美国楼市“高烧”难退

/郭力群

图/《巴伦周刊》

受利率处于历史低位、新冠肺炎疫情期间新需求激增和供应链瓶颈导致的供应不足等因素的共同推动，2021年美国楼市异常火爆，甚至出现购房者排队“抢房”的现象。7月美国房地产市场上只有3.4万套已完工新房，而自1973年以来，每年7月已完工新房的数量平均为8.73万套。

大量未被满足的购房需求推动美国房价节节攀升。美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的一份报告显示，截至6月的12个月里，美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。

《巴伦周刊》认为，推动美国房价一路走高的一些因素依然存在，接下来价格还会继续上涨。不过，一些人担心的崩盘发生的可能性并不大，因为这一次的楼市繁荣和本世纪初那次有不同之处。对于投资者来说，在房价继续涨的预期下，房地产股领域有不少投资机会。

美国房价和租金齐飞

2020年疫情期间，“居家令”等封锁措施催生了一些人希望改善居住环境的想法，大量人群从城市迁往郊区，还有一部分人因为居家办公、孩子学校停课等原因从小房换到了大房。与此同时，美联储为缓解经济受到的冲击加大了货币宽松力度，住房抵押贷款利率处于历史低位，房地美（Freddie Mac）9月9日公布的数据显示，截至9月2日当周，30年期房地产抵押贷款利率为2.88%，处于50年来最低水平。这些因素都刺激了美国楼市的需求。

疫情也带来了更多更灵活的工作方式，在美国出现“返工潮”之际，一些企业允许员工远程办公。房产信息网站Realtor.com近期针对购房者进行的调查显示，近一半的受访者表示，一旦疫情消退，他们的雇主会让他们远程工作。该调查还发现，超过一半的受访者表示他们更愿意远程工作，并有16%的受访者表示不介意花更长时间通勤，年轻的购房者对此接受度更高，22%的千禧一代受访者表示，如果有必要，他们愿意延长通勤时间。

Moodys Analytics经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）称，这些都说明疫情加快了人们从住房成本昂贵的城市中心搬到住房成本更可承受的地区这一趋势，这股新的“移民潮”也进一步扩大了美国房价涨势的范围。

9月16日，美国互联网房产中介商Redfin发布报告称，8月美国房价中值已达到38万美元，比2020年同期上涨了16%。这是美国房价中值连续第13个月涨幅超过10%。

在房价不断上涨之际，一些负担不起高房价的潜在购房者被迫转向租房市场，导致租房价格也是水涨船高。Realtor.com的数据显示，美国各地的房租都在迅速上涨，8月全美各类房屋租金中值为1607美元，较上年同期上涨11.5%。在全美50个最大的城市中，有28个城市的租金涨幅达到了两位数。

Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）称，一部分人发现过于火爆的住房市场已变得难以负担，但他们中的许多人仍有改变居住环境的需求，为了实现这一目标，如果买不了房，他们愿意付高价租房。未来几个月租金可能也会因此进一步上涨。

供需失衡令楼市“高烧”难退

面对火热的需求，美国的房屋供应却远跟不上。疫情导致的供应链中断和波及美国各行各业的劳动力短缺导致房屋建筑工期拉长，影响了房屋供应。目前美国待售房屋数量依然远低于正常水平，尤其是低价房屋。Redfin的数据显示，2021年8月待售房屋数量为867032套，同比骤减26.1%;新挂牌待售房屋数量为691688套，同比减少3.7%。

前几个月新屋开工数因建材供应短缺导致建筑成本上升而减少，一度令美国住房市场供需进一步失衡。虽然近期有迹象显示新屋开工数有所反弹，但供应链瓶颈和劳动力短缺问题仍未显著缓解，如何满足市场上的大量需求仍是一个问题。

美国人口普查局9月21日公布的数据显示，经季节因素调整后，8月份新屋开工总数增至162万套，高于7月份的155万套，增加3.9%，但这主要是多户型新屋新开工增长20.6%推动的，而对购房者来说更能负担得起的单户型新屋开工数，降至四个月最低水平。Bleakley Advisory Group首席投资官彼得·布克瓦（Peter Boockvar）说：“这不是因为需求不足，而是因为供应跟不上。”

全美住房建筑商协会（NAHB）首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）也指出，8月获得建筑许可但尚未开工的单户型房屋数量从7月的24.2万套增至25.1万套，而且比去年同期高出50%，“这是供应链问题持续存在的明显迹象”。

但迪茨还认为，未来几个月供应瓶颈会进一步缓解，美国楼市应该会恢复到一个更正常的状态。举例来说，2021年早些时候大幅上涨的木材价格已经回吐了所有涨幅。NAHB预计，2021年全年新屋销量将达到80.9万套，比2020年下降2.3%，但仍比2019年增长18.4%;预计2022年和2023年的新屋销量将继续增长，分别比2019年增长21%和22%。

随着更多新建房屋进入市场，“抢房大战”可能会降温，不过美国楼市仍需要增加供应来满足需求，尤其是低價房。8月美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家lawrence Yun指出：“大部分新屋销量的增长仍是在高端市场，中低端市场增长并不大，因为这些市场的新屋数量仍然太少。”

牛津经济研究院（Oxford Economics）经济学家南希·范登·豪滕（Nancy Vanden Houten）称，不断上涨的房价令越来越多的买家望而却步，但即便房屋销量放缓，需求强劲和供给不足仍然会给房价带来支撑。她表示：“房屋库存增加对于缓解严重的供应短缺而言微不足道，尤其对低价房来说。”