滨海文旅型住区规划布局研究——以茂名水东湾新城歌美海项目为例

文/深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司 巩仪鹏 常发明 侯林普 崔祎睿

0 引言

由于城市建成区土地资源紧缺，某些远离城市建成区的滨海区域逐渐被划入城市发展蓝图。开阔的视野、优质的景观资源也使滨海地区成为地产开发商争夺的焦点。开发初期，由于政府监管的疏忽、设计师的忽视及开发商对利益的追逐，诸多位于该区域的居住区楼盘在开发时并未很好地利用地理条件进行设计，而是采用粗暴的占地圈海开发模式。这不仅破坏滨海景观，也极大影响当地生态环境的完整性。随着近年来政府监管的加强，设计师与开发商对场地现状认知的增强，“圈海造楼”现象日益减少。如何充分挖掘滨海区域的景观优势，在满足居住区功能的同时，平衡经济效益与滨海景观资源保护，成为设计师与开发商所关注的焦点。以茂名水东湾新城歌美海项目为例，探讨滨海文旅型居住区的总体布局设计。

1 项目背景

茂名，一个曾经依赖石化产业发展经济的粤西龙头城市，与周边城市相比，其虹吸效应正在下降。在周边城市滨海旅游开发初见成效的基调下，为优化其产业结构，通过强化旅游，改善产业结构，以提升城市的综合竞争力。在此背景下，我国开发企业纷纷入驻茂名南组团水东湾高地片区，为“文化+旅游+城镇化”产业布局落下重要一子。

该项目位于茂名水东湾新区的高地片区，基地紧邻南海旅游岛，距茂名西站30.0km,距晏镜岭3.5km，距南海中国第一滩2.0km。项目用地西邻智城五路，东为歌美海西路，由北至南，4条城市支路横穿用地，紧邻用地东侧为环境优美的歌美海水域（见图1）。项目总规划用地面积约17.5万m2，可建设用地面积约15.5万m2，容积率2.5，计容面积约38.7万m2。

图1 不同高度的现状航拍

2 规划设计分析

1）海南合景汀澜海岸 合景汀澜海岸位于海南省陵水县黎安镇内珍珠海岸椰林滨海旅游度假区，项目地处香水湾、清水湾和土福湾三大湾区之间的黄金地带，拥有三湾三岛的丰富高端度假资源。项目总占地面积800亩，总建筑面积317000m2，呈长方形沿海岸线分布，进深约408m，面宽约1305m，产品类型主要为高层公寓和别墅。合景汀澜海岸建筑群落充分利用海岸线地形优势，采用沿海伸展、前低后高的规划布局方式，使海景资源利用最大化。前区打造单坡屋顶别墅，层层递进分布于1.3km私属沙滩上，后区板式公寓采用折线布置方式，均有20m2以上的180°观海阳台（见图2）。

图2 海南合景汀澜海岸

2）海南龙栖湾波波利海岸 龙栖湾波波利海岸位于海南省乐东县九所龙栖湾，地处北纬18°以南的大三亚热带滨海度假区，背山面海，自然资源充盈。波波利海岸总占地面积286亩，建筑面积28.8万m2，目前推出10.0万m2公寓和别墅。一期波波利海岸属于住宅综合区，以高层公寓和别墅为主。建筑规划布局采用前低后高方式，前区别墅沿海错落排布，后区公寓排布呈弧线，板塔结合，以延长建筑沿海景观面，充分利用海景资源（见图3）。

图3 海南龙栖湾波波利海岸

3）惠州虹海湾 惠州虹海湾位于广东省惠州市惠东县港口镇，东邻双月湾景区东山海，西邻213县道。项目占地面积10.7万m2，建筑面积34.0万m2，产品类型为高层住宅和多层商业。建筑规划布局采用双“U”形，后区采用板塔结合，以板楼为主，前区打造底层沿海商业。双“U”形布局，前面无遮挡建筑，可降低视角，使看海户数最大化，同时形成2个开阔的景观庭院（见图4）。

图4 惠州虹海湾

3 规划布局要点

滨海文旅型住区项目特点主要以旅游度假为主，候鸟式移居生活方式为次，兼顾周边居民日常居住需求，是复合型功能住区。因此，满足不同特征的居住需求及开发商经济效益最大化，成为此类型项目规划布局需考虑的设计因素。滨海高层住宅的规划布局方式，主要包括院落式、行列式、散点式和混合式等，结合本项目所处位置及看海朝向，采用院落式布局，特殊位置塔楼形体扭转，使绝大多数楼栋皆可获得滨海景观。

3.1 前点后板，视角优先

以平衡经济效益与滨海资源保护为原则，结合楼栋形式、景观视线、建筑布局及天际线等因素，推导出全部塔式、板塔结合沿海错落布置及板塔结合双“U”形布局3个方案（见图5）。

图5 布局方案

1）全部塔式 塔楼沿景观面平行错落布置，满足经济指标要求，楼栋数28栋，楼间距47～60m。该方案楼密度大，中心庭院尺度小，且楼之间相互遮挡，远离海景的塔式住宅较难观看一线海景。

2）板塔式结合沿海错落布置 满足经济指标要求，楼栋数24栋，楼间距46～93m。该方案采用前塔后板，虽能减少楼栋数使楼间距变大，但前区塔楼平行景观面布置，楼栋间遮挡严重，且庭院尺度不大，无法实现整个社区套形的均好性。

3）板塔结合双“U”形布局 满足经济指标要求，楼栋数25栋，楼间距85～91m。该方案“U”形布置使所有楼栋均能获得开阔的景观视线，且使看海户数最大化；庭院尺度大，空间更开阔，社区品质更高，社区套形均好性较高；楼栋高低分区，错落有致形成丰富的天际线。

通过多种方案比较，综合考虑楼栋数、楼间距、庭院尺度、天际线、套形得房率及看海视线质量等因素，推导出最优方案：板式与塔式结合，前塔后板，塔楼和板楼形成双“U”形布局。

3.2 双“U”形格局，景观资源利用最大化

平面布局实现景观资源利用率最大化。通过点板结合形成双“U”形布局，使前区无遮挡，最大化延展看海景观面；在东南侧沿海利用界面斜度扩大开口空间，减少楼栋之间的相互干扰；利用楼栋自身角度和特殊化套形，使每个套形均能获得良好的海景视线。

1）双“U”形布局 采用后板前塔的双“U”形布局，庭院尺度保持在90m以上，前后无遮挡，视线开阔。“U”形布置可延长看海景观面，使看海户数最大化。在经济效益和项目品质间寻求平衡，在保证景观视线、社区品质前提下，尽量提升经济效益（见图6）。

图6 双“U”形布局

2）庭院比例和尺度研究 在双“U”形布局基础上，研究庭院尺度及景观视线最大化方法。如图7所示，L1及L3平行景观面，以此为基准研究L2，L4分别与L1，L3的夹角，夹角越大，斜度越大，L2及L4的长度增大，空间开口增大，庭院越开阔，景观视线越好。

图7 庭院尺度

3）塔楼角度和特殊化套形 从单体楼栋设计出发，通过调整楼栋角度使楼栋间视线遮挡最小化，使套形获得最佳景观朝向。此外，还可局部特殊化处理套形，如方案中对板式进行变化，形成折板式，既弱化大板楼对城市空间的不利影响，又使楼栋之间互不遮挡，争取更多套形获得良好的海景视线，使景观资源利用最大化。

4）海景视线量化分析 对海景视线进行精确计算，按角度大小对海景视线进行分级。一级视线，180°范围可观海景；二级视线，90°～180°范围可观海景；三级视线，30°～90°范围可观海景；四级视线，0～30°范围可观海景；五级视线，无海景。统计结果显示，一级视线占比60.00%以上，二级视线占比1.14%，三级视线占比14.98%，四级视线占比16.51%。依照此种规划布局，社区约93%的住户可观海，且可观一线海景住户占比达60%，尽可能使海景资源利用最大化。

3.3 高低分区，视线错落

从竖向上，将整个社区分为3个层级，前区为底层别墅和商墅，中区为80m高度塔楼，后区为100m板楼，整个排布呈阶梯状。阶梯式布局优势高低分区，使前后建筑视线不遮挡；与景观面契合，更好呼应自然风光；顺应风向，使建筑获得更佳通风；前后高低起伏，不仅顺应上位规划，丰富城市天际线，也使整个社区视线错落有致。

3.4 商业界面，曲折动感

度假区的商业服务设施，需求量小于城市住区。但其对特色餐饮、当地特产等商品需求量较大。区别于城市居住区，滨海旅游住区商业应彰显整体有序、空间丰富的布局方式，提倡特色化运营。

1）通过对价值界面的分析，在沿智城五路及地块北、中、南4条东西支路一侧布置1层商业，商业形式顺应高层楼栋布置方向，形成1条动感活泼的商业界面，拉长了商业动线，并形成具有变化的商业前广场空间。

2）为提高整个小区度假调性，在沿歌美海西路近海一侧布置2排低密度产品（别墅及商墅），在外部景观资源与内部庭院布局之间找到最佳平衡点。

3）在北地块东南角设置社区体验式会所，在空间上，与其北侧别墅商业及主入口广场空间共同组成开放的小区门户，通过设置屋顶构架，使小区体验式会所与南侧市政绿地地块配建的小区临时营销中心及展示区有机联系。

综上所述，最终呈现“一带四园两组团”的度假标杆大盘(见图8，9)。

图8 鸟瞰

图9 滨海透视

4 结语

滨海居住区项目开发重点在于满足开发商对经济效益的追求、政府对于城市形象的要求及市民对滨海公共空间的诉求。良好的规划布局不仅能改善居住品质，提升城市形象及特色，而且对推动城市区域发展，营造优质海岸生态环境具有重要作用。此类项目应因地制宜，挖掘地块潜力，并规避自身缺点。茂名歌美海住区项目在空间布局设计中将城市愿景与开发商战略完美结合，打造高品质滨海复合型居住社区。