中小房地产企业高周转经营模式的风险及其防范

秦学

[摘 要]目前受政策限制、土地成本高涨、土地未来溢价水平日益下降影响，导致在高周转模式下的中小房地产企业利润水平不断降低，资金周转速度大幅下降，从而引发较高的经营、资金风险。文章通过分析高周转模式特点，揭示由此产生的资金、质量以及成本失控等风险，并对此提出防范思路，以期降低中小房地产企业的经营风险水平。

[关键词]高周转;中小房地产企业;风险管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.26.064

2008—2018年，是中国房地产业高速发展的黄金十年，以碧桂园、恒大为代表的部分房地产企业，通过高负债、高周转的经营模式，充分利用资金杠杆，迅速做大规模，几年之内便迈入房地产企业销售排名前列，而助其成功的高周转经营模式引发大量房地产企业关注和学习。但是，在国家持续坚持“房住不炒”的战略决心下，近年来，房地产行业从“野蛮”式生长的“黄金时代”逐步进入房价日趋平稳、利润率下降的“白银时代”。随着行业发展降速，高周转经营模式所带来的成本、质量以及资金等一系列风险，一次次引发舆论热点，特别对于中小房地产企业未来可持续发展带来的不良影响也逐渐体现。因此，本文通过分析高周转模式所带来的经营风险、财务风险，提出风险控制方案，以期能够引起中小房地产企业管理者的重视，继而自主寻找企业在高周转模式下所存在的问题，以及加以改进的建议。

1 中小房地产企业高周转经营模式特点

1.1 前期开发速度快，施工工序交叉并行

这是高周转房地产企业典型特征。由于企业从拿地到首次预售开盘这段时间，没有销售回笼资金以及开发贷款融资回流资金，基本为企业资金单纯投入。为降低资金成本和使用时间，高周转企业在此阶段的开发速度要求很高，往往采取“边设计”“边施工”“邊报建”的方式，交叉施工，压缩开发时间。例如：恒大集团从拿地到首次开盘基本要求为6个月，而碧桂园集团更是将前期开发时间要求压缩至5个月，甚至个别项目被压缩至3个月。

1.2 获取土地成本相对不高

房地产企业为控制前期资金投入规模，往往选择地价不高但具备一定经济基础和发展潜力的城市。2011—2015年，主要在二线城市获取优质土地资源，随着二线城市土地价格逐年上涨，高周转房企逐渐向三、四线经济发达的中小城市获取土地，其目的就在于控制土地成本。

1.3 首次开盘预售体量大、价格低

为快速收回前期投入成本，高周转企业在首次开盘时推出体量较大，并采取低价促销的方式，通过打造亮丽的售楼中心、展示区吸引客户购买。同时在制定首次开盘销售方案时，在定价上往往低于市场正常价格水平，其目的重点在于利用价格优势迅速变现回笼资金，以回收前期已投入的土地成本和前期费用（例如设计费、勘察费用等），降低资金成本，同时滚动投入其他新项目，从而实现项目规模呈现指数型增长。这就使得“现金流回正周期”成为高周转企业非常关键的开发考核节点，其理想完成时间一般为首次开盘后1个月内，实现现金流回正。

综合上述高周转企业的经营特点，高周转企业通过快速开发、快速销售、快速回笼资金迅速做大规模。以碧桂园集团为例，2011年销售额为432亿元，短短8年时间，2019年销售额达到7715亿元（权益销售额5522亿元），可见“高周转”模式的威力。然而，高周转经营模式的运作特点，也会产生企业利润到底来源何处的疑问。毕竟如果没有利润支撑，无论企业规模有多大，最终都会走向消亡。通过分析发现，高周转企业利润来源的背后逻辑在于土地溢价，通过滚动开发，以时间换取利润空间，利用不断上升的土地价格，提升前期项目剩余产品销售价格水平。同时，也可以通过前期低价取得的土地，平抑后期上涨的拿地成本，保证了在与竞品楼盘竞争中的价格浮动空间。

2 中小房地产企业“高周转”模式经营风险分析

2.1 资金链断裂风险

由于“高周转”策略，中小房地产企业更多会利用多重融资渠道借入资金，其中不乏高息信托资金，以补充自有资金的不足。虽然，大比例融资借款为企业规模快速扩张的目标得以实现，但是同时也增加了企业负债率。截至2020年上半年，7家房地产企业有息负债规模超过2000亿元，其中高周转代表性企业恒大集团、碧桂园集团以8355亿元、3420亿元分列前两位。在当前“房住不炒”的国家日益趋严的房地产管控政策环境下，对于高负债的中小企业而言，一方面由于土地储备不足，逐渐难以满足高周转策略下的盈利逻辑，从而导致资金周转困难;另一方面高负债率对于企业再筹资带来很大不利影响，使企业经营失去弹性。一旦遇上市场环境不好、工程开发出现困难，中小房地产企业现金流将迅速紧绷，面临高额债务利息偿还困难等问题，将会直接影响企业的生存。

2.2 建安成本失控风险

对于中小房地产企业而言，其合格施工单位体系不成熟、成本价格数据库不健全，一旦过度追求进度，压缩施工单位考察时间、简化招评标流程以及过程中签证变更确认不及时，导致动态成本管控失效。加之，由于“三边工程”带来的图纸不稳定等缺陷，带来的重复性返工，建筑安装成本难以做到动态管理，结算时非常容易产生成本突冒超支，与投资测算对比发生重大偏差，最终造成成本失控，企业利润流失。

2.3 内部控制风险

由于中小房地产企业内部制度流程体系不健全，在高周转模式下，流程制度难以得到有效执行，相关监督力度遭到削弱，特别对于销售、工程等强势部门，容易出现风险管理为效率管理让路，加上企业人员随着企业规模扩张在短期内迅速增加，新进员工短期内难以吸收消化企业文化，人员素质良莠不齐，内控风险管理意识淡薄，从而引发道德风险，致使公司利益受损，对公司团队氛围造成极坏影响，甚至影响了项目正常推进。

2.4 安全风险

由于对工期的要求高，现场管理一味追求进度，忽视对基本施工现场的安全管理，违反安全施工规范组织施工。特别对于用电、高空坠落、火灾等直接关系生命安全的相关保护措施执行不严、监督不力，容易发生人员伤亡事件，不仅给企业带来了巨额经济损失以及停工损失，同时也对相关责任人带来牢狱之灾。例如，2017年泰禾集团在建项目天津君谊大厦因安全管理疏忽发生火灾，造成10死5伤，直接损失2500万元，对此司法机关处理17人。