人人都能当高速公路“股东”吗

文 本刊综合

近日，我国首批9只基础设施公募REITs成功上市，平安广州交投广河高速公路REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs进入投资者视野。由于投资门槛不高，有部分投资者认为只要花上很少一部分钱，就可以参与高速公路建设，并坐等“分红”。真的是这样吗？高速公路REITs是怎么出炉的？适合普通投资者投资吗？发售行情又如何呢？

6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs成功上市。作为全新投资品种，9只公募REITs甫一开售，就获得了机构和公众投资者的追捧，均提前结束募集。9只公募REITs对公众投资者的募集金额合计仅约20.8亿元，但申购金额合计却超过300亿元。

什么是基础设施REITs

REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

REITs发源于美国（1960年），目前它的全球市值已达1.8万亿美元（约合人民币11.66万亿元）。一般，我们看到的REITs有多种分类，例如根据资金投向不同，可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式不同，可分为私募和公募两种形式；根据组织形式不同，可分为公司型和信托型两类。

REITs的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓等，也可以是机场、港口、公路等基础设施。另外，它有着强制分红、收益稳健，专业化管理等特点。

2015年7月，国务院发展研究中心成立了国家资产证券化REITs课题小组，REITs政策研究和实践的环境越来越好。2016年、2017年的“两会”政府工作报告中，反复强调要推进资产证券化特别是基础设施资产证券化。

基础设施REITs，实际上是把存量基建项目打包成资产包，然后通过公募渠道发售。

从2019年开始，被各方呼吁和酝酿多年的REITs不动产投资信托基金再次成为公众热议话题，研究了12年之久的REITs开始启动，呼之欲出。

④基础工作薄弱，难以满足防汛抗洪需求。嫩江、松花江、黑龙江流域防汛基础工作相对落后，一定程度上影响防汛抗洪工作。仍有重点城市缺乏超标准洪水防御方案，近年制定的一些调度方案、防洪预案的科学性、实用性和可操作性不强。防汛物资储备普遍不足，抗洪抢险专业队伍建设滞后，难以满足流域性大洪水抗洪抢险需求。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发文试点基础设施公募REITs，标志着中国版公募REITs正式起步。

为什么选择高速公路

此次启动的基础设施REITs试点，重点包括收费公路等交通基础设施行业。这是为什么呢？其主要原因是高速公路公司现金流充足稳定、盈利能力强、市场挖掘潜力较大，属于优质资产。

2019年6月28日，REITs融资产品在银行间债券市场首先实现突破。上海广朔实业有限公司作为发起机构的“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”成功发行，项目融资规模为70亿元。基础资产类型为有限合伙份额，底层资产为沿海高速秦皇岛至冀津界段的通行费收入。这次融资产品的发行为中国基础设施REITs提供了新的指引，对通过证券化产品盘活存量资产具有借鉴意义，为后续的基础设施证券化之路奠定了基础。

2019年9月24日，中联基金—浙商资管—沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划成功发行，在上交所挂牌交易，这是国内首单基础设施类REITs产品。专项计划以浙江沪杭甬高速公路股份有限公司（以下简称“沪杭甬公司”）为原始权益人，以沪杭甬公司旗下的徽杭高速（安徽段）为底层资产，由中联前源不动产基金管理有限公司与浙江浙商证券资产管理有限公司携手完成。产品发行规模20.13亿元，其中优先级资产支持证券化，中诚信证券评估有限公司给予AAAsf评级，发行利率3.7%，发行利率实现同类产品新低。增信方式包括项目公司运营净现金流1.21倍以上，超额覆盖标的公路收费权和标的公路广告经营权运营收入应收账款质押担保、沪杭甬公司差额支付及流动性支持承诺等。

2019年12月27日，四川省交通投资集团有限责任公司在深圳证券交易所举办了“华泰至四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”发行仪式。底层资产为隆纳高速从专项计划设立日至2030年11月27日，收费权到期间的经营净收入。

上述3单REITs产品，底层资产均为高速公路。基础设施公募REITs为基建增加社会资金渠道，可以缓解地方债务压力。资本定价将倒逼基建项目高效运转，为项目绩效管理引入市场监督，并通过盘活存量资产为增量投资腾挪空间，拉动经济增长，体现出重大战略意义，

根据资产证券化率推测，未来基础设施REITs市场规模将超过万亿元。

市场行情如何

6月21日，沪深交易所首批9只基础设施公募REITs正式上市，标志着试点工作正式落地。公募REITs这一崭新的金融产品开始接受市场检验。

9只公募REITs在首日集体飘红之后，次日则出现回调。截至6月22日收盘，除富国首创水务REITs微涨0.13%之外，其余8只均出现下跌。平安广州交投广河高速公路等5只REITs盘中一度跌破发行价，浙商证券沪杭甬高速REITs下跌3.78%。

对于上市首日的全线飘红，在行业专家看来，整体上主要是两方面因素所致：一是REITs本身的价值可观；二是首批公募REITs在一级市场发行时认购情绪高涨，这种情绪会传导至二级市场。

对于6月22日的集体回调，有业内人士表示，通常来说，REITs预期收益率在年化4%至5%之间，首日的暴涨已经把几年的涨幅透支，即使次日不回调，日后也要回调。

新华基金REITs投资团队指出，整体来看，公募REITs强调分红属性，且本次初始发行价格较评估值并没有出现较大折价，也就是并没有给二级市场预留上涨空间，因此短期内并不具备太高的投机属性，尤其是高速公路收费收益权项目，债权属性更强，因此更不具备炒作和投机空间。

中金公司认为，参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有角度来看，在海外成熟市场,REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间的收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、“固收+产品”等资金的青睐。

普通投资者如何参与

首批公募REITs的发售采取“战略配售+网下发行+网上公众发行”相结合的方式，并得到商业银行、银行理财子公司、保险机构、券商资管等机构的踊跃认购，最终认购价格和数量都超出预期。

图1.首批公募REITs项目发售情况

中信证券研究发现，首批公募REITs网下申购机构投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者。申购来源较为集中，其中，券商自营认购总金额达292.60亿元，占比56.6%；其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%；公募专户、信托、私募基金、券商资管的认购占比分别为8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

从9只公募REITs公开披露的信息来看，面向公众发售的份额并不多，约20.8亿元，仅占发行总量的6.6%左右。

据上海证券基金评价研究中心分析师姚慧介绍，在募集期内，普通投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行部分公募基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。

投资风险几何

据悉，9只公募REITs基金中存续期最短的平安张江光大园REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs均为20年，而存续期最长的平安广州交投广河高速公路REITs为99年，均采取封闭式运作，不开放申购与赎回。对此，有分析指出，公募REITs主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。个人投资者从场外通过基金账户认购的份额，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易，届时可能产生折溢价风险，投资者应理性对待。

“公募REITs还是要面对个人投资者的，这一点与类REITs不同。”有公募机构人士介绍，目前发行的9只公募REITs产品也是经历了类REITs产品的不断创新和积累，才逐步探索出的结构和模式。虽然是好资产、好项目，但切不可像炒股票一样，怀有将市场炒热“一夜暴富”的心态。

投投科技旗下联泰基金金融产品部总监陈东认为，REITs是一种在公开市场交易、通过证券化方式转化不动产资产或权益的标准化金融产品，兼具金融产品与基础设施资产的双重属性。在投资公募REITs时，投资者需要注意，由于公募REITs的背后都投向具体的项目，因此收益情况和底层资产经营关系很大。从首批9只公募REITs产品的情况看，其背后的资产是完全不同的，后续的业绩表现差别可能也很大。

陈东认为，REITs项目的收益与风险并存。REITs的底层资产主要是高速公路、水务、仓储物流等基础设施，是一类相对稳健的资管产品。同时，REITs基础设施的建设情况、项目的运营管理能力及自然灾害等因素都会影响项目业绩，产生价格波动。投资者需要注意，由于国内REITs起步较晚，资本市场对REITs产品极易投资逻辑不太熟悉，首批REITs产品上市后可能会出现二级市场价格有一定波动的情况。此外，基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，投资者要知悉其中风险。

投资门槛和收益来源怎样

从底层资产看，上交所5只公募REITs产品底层资产涵盖高速公路、公用环保、产业园区和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布于北京、上海、江苏及浙江等；深交所4只公募REITs产品分布在北京、广州及深圳，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。根据公告，普通投资者通过场内及场外认购公募REITs的门槛为100元至1000元。

公开资料显示，9只公募REITs认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额约为314.03亿元（含战略投资者、机构投资者），9只公募REITs的年化分红收益率预计在4%至12%之间。

根据监管指引要求，基础设施公募REITs项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。最重要的是，依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红。

好买基金研究中心总监曾令华认为，公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格。公募REITs具有股债的双重属性，投资者收益也主要来源于两部分，一部分是期间的分红收益，另一部分是基金份额的价值增长收益。按照相关规定，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制，公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，可能出现本金波动的风险。