物业前期介入规划设计各项工作开展研究

吴翰

摘要 物业前期介入规划设计的各项工作开展是物业管理的重要组成部分，由于物业前期介入工作的效果会对后续产生直接的影响，所以物业公司要对前期介入过程中各项工作的开展给予足够的重视。物业前期介入的各项工作需要从多方面入手同时也要做好科学合理的规划设计，下面我就对此展开了相應的研究。

关键词 物业前期介入 规划设计 工作

物业前期介入规划设计各项工作的开展包含的内容有很多，下面我就对此展开了研究。

这一阶段是整个物业前期介入的首要阶段，这一阶段的规划设计对后续的共享工作开展会产生直接的影响。以万科物业为例，其前期介入的规划设计阶段主要包含六方面的内容，下面我就对此展开了相应的研究。

第一方面是整体布局层面，这是对整个园区的整体进行一个系统性、科学性的规划设计，遵循整体性、科学性的原则。

第二方面是安防消防层面，这是确保园区安全的重要保障同时也是获得住户以及客户信任与支持的重要基础。安防系统不只是传统简单的视频监控和围墙铁丝网，还包括很多高科技的防护技术，例如红外线探头、红外线报警系统以及夜间红外感应都是确保园区安全的重要技术手段。另外小区的出入门方式也是安全防护的重要组成部分，其中电动门和磁力门是比较常用的出入方式，但其二者又具有不同的利弊，所以需要物业管理中要对其进行有针对性的研究。电控门禁系统要定期进行维护，确保其正常运行尤其是在停电之后要保持开启状态。还有一楼住户外的围栏也要设置相应的报警系统，为了能够在夜间确保园区的安全，大都会选择红外线报警系统。在地下车库的出入口以及一些角落更要设计一些高清晰的摄像头，这样才能将整个车库监控清楚。另外为了防止不法分子进入园区，园区的周围要设计一些难以攀爬的围栏，例如对围栏进行防爬刺的设计，在一些管道上面设计一些防爬刺还有一些防爬钉。监控的设计安排也要遵循科学合理的原则，并不是数量越多越好。首先监控镜头要分布合理，不能存在遗漏和堆积。其次关键镜头要确保正常运行，并且关键镜头也要分布在关键位置，确保其职责的关键所在。固定摄像机和一体化摄像机的选择也要做到科学合理，要对其进行定期的检查避免故障的存在。

第三方面就是交通布局，由于私家车的不断增多，很多小区都存在着私家车管理混乱的问题，同时由于缺少科学合理的交通布局，使得很多小区的人行通道和车辆通道也较为混乱。针对这一问题，我认为物业在前期介入规划设计的过程中要充分考虑到人车分流的问题。小区内要对机动车路线尤其是停车区域进行一个明确的划分，同时也要设计好规范的行人路线，这样才能有效避免行车和行人混乱的问题。另外对于开放和封闭的区域也要进行明确的划分，尤其是要放置明确的禁停标志，这样也能够有效避免乱停乱放问题的出现。

第四方面就是社区配套用房、垃圾站以及管理用房。如何设计社区配套用房需要时刻关注国家的政策和法规，例如一些社区活动中心的设计需要时刻关注政策导向。其次垃圾站和管理用房更要进行科学合理的规划，其中垃圾桶的摆放要合理，最大限度地发挥出垃圾桶的实用性。管理用房要尽量减少对业主的影响，将其设计在一些相对闲置的地方，同时也要便于管理和指挥。

第五方面就是一些商业设计以及景观设计，对于现代园区而言，商业布局也是很重要的，商业场所的经营设施要与业主生活区相和谐，不能出现冲突的矛盾现象。商业场所的设计要尽量与居民生活保持距离，这是因为商业场所尤其是餐饮娱乐场所容易产生噪音和纠纷，一旦住户与商业网点产生矛盾就会给整个物业管理工作造成巨大的麻烦，所以可以在商业经营场所的周围设置一些文明标语，同时也要设计一些隔音设施，这样也能够获得住户的信任与支持。其次一些人造景观的设计也要努力追求人文精神，一些山水景观的设计也要充满人性化。除了追求人文精神还要保证景观安全性，一些人造景观容易发生安全事故，一些建筑设施以及植被容易发生松动进而发生安全事故，所以在景观设计的过程中一定要考虑安全因素，例如可以在景观周围设置安全标语以及安全围栏，尽可能地减少安全事故的发生。

第六方面就是一些配套设施的设计，小区的环境尤其是公共服务设施的配备是影响业主满意度的重要因素。例如排水系统就是需要经过科学合理设计的，为了防止小区积水问题的发生，排水系统要经过不断试验才能正常投入使用的。其次就是电气系统以及照明系统的规划设计，现代生活离不开电力供应，所以物业公司要聘请专业的人员对电气系统进行一个整体的规划设计，对各种用电中容易出现的问题都要做好预案，尽力减少电力事故对业主和小区的影响。还有一个就是照明系统的设计，照明系统的设计要遵循科学性和人文性的原则，不能只考虑照明效果而忽视业主的晚间生活，同时也要充分发挥照明系统在晚间的照明作用，减少因照明效果不良而发生的各种事故。最后就是绿化用水节点和垃圾中转站的设计，小区的绿化离不开充足的水源，所以要在绿化植被区域设计好方便合理的用水节点。垃圾中转站的设计要尽可能远离生活区和居住区，减少垃圾气味对业主正常生活的影响。

结语 现代物业追求的是为业主提供全方位的人性化服务，一切工作都是以满足业主的需求为中心。作为与业主日常生活最为紧密的物业公司，其自开始前期介入之后就已经将自身的价值和品牌形象进行了定义和定位，要想不断提高自身的价值以及塑造一个良好的品牌形象，就必须要做好前期介入的规划设计工作。

参考文献

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