2020年河南房地产行业的变化与前景分析

吕宏灵

摘要：2020年由于疫情以及經济形势等各方面的原因，我国的房地产行业经历了一次严峻的挑战。不过在我国的积极应对和有效防控下，我国的经济走势也开始逐渐回暖，而对于房地产前景的展望与分析也展现出了相对积极的态势。

关键词：河南省;房地产行业;前景分析

在2020年这个特殊的时代背景下，河南省房地产的表现明显低于预期，甚至出现了比较低迷的情况。除了因为疫情带来的因素外，市场的平衡问题和过高的房价依然是影响房地产市场的重要原因，加上城市结构的制衡、各行业的发展，甚至人民的就业等各方面因素，都对房地产行业的发展带来了巨大的影响，因此对房地产行业未来发展的展望和预测是非常重要的。

一、2020年河南房地产的变化与现状

由于2020年我国经济市场的整体变化，房地产行业所承受的压力和影响也是非常大的，其中有三个主要背景直接对河南的房地产行业的变化造成了最直接的影响：

（一）政治经济环境的剧变

由于受到疫情等因素的影响，我国房地产行业整体生存环境都面临着非常严峻的考验。虽然疫情过后我国的经济有一定的恢复态势，但恢复周期相对较长，而且货币环境的管控也逐渐增强，去除杠杆、控制负债，对房地产投资放缓等政策的影响都给房地产行业带来了极大的挑战。

从宏观经济来讲，虽然国内经济在疫情控制过后经历了三个季度的恢复，已经逐渐地走向了正常的态势，但是经济基础恢复的并不牢靠，加上我国当前的消费水平也收到了人民群众就业等问题的限制，因此我国消费活跃度也相对低迷。而且人们的消费压力也非常大，对房地产这种高额的消费自然很难支撑。而2021年虽然在持续恢复，但恢复周期也在逐渐拉长，这对于房地产发展的态势也是非常不利的。同时当前货币环境也影响着房地产行业的发展，经历了这段时间的两次下调LPR、三度降准、四次降息，都是为了支持经济复苏，而三道红线也倒逼房地产企业降低负债，这对房地产行业当前的态势恢复是非常不利的。当然房地产投资是经济恢复的主要动力之一，在疫情过后，房地产投资行业也迅速的回升热度，不过随着逆周期调节政策力度的相对衰减，房地产投资的走势也在逐渐放缓。

（二）调控政策问题

对于房价的调控一直都是政府和人民最关心的话题之一，因此房价调控的政策是坚决不能动摇的，一定要坚持因城市发展而实施调控策略，坚决扼制炒房行为，对低价和房价进行长期调控和稳定，一定要严格遵守相关的调控政策。为了加强对于房价的调控，中央和各地方一直在坚持“住房不炒、租购并举和因城施策”的政策，大部分城市都以限制购买、限制房价、限制贷款、限制出售以及增加交易费为主来对房价进行调控。而就那河南省郑州市市为例，除了以上限定外还增加了对预售款资金的限制，商品房买卖网签系统增加电子签章（开发企业）和电子签名（购房人）功能;签订买卖合同前，材料信息、预售首付款需进入资金监管账户进行预审。而这个政策增加了房地产企业的销售难度，提升了购房门槛，极大限制了炒房行为的发展。

（三）十四五规划的影响

随着十四五改革的到来，郑州市也发行了新的土改政策，就是政府主导着土地一级市场的开发，对住宅用地限制低价，让土地拍卖更加市场化。而且政府对土地的管控力度更加强势，市场也更加公开透明，同时也规定了土地的出让价格和变更幅度，更加考验了企业的整体运营能力，也给各大房地产企业带来了一定的压力。

随着经济背景的变化和国家压力的增加，加上相关政策越来越紧张，河南的房地产市场也出现了如下现状：

1、市场逐渐理性。由于城市投资逻辑即将面对着重大改革，市场也进入了调整期，土地供求也有所放缓，不良预期下价值将回归主城。而且当前土地供求规模连续三年持续缩减，但楼面价格却一直在微调，2020年的楼面价格增加到2839元一平方米，市场也回归了理性，溢价率持续维持在地位，流拍率也在上涨。虽然2020年大多数主城区的土拍成交量增加大于与其，但住宅工地的完成率却有所下滑，对供地的节奏也有所放缓，这也是导致市场理性的原因之一。

2、价格进入了修复期。由于受到疫情影响，住宅市场的供求比相对拉大，就拿郑州来说，环郑供求比相比主城区来说大大增加，主城区价格反倒上涨，而环郑的价格反而下跌，价格差距开始拉大。不过近三年的价格复合增长率却有着明显变慢，市场存量和去化周期也即将逼近健康标准底线。而区域市场成交率持续减少，供求比相对较大，也导致了价格不稳定的情况。不过对于库存来说，郑州主城库存大概有970多万平房，去化周期差不多是11个月;而环郑库存足足有1500万余平房，去化周期差不多要22个月，去化周期的差距也让环郑去化压力逐渐增加，因此郑州的整体房地产行业也进入了价格修复期。

3、由于价格修复带动了整体市场结构的变化，地段、产品和市场的对冲分化显著。而且开盘推售量下跌也很明显，主城区域项目也造成了整体均价的上涨，同时城市外围相关项目的抗风险能力也不如主城区，并且开盘市场热度持续降低，年度推售量基本都在下滑，不过由于主城区相关项目的影响，价格却在上涨。

4、市场压力过大导致营销模式改变。由于市场方面带来的压力，当前的房地产企业营销方式也在逐步向线上转变，而且分销加上首富分期也成为了营销标配，加上降价作为辅助，虽然相关营销手法非常多，但去化仍然没有达到预期标准。

由此可见，由于受到疫情和政策多方面的影响，2020年河南省的房地产行业的确处于相对紧张的状态，不过这些影响对于房地产的发展来说也未必是坏事。

二、对河南房地产行业前景的展望与分析

虽然当前大部分营销手段的确很难改变房地产规模收窄、量价双降的房地产低迷现状，但在当前的市场情况下，河南房地产产业依然需要把握住以下几个机遇：

1、政府的改造政策。毕竟当前房地产行业的短期下滑并没有形成过量的制约，城市基本面相对稳定，而且政府部分产业的建设也在逐步落实。首先便是米字型高铁，作为国家快速铁路网的核心，高铁承载着接通南北、贯连东西的责任，而米字型高铁线路的形成也大大提升了河南的交通能力。而对于地铁的建设也大大加强了各市区的交通效率。加上十三五和十四五的过渡阶段，大型基建的建设也在加速落实，对于经济的帮助也是非常大的。同时三大科创也进入了实质性建设阶段，在刺激经济发展的同时也能带动产业的转型。

2、人口基数大。人口是保證房地产经济繁荣的基础之一，虽然现在政策针对房地产产业有一定的调整，但并不代表人们的需求出现了不足，人口是必然要持续增长的，加上人才政策的不断改进，对于人才吸引以及各高校的发力都有助于河南的人口增长，人口红利以及城市潜力都是非常可观的。虽然当前河南省的高校相对薄弱，本科院校数量也较少，但2020年河南政府的优质高校建设计划也能为后期的发展持续输送各类人才。在人口基数的支持以及价格修复的情况下，房地产产业的未来还是非常可观的。

3、典型企业快速融入价格修复期。虽然当前市场处于下坡路，但房地产企业仍然在进行不断的扩张。2020年大部分河南房地产企业的扩张模式越来越多样化，像是收购并等模式也是越来越多，因此调整扩张模式也是房地产企业发展的一个机遇之一，尤其是对于资金流充足的房地产企业更是如此。由于受到门槛和资源的限制，当前大多数房地产企业都选择了深耕和开拓共存、下行周期回归主城区的扩张方法。而进驻模式也出现了外来品牌与本地房地产企业合作以及公开市场竞拍的两种模式，还有收并购以及产业导入拓宽拿地的新模式，对于房地产企业的扩张也是非常有帮助的。而且当前大多数楼盘的机会都在主城区之内，不过收到企业自身开发节奏以及土地和政策等因素的影响，目前资金紧张成为了现在房地产扩张的主要问题，因此大部分房地产企业可以利用拓宽开发模式去挖掘一些潜在的入驻机会，从而利用扩张来让房地产行业走向正轨。

4、投资热点的转变。由于趋同投资逻辑的分化演绎，老成价格洼地以及城郊区也许会成为新的投资焦点。就拿郑州距离，对目前郑州四十一个板块价值进行分析，选用板块容量，出清周期以及三十二个核心板块落位情况，给各个指标进行评定，目前郑州基本63%以上的板块都有很高的利用价值，进驻机会非常大，而且大部分都分布在主城区。

5、价格修复驱动。价格修复驱动需要结构挑战者，改善产品红利将为了托底市场进一步放大。改善客户需求扩张、刚需产品下降，改善产品明显增加;二房以下成交量锐减，三房及以上成交持续性扩大，这都是当前房地产企业的发展机遇。

6、改善红利兑现难度的提升。产品加上配套的综合体系将决定房地产企业的综合发展。毕竟突出的产品和项目必然是会得到市场认可的，当前大多数消费者对于产品的关注度和区位的关注度远高于对价格的关注，对于房子的功能和舒适度是考虑的关键，而物业服务因素也是当前消费者考虑的关键因素之一。而当前对地产质量的改善是大部分企业都人口的方面，毕竟产品质量的关注度基本打到了50%，像是物业、户型、社区的环境、交通的便利以及周边配套设施和学校等等，都吃完了当前消费者最关注的重点。

因此当前房地产的前景与我国的政策和经济形势是息息相关的，只有牢牢把握政府的改革走向，对照相关的交通和基建设施进行投资，把握住当前和未来的人口红利，适当进行拓展，同时也要把控好价格，尽量满足消费者的需求，同时也要严格把控产品质量，提升服务水平，加强社区配套设施的建设以及环境的改善，加强物业的管理效率和质量，全心全意为消费者的利益而进行投资和服务，这样才能让当今相对下滑的房地产市场得到一定的回暖，让房地产市场的前景变得更加广阔。

三、结束语

随着河南大基建项目的不断落实，交通也在不断进步，河南房地产的发展空间也相对较大。而且河南作为中国第三大人口大省，加上人才培养和教育改革计划的实施，人口红利也将影响着房地产企业的发展前途。而疫情结束后大部分消费者对产品质量的关注有着很大的提升，因此对住宅质量的需求也会更高，因此房地产企业也要加强服务和建设质量，同时也要积极进行拓展投资和对价格的控制，才能确保房地产企业未来的发展更加顺利。

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