北京市历史文化街区腾退式更新模式探析

文/北京工业大学城市建设学部 北京历史建筑保护工程技术研究中心

木结构古建筑安全评估与灾害风险控制国家文物局重点科研基地 戴 俭 沈盛楠

1 北京历史文化街区现状及现有更新模式

历史文化街区是城市文化的重要组成部分，在弘扬城市文化、留住城市记忆、讲好城市故事等方面具有重要作用。2017年9月，党中央、国务院批复《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（以下简称“新总规”），强调北京历史文化街区内的平房片区不得随意拆除，做到应保尽保。北京市现有历史文化街区共43片，老城内33片，老城外10片，均以北京传统四合院为基本形制。自20世纪末北京市开始划定第一批25片历史文化街区伊始，北京市历史文化街区得到较好保留。在此后一段时间内，历史文化街区更新大部分只是将沿街面部分进行翻新修缮，补充完善市政设施，优化部分交通体系，但存在私搭乱建现象。每座四合院的户数严重超出容纳量，户均使用面积不足15m2，生活质量较差。

北京市现有历史文化街区更新模式采用“微循环”“有机更新”理念。这种方式以综合、柔性角度进行城市更新，尽量维持街区的区域肌理及历史风貌，最大程度保护城市文脉。2011年大栅栏的杨梅竹斜街开展腾退申请后，2013年什刹海及白塔寺也采取相似政策，但由于腾退后留下的院子大部分面积较小且分布分散，难以综合统筹使用。2019年北京市菜市口西片区（法源寺历史文化街区）首次推出申请式腾退政策，以个人自愿方式自由选择申请改善现有居住房屋，或在获得一定数量的补偿金后迁出四合院后迁入政府安置的共有产权新房，亦可在拿到一定补偿金后自由选择。在选择期限过后，对迁走人群的四合院进行修缮更新。

2 北京法源寺历史文化街区更新

从全国来看，目前大多数地区已摒弃大拆大建的历史文化街区更新方式，转向渐进式微循环的改造模式。如北京市推行的责任规划师制度及责任建筑师制度，针对每个院落实现一院一档，在保存历史街区原有建筑相关资料后，综合考虑街区的风貌因素及使用者需求，对历史文化街区内的院落进行翻新修葺，辐射带动周边更新。北京白塔寺再生计划以国际竞赛方式吸引诸多国内外团队参与街区更新，给白塔寺片区带来新的机遇。法源寺更新计划对法源寺未整体开发的历史文化街区改造提供了方向。

2.1 法源寺历史文化街区现状

法源寺历史文化街区建设早于北京内城，其街巷肌理形成于辽代，较为规整。街道内的院落开门方向大多为东西向（见图1）。街区内有诸多会馆旧址，在清朝及民国时期汇集大批文人名士。

图1 法源寺历史文化街区

法源寺历史文化街区内现住户仍以老北京市民为主，年轻人占比逐年升高，其中不乏外来租户。近年来，在北京市历史文化街区改善提质工作中，市政与基础设施提升较大，水、电、燃气得到规划整治，新建垃圾站改善了以往乱丢垃圾现象。随着基层治理的实践推进，在社区与物业共同努力下，街区卫生情况得到一定改善。因私搭乱建现象严重，市政供暖管网未大量普及入户，房屋围护结构性能较差，冬季室内均采用电暖气，整个片区冬季用电负荷较大，对片区防火提出更高要求。部分胡同虽进行了整治，但由于胡同宽度限制，僵尸车及老年代步车的胡乱停放导致部分交通不畅。四合院内情况未有实质提升，居民生活环境脏乱差严重。

2.2 菜西模式

菜西模式采取申请自愿腾退与修缮的方式，对自愿申请腾退的住户给予一定经济补贴，同时也为其提供位于丰台区及房山区的共有产权房。对申请修缮的住户，采取政府居民共同出资，对建筑进行修缮。腾退的院落或作为政府部门社区办公场所，或被商业公司用来经营民宿及公寓，或作为向公众开放的胡同博物馆与研学基地。

2.3 菜西模式现存问题

1）建筑高度较以往不同 以往四合院中的正房、厢房、倒座建筑高度不同，在一进院即可感受屋顶高低错落。为保证每间房屋中布置完整功能，改造后的建筑高度相近，失去原有院落的尺度感。

2）邻里氛围消失 历史文化街区的文脉延续不仅是旧建筑、老物件的保留，更包含整个历史文化街区的文化和生活秩序。胡同文化离不开住在此地的居民。意大利对博洛尼亚地区的保护提出“既要保护历史文化街区，也要保留文脉及历史文化街区的居民生活方式”。保护历史文化街区个性，延续历史文化街区的记忆，给居住者提供家乡的味道，维系居民生活在历史文化街区中的自豪感，是历史文化街区发展的正确导向。

3）政府财政压力较大 部分片区内建筑质量较差，更新改造需花费大量资金。北京市城市建设迈向减量提质发展，老建筑修缮占财政较大板块。根据居民反馈，因现有居住房屋面积较小，虽腾退置换金相对较高，但腾退时得到的资金补偿无法支持其在市内购置区位较好的住宅。

4）商业属性院落空置现象严重 目前在历史文化街区内的商业经营存在两种极端化情况：部分商业化过于严重，除几家老字号，其余商业形式与全国大部分历史文化街区商业业态及商品趋同；部分业态较单一，院落腾退后作为民宿或长租房使用，但租金较高，配套停车位较少，对租户缺乏吸引力。

5）共生院接纳程度 目前菜西模式正如火如荼地开展，根据自愿腾退方式，有的四合院住户并未全部腾退。大部分未腾退的院落被赋予民宿、小型博物馆、商业等功能使用，目前民宿占比最大。烂漫胡同108号腾退后被改造为牛街城市展厅，含有会议、展览等功能，但实际使用中，院内未腾退居民对游人参观有较大意见，参观游览对其日常生活造成影响。

6）配套功能仍针对相似的商业模式 我国历史文化街区更新过程中曾经历千城一面的历程。上海、杭州、南京、北京等历史名城的历史文化街区均植入相似的商业模式。北京传统的胡同文化配套商业并未被重视，在调研中，部分老年人认为腾退使许多北京的传统文化难以延续。北京市的花鸟鱼虫市场和散落的古玩摊儿在城市发展中逐渐被疏解至核心区外或集中到较偏远地区。

3 措施建议

1）加强公众参与 综合考虑公众对历史文化街区更新的需求，不仅是硬件需求，更需关注居民在生活、文化方面的需求。在赋予腾退院落新功能时不仅需考虑原住户意见，更需考虑整个片区的居民意见。

2）运营腾退院落时需考虑居民生活诉求，做好统筹规划，将历史文化街区按功能科学分区，在不打扰居民生活的同时让老城焕发新活力。在生活区保持居民安定祥和的生活环境，为老街坊老邻居营造充足的公共空间。在商业运营区内安置商业业态，不仅需考虑对外来游客，更需考虑原有居民的生活需求，延续老北京记忆。

3）探寻新的更新平衡模式 探寻资金平衡方式，使历史文化街区在调动居民维护历史积极性的同时，完成自我资金平衡，减轻财政压力。历史街区内的居民对这片土地有特殊的感情，问卷调查中，一半以上的居民认为最好的选择是就地或就近安置。街区更新可寻找能集中安置不愿离开片区的居民安置方式，对腾退完整的院落进行商业运营，并将经营权交到居民手中，所得商业收益给腾走居民按股分红；也可将售卖给商业机构得来的收益按比例发放给腾退居民，并对片区进行日常维护，从而实现区域内资金运作平衡，在减轻政府压力的同时助推片区健康发展。

4 结语

历史文化街区的健康发展是城市发展的重要体现，在保护历史建筑的同时更需因地制宜、重点突出。历史街区保护是综合性保护，需在城市建设快速推进过程中进行各方平衡，推动遗产保护与人文发展研究。