政府宏观调控政策对房地产市场的影响分析

池至霖

【摘  要】为更好地满足当前房地产市场的发展要求，论文对我国宏观调控政策的内容进行了分析，明确政府宏观调控政策对房地产市场发展的影响，研究我国房地产市场过热现象，分析房地产价格的具体变化情况，以期促进我国房地产经济在社会中的稳定发展。

【Abstract】In order to better meet the development requirements of the current real estate market， this paper analyzes the contents of China's macro-regulation policies， clarifies the influence of the government's macro-regulation policies on the development of the real estate market， studies the overheating phenomenon of China's real estate market， and analyzes the specific changes of real estate prices， so as to promote the stable development of China's real estate economy in society.

【关键词】政府;宏观调控政策;房地产市场;影响

【Keywords】government; macro-regulation policies; real estate m

1 引言

房地产行业是我国经济发展中的主要组成部分，要想保证其发展的稳定性，需要对政府宏观调控政策进行分析，结合其中的具体内容，稳定住房价格，更好地防范市场风险，实现对房地产行业的宏观调控，控制商品房价格，减少其他因素对房地产市场的影响，完善政府宏观调控政策方案。

2 我国房地产市场的发展背景

新时期，我国房地产行业已经得到了迅速发展。特别是进入21世纪以来，房地产行业不仅具有强大的发展能力，其迅速成为我国经济在社会发展中的支柱产业与经济增长点。但是，急速飙升的房价也影响了广大民众的生活质量，更成为整个社会以及学界重点关注的问题。因此，在此背景下，为了对当前房价进行控制，需要分析政府宏观调控政策对房地产市场的影响，加大制度建设的力度，实施“限价房”方案[1]。

由表1可知，某区共成交了商品房1640套，同比减少了15.03%，实际的成交面积大约为14.30万平方米，同比减少了18.87%。相关学者通过对最近3年房地产市场的商品房销售以及实际情况的分析，让其整体的发展处于稳步上升的势态，并且商品房价格也在稳步上升。在目前经济稳定增长的基础上，房地产行业仍然是我国国民经济的支柱产业，其是推动我國经济增长以及转型升级的主要抓手。如果站在房地产行业投资者的角度上，房地产的开发和投资还会对其他行业的经济带来影响，所以需要对房产行业市场发展情况进行分析，加快市场发展的进程。

3 房地产市场调控政策的主要内容

3.1 限购政策

现如今，在我国整体经济不断发展的背景下，限制购买的范围也在不断扩大，已经成为房地产市场中的主要内容。在此基础上，部分学者对限购政策内容进行了分析，无论一个家庭已经拥有多少住房，都可以再购买一套住房，这种限购政策内容并不完善，影响了对房价的控制。在新版的限购政策中，对之前的内容进行了完善，对于已经拥有一套住房的户籍居民家庭，需要提供当地的年限纳税证明或者其他相关证明，并限购一套住房[2]。同时，已经有两套或者以上住房的当地户籍居民，要暂停在本行政区域内买房，可以说新的限购政策更加严格，能够对日后房地产市场的稳定发展提供条件。此外，相关政策中存在一定的不合理之处，这会导致房地产市场波动加剧。同时，国家的限购措施虽然可以在一定程度上控制房价，但是对此行业的整体发展会带来一定的影响，并且当前的限购政策只在北京等一线城市中得到了实施。因此，我国政府需要对宏观调控政策进行深入分析，结合房地产市场的实际发展情况，完善限购政策。

3.2 宏观调控

在对国家政策进行分析时，其主要规定地方政府需要切实调节当前房地产市场发展的情况，促进其在社会中的平稳健康发展。当前，受到我国经济发展的影响，房地产市场在运行中还存在一定的问题。在此背景下，实施宏观调控，不仅可以更好地解决上述问题，还可以增加当地居民对普通商品房的需要，加强对土地资源的合理应用，进一步规范市场的秩序等。特别是在我国经济市场形势不断变化的背景下，国务院对地方调控下达了一些任务，主要是为了促进市场的供求平衡，更好地稳定房价格，为其发展提供更好的市场环境，保证政策的有效落实，更好地解决当前人们的住房问题。在对新建住房价格进行分析时，发现其上涨幅度正在不断加大，如果其已经超过了年度控制目标，需要向有关部门作出报告，并且相关部门还需要根据规定，安排负责人对调控方案进行修订[3]。规范的房地产市场措施是提高地方政府执政水平、城市经济水平的基础。尤其是在当前房价问题急需控制的情况下，之前的经济发展目标已经不能满足购房者的发展要求，要对房价问题进行整合，加强对此部分内容的控制。此外，需要加大二手房转让征收个人所得税的调控力度，主要是在此基础上控制投机炒作。高房价会对人们的生活质量带来影响，需要积极引导居民选择有效的消费手段，更好地调控和规范当前我国的房地产市场。

在对“国十一条”中的内容进行分析时，发现其要求二套房贷首付不可以低于40%，新的“国八条”中要求二套房的首付比例要提高到60%的高点，这种政策能够有效抑制房价上涨，保证政府宏观调控政策在房地产市场中的有效实施。

4 政府宏观调控政策对房地产市场的影响

4.1 房地产市场仍处于调整期

在我国经济不断发展的背景下，之前的宏观调控政策已经不能满足房地产市场的发展要求，需要对其进行完善。同时，经过我国房价十余年的增长，房屋存量也大幅度增加。但是，房地产市场在发展中受到了购买力和土地制度等因素的影响，整体城市购房率正在不断降低。要想推动房地产市场的平稳健康发展，需要结合国际经验和房地产周期变化规律，对房地产市场进行调整，结合具体的调控政策内容，对其中的方案进行调整[4]。

4.2 经济发展进入新常态

近年来，国民生产总值正在持续和高速增长，并且国民生产总值会对人民的收入带来影响，需要对其供给增加情况进行分析，满足人们对品质生活的追求。在此背景下，人们对购房产生了旺盛需求，这也是导致最近几年国内房价飞速上涨的主要因素。在此过程中，央行的存款儲备是我国宏观调控的主要手段，可以在控制房地产资金来源的基础上，让部分房地产资金来源不受其他因素的影响，然后在此基础上减少房地产投资和流动资金。

同时，要控制市场行为，分析其中的重点内容，一般有股市和房地产市场，可以采取创新性措施，对存款利率进行合理调整，调整其幅度和周期。并且完善的政府宏观调控政策还可以对连续复利进行上调，房地产行业可以随之进行调整。部分房地产行业可以在利率上调的情况下，获得更多的市场发展机会，从而进一步提高房地产行业在我国经济市场中的核心价值[5]。

4.3 加快清理“僵尸企业”

新时期，房地产市场的竞争越来越激烈，要想保证其发展的稳定性，需要建立过剩产能退出机制，或者市场出清机制，加快“僵尸企业”出清速度，及时发现政府宏观调控政策中的不足。在此过程中，可以制定破产法实施细则，主要研究企业资产核销和资产处置等问题，结合指导意见以及相关措施，出台财政金融支持措施，更好地解决人员安置等问题。

在此过程中，还要结合国企改革要求，按照环保和技术等标准，加大房地产去库存力度，然后在此基础上不断推进保障性住房的货币化，可以采取发放租赁补贴等方式，更好地解决住房保障问题。例如，可以发展三、四线的城市旅游地产，成立政策性的住房银行，并且还要综合考虑将住房公积金作为资本金注入，为政府宏观调控政策的实施提供基础，进而保障我国房地产市场在社会中发展的稳定性。

5 政府宏观调控政策在房地产市场实施的措施

5.1 完善联席会议机制

随着政府宏观调控政策的实施，房地产市场运行情况也得到了改善。更好地对房地产市场情况进行分析，对原本按城市划分的“板块”进行分析，主要是对城市界限进行优化，强化其区域概念，可以从行政边界角度出发，实施“一城一策”调控，结合市场的变化情况，在此基础上建立新的创新型房企。之前的房地产业务利润空间较大，然而随着联席会议机制的实施，对我国现行分税制也进行了适当调整。在1994年，财政分税体制进行了改革，这在一定程度上有效地增加了财政收入，不仅解决了基本的房价问题，还增强了国家的宏观调控能力。

5.2 确保财政平衡

相关调控政策虽然可以让基层政府的财政压力得到有效缓解，但是在具体的调控中，财政平衡仍存在问题。在此背景下提出了“中央少拿一点，地方多留一点”的分税制方案，转移支付规模也受到了较大的影响。因此，要想更好地缓解地方财政压力，需要在此基础上应用地方财政，更好地摆脱“土地财政”的情况。这种措施还能够改变现行的官员政绩考核标准，对现有的政绩考核机制进行完善。因此，需要从调控政策出发，积极落实房契税等政策。由于住宅的专项维修资金一般由个人承担，同时，商品房购买户需要在缴交完契税和住宅专项维修资金后，才可以网签备案。在此过程中需要做到对风险的防范，积极鼓励和吸引国内外实力强和信誉好的房地产企业，对其进行投资和开发，可以通过“评选优秀企业”等措施，提高商品房开发水平，对其中的风险进行有效预防。此外，需要积极调整对官员的考核标准，确保财政平衡，完善考核机制，加大政府宏观调控的力度[6]。

5.3 健全房地产保障制度

政府宏观调控政策较为复杂，其不仅仅是对于房地产企业发展的保障，更是促进其稳定发展的关键。通过对政府宏观调控政策进行分析，发现其是一个完整和相互包容的系统。因此，需要在建立房地产保障制度的同时，综合考量外部环境对企业发展的影响。在对当前房地产企业状况进行分析时，发现房地产行业的整体框架还不够完善，这就需要从房地产市场的实际情况出发，对经营的理念和架构进行完善，对战略战术进行完善，整合政府宏观调控政策，对其中的重点内容进行完善，健全房地产市场保障制度，这有利于政府宏观调控政策对房地产市场产生积极影响。在此背景下，需要对之前的固定模式进行创新，保证房地产企业在社会中的稳定发展。为促进房地产企业的发展，还需要从内部和外部出发，创造适宜的内部环境和外部环境，对管理机制进行完善。加强对宏观经济的调控，不仅可以对会计、评估和法律等内容进行整合，还要积极发挥外部审计和信息传递等职能，在保障我国房地产稳定发展的基础上，完善管理机制，控制好房地产市场发展情况，保证其工作正常运行。在此过程中，要制定战略性管理规划，通过建立绩效评估制度等方式，保证政府宏观调控政策的有效性，提前掌握房地产市场运行情况。此外，还要采取措施，加强我国房地产文化建设，预防房地产市场运行中的风险，完善房地产保障制度，从而为房地产市场的稳定发展提供政策支持。

5.4 优化土地供应结构，增加经济适用房供给

除了要完善房地产保障机制，还需要严格执行土地回收中的相关规定，更好地遏制开发商囤积土地现象，并且在此基础上完善土地储备机制，推进土地一级开发的市场化进程，对房地产项目进行开发[7]。此外，要合理实施金融政策，严格控制其中的信贷规模，保证房地产开发项目资本金比例的科学性，加强对其中风险的管理。在此基础上，需要完善税收政策，通过对税率的合理调节，积极引导中小户型住房建设，实现对房地产销售市场的调整，完善经济适用房制度，不断满足基本住房需求，优化房地产市场的监测工作，更加准确地发布房地产供求信息，进而有效增加经济适用房供给。

5.5 坚持落实“三稳”目标，促进房地产市场持续健康发展

全面贯彻落实习近平总书记关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神，切实履行地方政府房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。一是加强预售监管。严格按照预售价格备案要求，一房一价，明码标价，实际对外销售价格不得超过备案价格。二是实行价格会商制度。将辖区划分为若干个调控片区，以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年商品住房成交均价为基准，分片区实施精准控价。三是优化土地供应管理。2014年3月，习近平总书记在考察北京市时强调，城市规划在城市发展中起着重要引领作用，涉及房地产行业的调控方式和发展方向。严格落实供给侧结构性改革政策，做好土地规划，因地施策，优化完善土地出让方式，科学合理调控土地出让价格，统筹兼顾房地产开发品质和房价稳定。强化土地供应计划管理，加快闲置土地清理处置，合理安排住宅用地供应，科学把握住房建设和上市节奏，形成有效供给，稳定市场预期。四是强化动态监测分析。进一步建立健全市场动态监管机制，加强市场监测分析，定期跟踪市场运行和房价变动状况，及时预警预报，适时调整政策，稳定市场。五是严厉打击违法违规行为。实施联合惩戒，严厉查处违法违规行为，并将企业及其责任人记入信用档案，公开通报;情节严重的，不予核发项目预售许可，暂停合同网签备案，直至撤销预售许可;情节特别严重的，暂停企业所有商品房项目的预售许可和网签备案。六是加强舆论正面引导。引导居民理性消费，防止虚假信息和不实猜测误导群众。七是金融监管部门需要严格遵守《商品房预售资金暂行监管办法》，通过设置额度不低于项目的工程造价，并且还需要全程实施监管，确保其中的预售资金可以得到有效应用，更好地维护购房者的合法权益，保证市场发展的稳定性。八是结合国家六部委专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知，对漠视侵害群众利益问题的二手市场乱象进行集中整治，着力解决群众最急最忧最盼的热点难点问题，为房地产市场健康发展扫清障碍。九是针对近年来各地发生的房地产开发楼盘问题，对房地产企业采取进一步的管控措施，要成立房地产风险楼盘化解工作领导小组、房地产风险楼盘化解工作政策与方案协调小组、风险楼盘化解工作挂包小组，针对各种矛盾纠纷进行调解，为更好避免新楼盘老问题发生和更好化解历史遗留的楼盘问题提供组织保障。

6 结语

经济新常态下，需要对住房问题进行综合性分析，对民生工程进行整合，制定合理的政府宏观调控政策，让房价保持在合理水平，将其控制在可控范围之内，从而促进我房地产市场在社会中的健康发展。

【参考文献】

【1】孙晶.征收消费税对我国房地产的影响分析[J].今日财富，2019（4）：106.

【2】馬明霄，何元斌.基于系统动力学的宏观调控政策对房地产价格影响研究[J].特区经济，2020（3）：89-94.

【3】马新天.基于宏观调控政策的房地产市场营销策略分析[J].建材与装饰，2020（6）：184-185.

【4】吴可.宏观调控政策对房地产上市公司的影响研究[J].经营与管理，2019（2）：77-82.

【5】韩洁.上海市保障性住房政策对房地产宏观调控的影响[J].中国房地产业，2019（13）：32+34.

【6】崔睿瑾.当前形势下房地产市场调控的经济政策及走势分析[J].中国室内装饰装修天地，2019（1）：178.

【7】和占琼，彭嘉茜，柴正猛.宏观调控政策对我国房地产板块羊群效应的影响研究[J].中国物价，2019（6）：62-65.