房地产工程管理中的质量控制策略

钱良根

杭州翡翠城房地产开发有限公司 浙江 杭州 310023

1 工程管理中开发项目准备阶段质量控制

房地产开发的前期工作中，大部分工作人员省略了项目研究、计划和项目的管理步骤，主要把注意力放在了项目工程开发上，在房地产项目的前期工作包括了可行性报告、项目实施建设意见书等。第一，建立完善的质量管理责任制。工程管理人员主要负责项目工程质量，并有计划的检查工程质量，如有明显的质量漏洞，马上向上级报告。第二，工程管理人员制定工程项目报告，明确市场位置。第三，建立合理的评审制度。评审制度是开发项目质量保证的前提。一般的房地产会采取德尔菲法，在发现自己缺陷的同时，及时做出改正，并且能够得到大量的来自业内专家与咨询公司的建议，使其得到长远发展。第四，要制定质量计划。质量计划是根据项目的优势与劣势，确定项目目标与成果，对实施准则进行消化并能灵活运用。质量计划要把权限、资源、职责分配，按规则严谨有序地进行，使其具有可实施性[1]。

2 工程管理中开发项目施工阶段质量控制

项目开发的具体实施的过程就是施工，它必须确保工程的发展与完成，而且保证了产品的质量。工程质量提升的前提是做好项目的质量预防，保证项目开展过程中质量的正常运作，合理的提高工程资金投入，降低返工率。比如说，当返厂率提高，就需要更多的工人与金钱投入。必须保证工程的高质量，使其有序进行。经过大量的实践经验证明，从下面两点来具体分析一下。

2.1 工程管理中明确质量目标与计划

作为项目的总负责人，一是要确定好工程实施计划和定位好项目的发展方向；二是掌握好工程的资金投入和保障工期的按时完成。必须坚持在发展最前沿。三是确保工程质量保持在一个平衡的标准，一旦标准过高，会造型工程成本过高；如果标准过于低，必定会失去市场竞争力，对项目百害而无一益，所以投资人要对项目工程的资金投入成本进行调研，防止发生因质量问题产生的费用。工程项目质量标准确定以后，还要从管理上进行合理规划。管理人员必须符合本项目的质量管理实施方案，保证方案的有序进行。工程经理对本单位工程的质量负责，大到项目的质量，小到单位里的员工，都要负起责任，必须面面俱到。如果发生任何情况，对工程的完成情况，由项目负责人全权负责。再强调一点，项目质量标准是重中之重，它保证了工程的正常运转。最后，该工程的质量和研发标准的完成，是对工程的客户或者出资人的负责，只有工程在竣工时，得到出资人和政府的审核才算工程完工。

2.2 工程管理中质量控制要求

质量的保证就是项目工程的有序实施，质量的保证严格意义上来说就是把握施工过程中出现的误差。一般情况下，对工程实施过程的把握就是在项目进行中与指定标准进行比对，比较一下是不是同步，从而比较实施进程。在这种情况下一旦发生不同步的现象，就要求工作人员对工程实施中出现的问题进行查明。另外，比较合同里和实际工程里有误差的成品。在项目实施之前，工程负责人要明确分工，不能发生岗位人员重复现象。并制定岗位负责制，每个岗位人员必须对本岗位工作负责，不能出现不符合标准的产品。在工程实施的过程中，要对项目的重点工序进行检查，不能出现复工现象。制定好检查制度，在施工的每个阶段完成后，必须对工程队、具体施工人员、监管负责人员进行多次检查，这样才能是工程有序的实施。在工程实施过程中，如果发生因质量导致的问题，要找到根本原因，不能放过任何一个可能发生问题的细节，本单位要组织技术培训，使其员工能够接触新技术和新应用。工程负责人要对工程的重点环节找专人负责，出现问题及时反馈，不能出现瞒报漏报情况，质量检查员要对实施质量进行检查并做好记录，对有质量的问题及时纠正。从而提高工程实施质量[2]。

3 工程管理中监管部门质量控制

在房地产工程的实施中，大多数开发商都会找信誉比较好的监管团队来监管施工单位具体工作 ，不断提高项目承包人自检意识的提高，确保工程质量的精准检验，必须做到验收合格后再进行下个项目程序。监管团队保证了工程实施的有序进行，把生产质量放在重要环节，避免发生因质量原因出现的事故。第一，监管团队有必要对施工每个环节仔细划分，确保项目的有序进行，监管团队对每个环节做出质量分析，包含了工艺流程监管图、分项工程与工程部位三个部分。在此基础上做好记录，对比实验，保证每个环节不出现任何因质量引起的偏差。第二，健全质量组织体系。监管团队必须掌握施工的所有程序，制定有效的质量监管规则。工程承包人要做到对质量的自检自查，在施工过程中，项目的监理也要时刻对项目进行监督，要对监管团队提出质量问题做出改正。特别要针对每一个环节的工程质量和现场监管制度做出调整，总而言之，质量的监管工作必须要严谨，不能出现任何问题。在工程施工前期，监管工作人员必须要对承包方对质量保证问题做出详细规划。施工人员一起遵守规则，保证高质量完成工程施工。监管工作人员要对工程实施的全程进行监督。对一些违反施工技术的行为做出提醒和告知。

4 在房地产工程管理中，质量控制和管理存在的问题

4.1 房地产工程的质量控制的监督和管理工作，科学技术水平不先进

目前，我国的建筑科学与工程技术虽然也在发展，但是我国的建筑业对建筑业的管理技术和建筑设备还是需要改革。不过，我国的建筑业的建设项目的在质量控制方面还是存在许多问题，所以我国的建筑业还需要不断地向发达国家进行学习先进的技术。尤其是房地产项目当中，建筑工程的质量控制技术水平还是比较落后，造成这一现象的原因是我国的建筑公司并没有把质量控制放在公司管理的首位。除此之外，还有一个非常重要的原因，建筑公司在项目启动以前，建筑公司对工程的调查并不详细，建筑公司管理工作还是比较松懈。

4.2 在房地产工程质量管理体系不完善

在房地产建筑公司的当中，一个工程的质量控制对项目管理有着重要作用。但是，我国的房地产公司对质量控制要求并不严格，同时，没有建立一套完整的质量控制制度。如果房地产企业没有完善的质量控制检查体系，房地产的质量控制也是很难发现质量的控制会影响工程的质量安全问题。其实质量控制对建筑行业影响很大，有一部分房地产工程在设计完成以后，有一部分建筑师会在施工以前发现自己的设计有问题，但这一部分的设计师还是比较少的。除此之外，工程质量管理部门和房地产的监管部门对房屋的施工建设的质量并不重视，这也是为什么现在的工程或多或少都会存在一些施工质量问题[3]。

4.3 监督房地产企业项目的质量和安全存在问题

目前，我国的房地产项目的施工团队的综合素质不高，有很多建筑工人大多数都是农民工。农民工的文化素质不高，并没有真正掌握有关建筑行业的专业技术工作，有很多农民工都不会继续学习，这也导致员工的专业技术不精通。只有真正地了解施工的技术工作和设备的使用情况，才能够让工程质量获得保障。除此之外，建筑施工职工并没有按照相关施工规定进行施工，这也会因为企业不遵守规定，而影响房地产工程的质量和安全。

房地产工程的建筑材料不达标。由于施工人员使用材料方式不正确或者不会选择适合地建筑材料，所以导致在施工过程中出现安全事故。甚至有的房地产商为了利益，为了降低营业成本选择购买质量差的建筑材料，这也导致房子的质量无法得到保障。除此之外，在建设房子的过程中，建筑工程的设备和机器的也会影响工程质量。由于房地产企业对施工的设备维修和维护并不重视，有的设备使用期比较短，闲置的时间比较长，这也导致在使用过程中，设备出现问题而导致工期无法按时完成，甚至不能够保障的整个工程的质量。

房地产公司要加大监督和检查力度。监理人员要尽职尽责，尤其是施工现场的监管工作一定要按照规范来执行，房地产企业也要不断完善施工现场的监督管理体系，对于不按照规定执行的工作人员进行处理，如果施工人员不按照规定执行，就会导致房屋建筑工程的质量不达标。

5 房地产施工工程质量安全管理策略

5.1 加大房地产质量控制体系的改革力度

房地产企业只有建立健全工程质量保障管理机制，才能够有效地保障房地产工程质量，进一步推动房地产企业健康的发展。房地产企业要制定完善的工程质量风险管理体系，不断地完善工程质量监督管理工作。并且施工单位还要对单位的工程项目进行分析。在进行工程项目分析过程中，要保证项目质量控制计划需要提前一年来完成。工程的质量监管经理还需要对建筑工人进行分配。在每一个工程施工过程中，质量监管经理还要检查或者监督房地产公司所有的施工人员。如果质量监管人员发现施工的质量有问题，监管人员要及时向上一级报备，然后对相关报告进行深入调查，并且依据质量问题来针对的进行有效的决策实施。

5.2 严格控制施工过程中，工程所用材料和工程的质量控制

在房地产材料质量管理过程中，房地产企业一定要重视聘请专业的材料安全监控质量检验技术工作人员。只有专业的人员对采购回来的施工材料进行检验，才能够更好地配合国家相关部门进行共同的材料质量检验工作。房地产企业的材料只有获得省级质检管理机构的认可以后，这样的建筑材料才能够应用到房地产施工的工程当中。

5.3 房地产公司要严格的管理施工技术

在房地产施工过程当中，施工技术是一项非常专业的，并且它的实务能力非常强。在真正运行当中，如何才能够有效地对技术工作进行管理，这就是需要房地产企业强化技术管理工作的体系。同时，在使用管理工作体系过程当中，无论是监管人员还是工作人员都需要对每一个环节进行技术鉴定。只有严格按照标准进行操作，才能够保障房屋的质量控制。

科学合理的技术管理体系不一样，房地产企业建设发展的更长远。因此，房地产企业只有重视技术水平的提高，才能够让房地产企业的知名度打开。

5.4 房地产企业还需要提高施工人员的整体素质

房地产企业房屋的质量影响最大的因素还是施工人员的专业能力，好的建筑团队会让房子的质量提高。所以，房地产企业一定要严格按照规章管理制度来选拔人才，施工人员的业务能力也会影响防治的质量，因此，职工一定要严格按照企业的规章制度来约束自己。施工人员还要有团队精神，只有提高整个团队的技术水平，才能够有企业的整体施工水平提高。我们可以从土建施工的管理角度来分析，施工企业的团队能力，决定房地产企业产品质量的好坏。因此，房地产企业要重视施工管理团队的培养。尤其是房地产企业对员工进行招聘的过程当中，不光要看职工的专业技术水平，还需要关注职工的综合素质。在企业发展过程当中还需要重视专业技术的培训，这样才能够让房地产企业质量提高。

6 结束语

根据上段论述，房地产项目在开发过程中，其质量问题是整个项目中的重中之重，在房地产当中质量如果无法保障，那么这样的工程就属于烂尾工程，这样的工程在验收的时候也会不合格。工程质量的保证必须不断提高，使房地产工程项目更加完善，也极大提高工程项目的整体收益。