解析法在房地一体项目中的应用

徐 佳

湖南省核工业地质局三〇三大队，湖南 长沙 410000

房地一体项目是为农村宅基地和集体建设用地进行不动产登记与发证的一系列工作的简称。笔者有幸参与了某市本级房地一体不动产确权与发证项目的策划与实施。该项目主要涉及资料收集与分析、工作底图制作、宗地与房产权属调查（简称权籍调查）、宗地与房产测量（简称房地测量）、成果公示、数据入库等工作内容及流程，最终由相关部门对合规宗地及地上房屋进行统一确权，并颁发新的不动产权证书。

根据数据精度不同的要求，房地一体项目的数据获取方式可分为全解析法、部分解析法、图解法及实地丈量法。其中，全解析法对数据精度的要求最高，其操作流程主要包括控制测量、界址点测量、地籍要素测量、房产要素测量、房屋面积量算、测绘报告编制等。

1 房地一体项目中的控制测量

控制测量指测定一定数量的平面和高程控制点，作为测区范围内统一坐标系的依据，遵循“从高级到低级、从整体到局部，分级布设、逐级控制”的原则，一般包含首级控制测量和图根控制测量两级工作。该项目业主已提供足量合格的首级控制点，文章根据该项目实际工作情况，重点讨论图根控制测量在该项目实施过程中的操作方法和技术思考。

1.1 图根控制测量

图根控制测量采用的方法较多，传统方法为导线测量方法。目前常用的方法为VRS动态测量方法，导线测量方法则主要是在GPS没有信号或信号弱的情况下作为辅助方法使用。

在房地一体项目中，图根控制点布设密度应大于普通地形图测量中每平方公里不少于64个的密度，且以该密度的2倍及以上为宜。

（1）图根导线测量的方法和要求。导线测量一般具有布设灵活、实施方便、适用范围广等特点，是一种较为实用的加密控制测量手段。因为该项目测区主要地物是居民区，道路两旁楼层较高的房屋可能会导致GPS没有信号或信号较弱，所以适合采用全站仪附合导线测量方法进行图根控制测量。该项目区域有一条长约800m的街道，首尾共有3个两两通视的高等级控制点，因此布设一条较为简单的图根附合导线。图根导线测量精度要求如表1所示。

表1 图根导线测量精度要求

全站仪图根导线直接测量要素包括水平角、水平距离、垂直角，通过水平角和水平距离可以计算得到平面坐标（x,y），通过垂直角和水平距离可以计算得到高程（h），采用商用导线平差软件解算后，可得上述附和图根导线测量成果平面图如图1所示。

图1 附合导线测量成果图

图1中，C17为C级GPS点，GP01和GP02为E级GPS点，足以作为图根导线的起算点。L01～L05为5个布设的图根导线点，平均间距在150m以下。

（2）图根导线测量技术思考。经实施，总结了以下两项较为重要的技术思考：①导线相邻边长比例不宜超过1∶3，图根导线平均边长不宜超过150m，图根级附合导线总边长不宜超过1000m。②全站仪三角高程测量应尽量避开大气折光影响严重的时间段，为了消除地球曲率影响，还应进行三角高程的往返测量。

1.2 VRS动态测量

VRS动态测量指虚拟参考站RTK实时动态差分法，是在某指定区域内建立一个高精度、高覆盖率的连续的全球导航卫星系统（GNSS）定位服务网络，将GNSS这一高新技术综合应用于大地测量、工程测量、工程监测以及城市地理信息系统等领域。该技术是卫星导航定位技术、测绘学、气象学、地理信息系统与现代通信技术等的有机结合。

（1）“基准站-移动站”模式。在GPS差分定位测量方法问世初期，主要是采用“基准站-移动站”模式对开阔地区或GPS信号稳定的区域进行地形地物测量，同时采用“RTK图根测量”模式直接进行图根点的三维坐标采集。这种作业方式的特点是需要手动架设基准站，作业区域小，一般不超过基准站10km的有效辐射范围，且需要使用测区周边或内部足够数量高等级控制点作为参数解算的起算点。

（2）VRS技术省CORS模式。VRS技术是采用“虚拟基站+移动站”模式进行测量，由全国各省自然资源厅相关测绘主管部门主导，目前基本每个省范围都建立了一套连续运行的卫星定位服务系统（某某省CORS），可提供覆盖全省范围的2000国家大地坐标系下的平面坐标和1985国家高程基准下的高程数据。这种作业方式的特点是无须另外架设基准站，作业区域可覆盖全省，而且无须高等级控制点作为起算点，最高能提供工程测量三级控制点及以下精度的三维坐标。

（3）VRS技术千寻CORS模式。近年来，在省CORS的VRS技术兴起和成熟的同时，千寻CORS的VRS技术得到了快速发展，其以“互联网+位置”的理念，通过北斗一张网的整合与建设，基于云计算和数据技术，构建位置服务云平台，以满足国家、行业、大众市场对精准位置服务的需求。同时，可提供覆盖全国范围的2000国家大地坐标系下的平面坐标和大地高数据。这种作业方式的特点是无须另外架设基准站，作业区域可覆盖全国，无须高等级控制点作为起算点。通过多类项目的实践，发现这种作业方式还有一个显著特点，即在不提供区域七参数的情况下最高只能得到厘米级的点位精度，有些区域可能只能达到分米级精度。因此，如果直接采用千寻CORS的VRS技术进行图根点控制测量，难以获取精度可靠的图根点。此外，七参数的获取可以由市县级自然资源局提供，也可以根据业主提供的符合精度和数量要求的高等级控制点自行求取。

（4）千寻CORS配合七参数模式。从理论上分析，省CORS和千寻CORS两种VRS实时动态差分测量技术的工作原理一致，都是使用区域虚拟基站进行实时动态差分，对移动站发射卫星信息，直接得到2000国家大地坐标系下的三维坐标，两者的技术对比如表2所示。

表2 省CORS与千寻CORS技术对比表

根据求取的七参数采用千寻CORS进行图根测量的技术思考如下：①千寻CORS技术是目前应用范围较广的VRS动态差分技术，在不求取当地七参数的情况下，点位精度是不可控的，最差可能达到分米级精度；对于精度要求不是很高的项目，可以直接采用千寻CORS技术进行地形数据采集，但不建议直接进行控制测量。②求取七参数的高等级控制点应均匀分布在测区范围，且点数不能低于3个，高等级控制点的点位精度直接关系到实测图根点和地物点的点位精度，因此需要合理选择起算点。③在七参数完全可靠的前提下，采用千寻CORS方法和直接采用省CORS方法进行图根控制测量得到的图根点点位精度均可满足精度要求。

基于业主已提供该项目区域足够满足要求的高等级控制点，千寻CORS的信号相对较强，以及该项目主要地物为居民区，因此最终使用千寻CORS根据高等级控制点求取区域七参数进行该项目的图根控制点的布设与测量。为了检验该方法的点位精度，选取测区一个行政村的范围，对其中分布开阔的6个图根点采用省CORS方法进行测量，坐标成果及较差分析对比如表3所示。

表3 2种VRS技术测量成果对比

2 房地测量

2.1 房地测量精度技术要求

在房地一体项目中，除独立宗地带有围墙或院落外，其他形式的宗地界址点基本与房屋界址点的点位一致，因此文章仅介绍房屋界址点的测量。

房地测量中的精度要求主要包括界址点精度要求、边长精度要求和面积精度要求。具体的要求精度是根据不同地区来定的，比如农村要求三级精度、城镇要求二级精度、县城或城市要求一级精度，具体的精度中误差和限差表在《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）中可查取。

2.2 地籍要素和房产要素测量技术

在房地一体项目中，房地测量是房产测量和地籍测量的总称，自不动产登记中心成立以来，房产测量通常和地籍测量同步进行，被称为不动产测量。不动产测绘项目一般还包含不动产权籍调查工作，将不动产测量和权籍调查同步开展，进行不动产数据整合工作。对于房地一体项目，界址点基本都是以强基外角、围墙外角、柱子外围角来界定，因此，准确测量房屋、围墙、柱廊的点位，可以确保界址点精度达标。房地测量工作中，房屋点位测量精度是地籍要素和房产要素测量的重要精度指标，在实际操作中，可根据该经验省去部分界址点测量工作。

（1）房屋界址点精度要求与图根控制点的点位精度要求一致，都是平面中误差5cm、高程中误差10cm。在实测房屋精度高的前提下，可以省去很多界址点测量工作，在图上直接提取房角点作为界址点。

（2）房地测量过程中，为了保证房屋界址点的精度，全站仪测量从图根点出发的转点不宜超过3站。

（3）数据采集的重点地物是房屋及房屋附属，并标注房屋结构、层次等属性，地形要素可适当取舍，但宗地范围附近的水系、道路、土质及植被应连贯性地测绘和表示，以保持整幅地籍图的完整性。

（4）对于连排分布、权利人不同的房屋，在测量过程中应注重墙体归属，结合权籍调查资料，确定墙体是属于共墙、借墙还是自有墙，从而准确测量出该类界址点的点位。

（5）在房地测量过程中，由于图根点间的平均距离一般为50～150m，根据“长边控短边”的原则，一个站点的全站仪测量距离不宜超过100m，条件限制的情况下最远不能超过150m，否则容易导致点位精度超限。

（6）该项目计算建筑面积的房屋主要是在农村宅基地和集体建设用地范围内、地上永久性存续、结构完整、层高不低于2.2m的农村建筑，不包括其中的简易房、农具房、牲口房等不住人的或临时性的建筑，而且在集体建设用地上开发的商品房也不在该项目计算建筑面积的范畴。

3 结束语

文章从实际项目出发，重点总结了图根控制测量、房地数据采集的技术要点，以及对相关技术的总结性思考。通过房地一体项目的实施，笔者对解析法有了更深层次的理解，为以后的项目实施以及其他相关技术的探索奠定了一定的基础。