房地产项目资金内部控制管理研究

李明池

[摘 要]房地产项目具有资金投入规模大、投资回报周期长的特点，属于资金密集、高投资、高风险行业，其自身的资金内部控制管理水平是企业核心管理要素之一，甚至可能直接影响其在行业中的竞争地位。目前，我国大多数房地产项目资金内控管理水平较之过去有了很大的提升，但是依然存在一些问题制约了其功能的充分发挥。文章在分析房地产项目资金内部控制管理重要性的基础上，探讨了当前房地产项目资金内部控制管理存在的问题，并提出了完善房地产项目资金内部控制管理的对策措施。

[关键词]房地产项目;资金内部控制;资金预算

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.24.057

1 引言

资金被誉为企业的“血液”，资金流良性畅通的循环是企业得以安身立命的根本，也是企业长远稳定发展的基石。对房地产项目而言，其具有投入资金规模大、投资回报周期长的特点，属于资金密集、高投資、高风险行业，其自身的资金内部控制管理水平是企业核心管理要素之一，甚至可能直接影响其在行业内的竞争地位。当前，大多数房地产企业依然沿用以往粗放式的资金管理模式，但是随着国家宏观政策的改变和市场环境竞争的加剧，传统的管理模式已经不能适应房地产项目资金管理的需求。在房地产项目投资初期，需要支付巨额的土地出让金、契税、印花税、拆迁复垦费和市政配套费等前期费用，项目取得四证后方可进行银行融资用于项目建设，取得预售许可证后才有销售回款。在整个开发过程中，资金管理压力贯穿始终，环环相扣，稍有不慎就会发生资金链断裂的风险。因此，房地产项目需要向资金精细化管理模式转变，以提升其在行业内的核心竞争力。构建完善的资金内部控制管理体系不仅有助于识别资金风险，提升风险抵御能力，强化资金控制管理水平，还有助于优化资源配置，提高资金使用效率，为项目科学决策提供支撑。

2 存在的问题

2.1 资金内部控制环境薄弱

房地产项目内部控制环境薄弱主要体现在以下三个方面：其一，内控管理意识不足，部分房地产项目管理层对于资金内部控制的重要性认识不足，认为项目管理最重要的是完成项目开发进度和实现经济效益，内部控制流程无关紧要，导致资金内控缺失或者已建立的内控制度形同虚设;其次，资金内部控制制度缺失，主要表现为资金管理制度不健全或者未根据项目实际情况进行修订更新，没有严格规范资金管理重要岗位和关键人员的权责范围、定期轮岗、不相容职务分离控制、授权审批控制等;其三，资金内控体系执行不严，存在越权或违规审批支付资金，不相容职务未分离，各类印鉴未分开专人保管等问题。

2.2 资金风险管控不到位

资金风险是房地产项目需要识别和应对的重要风险之一，直接关系到项目是否能够顺利开发推进。作为资金密集型企业，房地产项目投资大、回收期长，资金管控压力贯穿项目开发全过程，一旦资金管理失控导致资金链出现问题，整个项目可能面临开发停滞甚至烂尾的风险。然而，目前仍有许多房地产项目在资金内控管理方面依旧采取粗放式的管理办法，大而化之，缺乏风险管控意识，未建立风险预警体系或预警指标设置不合理，也没有风险评估、风险识别应对机制，对项目开发过程中面临的资金风险不能及时识别出来，也未能采取有效的应对措施。在资金管理方面仅仅是按照大致测算的项目主要支出来筹集资金，未考虑各项细节问题，也没有应对突发事件的备选方案，一旦发生预计之外的大额资金需求，或者政策限制导致银行贷款头寸不足，市场情况变化导致销售回款不利等情况，很容易造成项目开发资金紧张甚至资金链断裂的风险。

2.3 资金预算管理不合理

资金预算管理是房地产项目内控管理中很重要的一环，担负着平衡资金收支、提高资金使用效率的重任。然而，当前许多房地产项目资金预算管理粗放，制约了资金预算管理发挥其应有的功能。首先，资金预算编制方式不科学。一般来讲，资金预算是由财务人员进行编制，由于其职能限制未能深入业务，导致预算与实际资金供需状况差异巨大，难以落实;其次，在资金预算执行过程中，不能严格按照资金预算执行，经常会存在未纳入预算内的资金支出，且迫于业务需求压力，管理层往往选择超预算或不按预算执行，导致资金预算失去刚性;最后，预算执行反馈机制和考核机制不健全，许多房地产项目资金预算管理仅到预算编制阶段，并未定期统计资金执行情况，更别提根据执行情况反馈发现潜在的资金风险或对资金预算不合理的地方进行修正，自然也未将资金预算执行纳入考核范围，导致资金预算失去原本的意义。

2.4 内部监督机制不健全

对房地产项目而言，完善的内部监督机制对资金内部控制管理水平的提升起着至关重要的促进作用。但是许多房地产项目在管理上对具体业务投入了过多的精力，反而在内控建设方面没有多下工夫，大多数项目甚至都没有构建真正意义上的内部监督机制，无法监控项目资金管理体系运行状况，资金管理内部控制是否有效，导致不能及时发现资金管理中存在的风险和问题。有些房地产项目虽然成立了内部审计部门，但是其内部审计部门独立性、客观性不足，在履行监督职能过程中畏手畏脚，失去了内部监督的意义。

2.5 缺乏信息化系统支持

在当前信息化大数据时代，信息化管理对于房地产项目来说至关重要。但是，许多房地产项目对于内部控制管理还采用以往的线下手工模式，容易发生人为原因导致的内控机制失效情况。而且人工操作费时费力，面对大量的业务动态数据分析，很难同时保证质量和效率，进而影响管理层的决策有效性。

3 对策措施

3.1 健全资金内部控制环境

一是强化房地产项目管理人员资金内部控制管理意识，必须认识到资金内控管理与项目是否能够顺利推进和实现预期的经济效益息息相关，通过培训或者加强宣贯的方式强化管理人员资金内部控制管理观念，确保项目的各项收支都在资金内控管理范围内进行。二是建立健全资金管理内控制度，并根据项目自身特点和实际开发状况及时修订完善。严格规范项目资金使用的授权审批机制，不相容职务分离控制，关键岗位权责范围和定期轮岗制度，使项目资金管理工作有章可循。三是严格按照资金内控管理制度要求执行，不相容职务必须分离，严格执行回避制度，财务章和法人章分开专人保管，严禁资金支出越权审批、随意支出或资金超预算、超范围使用的情况发生。