产经济的波动性现象。

三、应对房地产经济发展波动性因素的对策分析

（一）加强政府部门政策调控

价值规律是“看不见的手”，调控着房地产经济的发展。然而，“看不见的手”亦是造成经济危机的重要推因，因此，开展宏观调控是必然要求。针对我国房地产经济的波动性，必须要强化政府对房地产经济发展的政策调控，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念，出台控制房地产经济过热发展的政策，引导房地产经济向健康、稳定的方向发展。首先，要建立市场监督机制，对房地产经济波动性进行监督，防止房地产经济波动性过大，促进房地产经济快速平稳发展。其次，要建立科学合理的限购政策，满足购房者的刚性需求，防止房地产经济的炒作，避免房地产经济泡沫化，利用户籍手段、货币政策手段、银行机构、公积金管理机构等强化对房地产经济调控，确保房地产经济稳定发展。最后，完善房地产税收体系，税收是实现房地产经济调控的重要手段，在房地产经济过热的阶段，要综合利用房地产过户税、房地产税等手段来加强调控，避免加大房地产经济市场的波动，引发社会矛盾，对房地产市场经济的发展造成不良影响。

（二）加大保障性住房建设力度

保障性住房是对人民群众住房需求的一种保障性满足，是实现居者有其屋的重要工作取向。因此，在房地产经济过热的背景下，避免房地产经济的波动性过大，建设保障性住房是必然选项。对此，国家层面要出台保障性住房的相关政策措施，以普通性住房建设为重点，选择科学、合理的房地产投资政策，利用宏观调控和市场机制两大途径，推进房地产业发展，不断调整和完善房地产经济的状况，确保人民都能安居乐业。在扩大存量的同时，还必须要做好保障性住房向弱势群体倾斜的工作，制度出台满足不同人群申请保障性住房的措施，开展科学调研，出台合理举措，让每一位到城市工作的人都能享有平等的居住权，以避免社会矛盾激发，保证房地产经济的健康、可持续发展。

（三）调整房地产投资政策

当房地产投资演变成房地产投机，房地产经济的波动性必然受到较大影响。当前我国的房地产市场，与房地产投资过热不无关系。因此，政府部门必须要重视房地产投资中存在的一些问题，譬如：房地产投资主体结构变化、房地产投资规模变化、人民群众的投资结构等等。无疑，从我国当前的情况来看，将房地产作为重要的投资产品是推高房地产经济的重要原因，更为重要的是，无论是企业、抑或是一般投资者、普通民众，都将房地产作为投资首选。显然，这是房地产经济非理性发展的信号。故而，必须要调整房地产投资政策，重视房地产行业的发展战略，适当的调整政府投资，及时的完成土地开发以及安居工程等政府型房地产开发活动，并且实现对房地产投资行为的间接调控工作。

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作者简介：

路译涵（1981.12——），女，青岛大信房地产土地资产评估有限公司，汉族，本科学历，研究方向：房地产经济及评估等。